家を売る時の相場。都道府県別一戸建てやマンションの売却価格相場

家を売る時には、「相場価格はいくらか?」を調べたいものです。相場価格は不動産会社に査定依頼するのが一番早いですが、自分自身で調べる方法もあります。自分自身で相場価格を調べておけば、不動産会社と話をするときも話がスムーズに進みます。そこで今回は、自分自身で相場価格を調べる、具体的な方法を解説します。

相場を教えてる人とグラフ

1.家の相場を調べる方法

1 1.家の相場を調べる方法

まずは、築年数や面積など「家の概要」から、家の相場を調べる具体的な方法を解説します。なお、以下に記載する内容は基本的には一戸建てのお話です。

1-1築年数による相場

1.1 1-1築年数による相場

耐用年数

築年数による相場価格に関しては、不動産は「耐用年数※1」を参考にする方法が良いです。耐用年数とは国税庁が定めている、「造りごとに価値が0円になる年数」の基準です。たとえば、住宅用の木造一戸建てであれば、22年を耐用年数と定めています。

つまり、22年経つと価値が0円になるということです。実際に多くの不動産会社は、木造一戸建ての建物部分の価値を20年~25年程度で0円と査定することが多いです。そのため、まず築年数が22年を超えている木造一戸建ての場合には、建物価値は0円と考えた方が無難ということになります。

築年数下落率のデータ

また、築年数の下落率のデータ※2を参考にして、新築購入時から逆算する方法もあります。たとえば、築0年~5年の平均成約価格が3,679万円で築11年~15年の平均成約価格が3,329万円というデータが出ています。つまり、新築で買った後に築11年~15年程度経った一戸建ては、10%ほど下落するということです。そのため、自分の新築時と照らし合わせれば、自ずと相場価格は算出されます。

買ったばかりの新築戸建ての売却相場。新築をすぐ売却するのは損?

ただし、この築年数による下落率に関しては、エリアや建物の劣化具合にもよるので、あくまで「参考」程度に認識した方が良いです。

※1国税庁 「耐用年数」
http://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

また相場を調べるのであれば一度一括査定の見積もりに出した方が早いです。

イエイで一括査定を行えば相場が分かりますし、6社の不動産会社に見積もりをしてもらえるので、相場以上の額で戸建てやマンションを買い取ってもらえます。


マンションの一括査定については以下からどうぞ

 

※2東日本不動産流通機構 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201203.pdf

築年数が査定価格に与える影響について 古い家を売る方法

1-2面積と部屋の数

1.2 1-2面積と部屋の数

基本的には一戸建ての建物価格は面積に比例します。つまり、1㎡当りの単価を計算し、その上で延べ床面積を掛けることにより、一戸建ての価格が算出されるということです。

たとえば、相場価格が20万円/㎡で、一戸建ての延べ床面積100㎡であれば2,000万円(20万円×100㎡)の価格になります。

また、部屋の数については、一般的な間取りであればそれほど気にする必要ありません。ただ、間取り変更などをしている場合は注意が必要です。

通常、一戸建ては70㎡~90㎡の場合、部屋数(ここでいう部屋数はリビング・ダイニング以外の部屋を指します)は3つ以上、90㎡~110㎡であれば部屋は4つ以上あります。

部屋の拡張などをしており、この㎡数と部屋数が一致しない場合には、相場価格が変わることがあります。

特に、部屋数が少ない場合には相場価格より安い価格になるかもしれません。

たとえば、100㎡の戸建てが欲しい方は4つ以上部屋が欲しい場合が多いので、それが3部屋になると検討から外れる可能性があるからです。

1-3修復履歴

1.3 1-3修復履歴

修復履歴とは、いわゆる「リフォーム履歴」になります。さきほど、一戸建ての建物価値は20年~25年で査定額が0円になるといいました。しかし、修復履歴がある場合は例外です。とくに、外壁や外装を修復しているかどうかで価値は大きく変わってきます。

そのため、大きな修復をしている場合には、修復箇所や程度によって5~15年ほど築年数を浅くカウントできます。

リフォームした家は高く売れるの?

