不動産を売却するときには、人が住んでいる状態で売却することも多いです。

ただ、人が住んでいるといっても、居住者は自分なのか賃借人なのかなど、色々なケースがあります。場合によっては査定額が下がるなどのデメリットがありますので注意しましょう。今回は、「人が住んでいる家は売れる?」というテーマで解説していきます。

1.入居者がいる状態でも家って売れるの?

人が住んでいる状態の家

結論から言うと、人が住んでいる状態でも家は売れます。

むしろ、大抵の場合、人が住んでいる状態で家を売るので、そこまで気にする必要はありません。ただ、ここでいう「人が住んでいる状態」というのは、あくまで「自分が住んでいる」という前提の話です。

つまり、賃貸中で第三者が住んでいる場合には状況が異なります。また、入居者がいることで査定額が低くなることは事実としてあるのです。

2.賃貸をする事が前提でまだ入居者がいるのに家を売る場合

賃貸に出す予定の家にいる入居者

賃貸中の物件を売却するときには、通常の家の売却とは異なり、「オーナーチェンジ」という売り方になります。

そもそも、賃貸中の物件ということは、居住用物件ではなく投資用物件ということです。その投資用物件の「オーナー」が、物件を売却することで変わるので「オーナーチェンジ」と言われるのです。

そんなオーナーチェンジ物件を「売却する」という観点で、以下のデメリットがあります。

・内覧ができない

・「投資用」として判断される

2-1内覧ができない

まず、賃貸中物件を売却するときには、入居者は売主である「自分」ではなく「第三者」になります。

そのため、基本的に内覧はできません。つまり、購入する人は、室内を見ることなく購入するということです。しかし、当然ながら室内を見られないということは、「想定より劣化しているかも」というリスクを抱えるのです。

そのため、オーナーチェンジの物件は、通常と同じ売却方法だと購入検討者が付きにくくなってしまいます。

対応策としては、賃借人に依頼して内覧をさせてもらうことです。ただ、賃借人からすると、自分には全く関係ない状態で自分の家に不特定多数の人が入ってきます。そうなると、内覧を嫌がる賃借人は多いです。

そのため、購入検討確度が高い検討者のみに限定するのがポイントです。また、クオカードを差し上げるなり、何かしらのメリットを賃借人に提示することも大切なポイントになります。

「投資用」として判断される

また、オーナーチェンジ物件は居住用ではなく投資用物件の扱いになります。そのため、以下のような情報が必要になるのです。

・賃借人情報

・家賃相場情報

賃借人情報とは、賃借人の個人情報や、滞納履歴などの情報です。

この情報から、購入検討者は「継続して家賃収入を得られる物件か」という点を判断します。また、家賃相場情報も購入検討者は気になります。空室リスクや賃料下落リスクを検討するためです。

このようなことから、不動産会社を選ぶときには、「投資用」の観点で選ぶ必要があります。つまり、投資用物件の売却の実績がある不動産会社を選ぶことが重要というワケです。

3.家の買い替え前に自分が住んでいる家でも売れる?

今の家を売却して新しい家を購入する、いわゆる「買い替え」のときでも、自分が住んでいる家を売ることは可能です。家を買い替える際の流れは以下になります。

①今の家の査定を出す

②売却活動をはじめる

③今の家に申込・契約が入る

④新しい家の検討

⑤今の家の引渡

⑥新しい家の契約・引渡

上記のように、新しい家を購入する前に今の家を売却することを「先売り」といいます。先売りの場合には、上記「⑤今の家の引渡」の時点で、自分の住んでいる家がなくなることに注意しましょう。上記「⑥新しい家の契約・引渡」と日付を合わせられれば良いですが、中々上手くいくことも少ないです。

そのため、一時的に賃貸マンションなどで暮らす「仮住まい」をする必要があります。

仮住まいするということは、賃貸マンションを探す手間もかかりますし、初期費用や引っ越し費用もかかります。そのようなデメリットがあるという点は認識しておきましょう。

買い替えについての手順などは下記からどうぞ

家を買い替えるタイミング。購入と売却の手順

4.査定が安く見積もられる事はある?

家の査定を安く見積もられる

上記のように、人が住んでいる家でも売却することは可能です。ただ、以下のようなケースは、査定額が安く見積もられることがあります。

・賃貸用物件のオーナーチェンジである

・ペットを飼育している

・見学できる日程が少ない

まず、オーナーチェンジ物件に関しては、上述した理由で査定額は安くなりやすいです。また、居住中にペットを飼っていると、ペットの臭いや傷が付いているので、査定額は下がりやすくなります。

また、最後の「見学できる日程が少ない」は、査定額が下がるという観点よりも「集客が鈍る」ことによって、結果的に売却金額が下がるという意味です。人が住んでいるということは、購入検討者が見学するときに、入居者との日程調整が必要になってきます。その日程調整が上手くいかない場合には、見学者が減り、検討者も自ずと減ってしまうのです。

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