1-4駅からの距離などの利便性

1.4 1-4駅からの距離などの利便性

駅からの距離や周辺施設などの「利便性」は、相場価格に大きく影響を与えます。エリア特性があるので相場価格への影響は一概にはいえませんが、分かりやすいのは徒歩分数です。徒歩分数は「1分」駅から離れるごとに1~2%価格が下落すると言われています。

つまり、徒歩5分の物件と徒歩15分の物件は10~20%程度価格に開きがあるということです。そのため、周辺で同じような物件が成約していれば、その徒歩分数と比較して、ある程度の相場価格を算出することは可能です。

周辺にスーパーや病院、学校などはあるか

1.5 周辺にスーパーや病院、学校などはあるか

不動産の相場に影響を与える要素の一つとして、物件の周辺環境が挙げられます。居住する場所で生活をするわけですから、食料品店、日用品店、病院や学校が近くにあるかというのは重要な要素となります。

 

 

都道府県名 県庁所在地 地価公示価格(円/坪) 実勢価格(円/坪)※
最低価格 最高価格
北海道 札幌市 ¥62,149 茅部郡 1 万円/坪 札幌市中央区 50.6 万円/坪
青森県 青森市 ¥53,884 平川市 3.6 万円/坪 八戸市 12.6 万円/坪
岩手県 盛岡市 ¥81,984 滝沢市 5.8 万円/坪 盛岡市 14.4 万円/坪
宮城県 仙台市 ¥122,314 栗原市 2 万円/坪 仙台市宮城野区 44.9 万円/坪
秋田県 秋田市 ¥44,628 潟上市 2.9 万円/坪 由利本荘市 10 万円/坪
山形県 山形市 ¥64,132 東田川郡 4.9 万円/坪 山形市 18.9 万円/坪
福島県 福島市 ¥77,355 西白河郡 4.5 万円/坪 郡山市 15 万円/坪
茨城県 水戸市 ¥107,108 結城市 4.6 万円/坪 守谷市 31.8 万円/坪
栃木県 宇都宮市 ¥108,430 那須烏山市 2.9 万円/坪 宇都宮市 20.3 万円/坪
群馬県 前橋市 ¥100,496 甘楽郡 6.5 万円/坪 前橋市 16.9 万円/坪
埼玉県 さいたま市 ¥363,637 児玉郡 6 万円/坪 さいたま市浦和区 157.7 万円/坪
千葉県 千葉市 ¥239,670 いすみ市 5.7 万円/坪 浦安市 113.1 万円/坪
東京都 新宿区 ¥1,132,564 あきる野市 29.4 万円/坪 千代田区 758.3 万円/坪
神奈川県 横浜市 ¥582,480 足柄下郡 21.2 万円/坪 川崎市中原区 191 万円/坪
新潟県 新潟市 ¥85,951 南蒲原郡 4.2 万円/坪 新潟市中央区 35 万円/坪
富山県 富山市 ¥100,827 下新川郡 4 万円/坪 富山市 9.3 万円/坪
石川県 金沢市 ¥138,843 羽咋郡 4.6 万円/坪 野々市市 24 万円/坪
福井県 福井市 ¥101,488 大野市 5.5 万円/坪 福井市 16.9 万円/坪
山梨県 甲府市 ¥82,645 北杜市 1.8 万円/坪 中巨摩郡 18 万円/坪
長野県 長野市 ¥83,636 上伊那郡 3.7 万円/坪 長野市 18.9 万円/坪
岐阜県 岐阜市 ¥111,075 中津川市 3 万円/坪 岐阜市 18 万円/坪
静岡県 静岡市 ¥217,852 牧之原市 6 万円/坪 駿東郡 42.9 万円/坪
愛知県 名古屋市 ¥330,910 常滑市 14 万円/坪 名古屋市中区 172.2 万円/坪
三重県 津市 ¥96,860 度会郡 4.4 万円/坪 桑名市 16.7 万円/坪
滋賀県 大津市 ¥153,719 高島市 4.5 万円/坪 草津市 41.8 万円/坪
京都府 京都市 ¥343,802 綴喜郡 6 万円/坪 京都市上京区 153.5 万円/坪
大阪府 大阪市 ¥490,249 阪南市 13.4 万円/坪 大阪市中央区 203.7 万円/坪
兵庫県 神戸市 ¥337,521 神崎郡 6.5 万円/坪 神戸市中央区 125 万円/坪
奈良県 奈良市 ¥172,893 生駒郡平群町 9.9 万円/坪 奈良市 31.4 万円/坪
和歌山県 和歌山市 ¥119,670 紀の川市 7.5 万円/坪 海南市 20.9 万円/坪
鳥取県 鳥取市 ¥64,793 西伯郡 4.5 万円/坪 鳥取市 15.4 万円/坪
島根県 松江市 ¥70,744 江津市 6.9 万円/坪 松江市 15.4 万円/坪
岡山県 岡山市 ¥96,198 津山市 6 万円/坪 都窪郡 20.3 万円/坪
広島県 広島市 ¥176,860 神石郡 1 万円/坪 広島市中区 103.9 万円/坪
山口県 山口市 ¥83,967 大島郡 3.8 万円/坪 下松市 13 万円/坪
徳島県 徳島市 ¥98,843 那賀郡 4.6 万円/坪 徳島市 18.9 万円/坪
香川県 高松市 ¥108,430 東かがわ市 4 万円/坪 高松市 13 万円/坪
愛媛県 松山市 ¥120,661 新居浜市 9.9 万円/坪 松山市 22 万円/坪
高知県 高知市 ¥102,479 香南市 13.1 万円/坪 高知市 27 万円/坪
福岡県 福岡市 ¥155,372 大川市 4 万円/坪 福岡市中央区 89.3 万円/坪
佐賀県 佐賀市 ¥66,116 多久市 4.5 万円/坪 鳥栖市 11.7 万円/坪
長崎県 長崎市 ¥78,347 東彼杵郡 5.3 万円/坪 西彼杵郡 21.8 万円/坪
熊本県 熊本市 ¥92,232 阿蘇郡 3 万円/坪 熊本市中央区 29.8 万円/坪
大分県 大分市 ¥80,992 日田市 10.7 万円/坪 別府市 17.9 万円/坪
宮崎県 宮崎市 ¥80,331 東諸県郡 3.8 万円/坪 宮崎市 17.9 万円/坪
鹿児島県 鹿児島市 ¥90,248 南九州市 2.3 万円/坪 鹿児島市 17.4 万円/坪
沖縄県 那覇市 ¥163,306 名護市 5.1 万円/坪 那覇市 49.2 万円/坪

地価公示価格は国土交通省HPより

実勢価格参照:https://suumo.jp/tochi/soba/

2.インターネットでの家の相場の調べ方

2 2.インターネットでの家の相場の調べ方

インターネットで家の相場を調べる方法は大きく分けて2通りあります。

2-1REINS Market Information

2.1 2-1REINS Market Information

1つ目の方法はREINS Market Informationを利用することです。

REINS Market Informationを利用すれば自分の物件と同じ地域の「成約事例」を調べることができます。

また、エリアだけでなく、築年数や面積も絞る事ができるので、より自分の物件と近い物件をピックアップできます。

REINS Market Informationで自分の物件と近しい物件をピックアップすれば、その物件の成約価格が相場価格になります。そこで、上述したような「築年数」や「駅距離」などを加味すれば、自分の物件の相場価格を算出することができます。

2-2土地総合情報システム

2.2 2-2土地総合情報システム

相場価格を調べるもう一つの方法は
土地総合情報システム※4を利用することです。

この土地総合情報システムはREINS Market Informationと似たような機能がありますが、使い勝手はこちらの方が良いです。

できることもREINS Market Informationと同じなので、成約事例から相場価格を調べることが可能です。

ただ、REINS Market Informationとの大きな違いは坪単価が表示されないことです。

そのため、坪単価をザックリ把握したいときにはREINS Market Informationが便利です。土地総合情報システムで坪単価を把握するには、一度エクセルなどにデータを落として整理する必要があります。

売る予定の物件の資料を作成

3 売る予定の物件の資料を作成

不動産業者に売却査定を行い、条件に納得がいけば専任媒介契約を締結します。専任媒介契約とは取引をその業者に依頼するという趣旨の契約です。

その後は業者側で物件資料を作成して、新聞広告、新聞折り込みチラシ、看板、インターネット上での掲載などが行われます。

相場を少しでも高くするには何をすればいい?

4 相場を少しでも高くするには何をすればいい?

物件の相場を少しでも高くするためには、修繕を行ったり、破損個所を修繕することが挙げられます。また、簡単な外装のリフォーム工事を行うのも一つの方法と言えます。

掃除をキチンと行う

4.1 掃除をキチンと行う

物件を購入したいと考えるお客さんは、当然物件の見学に訪れます。その際に物件に汚れが目立てば印象がよくありません。庭の草むしり、目立つ汚れの掃除などはしっかりと行っておきましょう。

破損している箇所や水回りを直す

4.2 破損している箇所や水回りを直す

水回りはキッチンの流し台、トイレ、お風呂など生活に直結する設備となっています。それ故に物件見学では必ず水回りの確認が行われると考えておくべきです。もし、事前に不具合があることが分かっているのであれば、事前に修繕しておくと良いでしょう。

不動産屋さんより一括査定がおすすめ

5 不動産屋さんより一括査定がおすすめ

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やっぱりナンバー1イエイの査定

6 やっぱりナンバー1イエイの査定

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7 素早い査定を目指すならイエウールがおすすめ

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