税金

家を売却するときには、さまざまな費用がかかります。その中でも、もろもろの「手数料」と「税金」については家を売却する前に理解しておくのがベストです。そこで今回は、諸費用の中の「手数料」と、家の売却に伴う「税金」について解説します。

1家を売る時にかかる仲介手数料

不動産屋イメージ

家を売るときには、大抵不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社が広告活動などで「購入検討者」を集客して、その購入検討者に対して接客なども行ってくれます。また、価格や引渡し時期などの交渉や、契約関係なども不動産会社が行ってくれるのです。

そのため、その対価として、売主は不動産会社に対して
「仲介手数料」
を支払う必要があります。この仲介手数料は、家の売却に伴う諸費用の中で、最も高額な費用になります。

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2売買価格によって手数料が変わる!?

この仲介手数料は、売却価格によって以下のように異なります。

①物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%

②物件価格(税抜き)が200万円超:物件価格×4%

③物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料の注意点は、「消費税」がかかることと、「上限」であることです。

家を売る時にかかる初期費用

2-1消費税がかかる

たとえば、税抜き売却価格が3,000万円だったとします。そうなると、前項の③に該当するので、計算式は「3,000万円×3%+6万円=96万円」となります。しかし、この96万円には消費税がかかってきますので、
実際には「96万円×消費税1.08=1,036,800円」が仲介手数料
になります。

仲介手数料の上限がある

家売却の達人


前項までで説明した金額は、あくまで仲介手数料の上限になります。つまり、不動産会社が仲介手数料として、売主(または買主)に「請求して良い」上限になるということです。そのため、たとえば税抜き価格3,000万円で売却した場合には、1,036,800円までであれば、仲介手数料はいくらでも良いというワケです。極端な話、「
仲介手数料0円」でも問題ありません。

3仲介手数料以外にかかる手数料

司法書士のイメージ

家を売却するときに仲介手数料以外にかかる手数料は、司法書士に支払う手数料です。この手数料は「司法書士報酬料」と呼ばれることが多いです。

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、金融機関が物件を「担保」として設定している権利のことなので、この抵当権を抹消しない限りは家の売却はできないのです。ただ、抵当権を抹消するためには、抵当権を抹消するための「登記」をする必要があります。

登記自体は司法書士の資格を持っていなくてもできますが、煩雑で複雑な作業になるので、大抵は司法書士に依頼することになるのです。その際に司法書士に支払う費用が「司法書士報酬料(手数料)」なのです。

司法書士報酬料は司法書士によって異なります。目安としては、5万円前後と認識しておくと良いです。

4家を売る時にかかる税金

家を売るときにかかる税金は譲渡所得税です。譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)にかかる税金で、税率も高めになります。

4-1譲渡所得税率について

譲渡所得税率は、保有期間によって異なります。物件を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超であれば「長期保有」、5年以下であれば「短期」保有になります。税率については以下の通りです。

①長期保有の場合

・所得税15%(復興特別所得税2.1%)

・住民税5%

②短期保有の場合

・所得税30%(復興特別所得税2.1%)

・住民税9%

※国税庁ホームページ 譲渡所得税

・長期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

4-2譲渡所得の計算方法

前項の譲渡所得税を計算するための元になる、「譲渡所得」の計算方法は以下の通りです。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

要は、単純に「売却金額-購入金額」ではなく、売買時の諸費用や減価償却費を加味する必要があるのです。減価償却費などの計算は複雑になるので、不動産会社に一度計算してもらうことをお勧めします。

4-3「3,000万円」の特別控除について

3000万円

前項のように、譲渡所得に関しては税率の高い譲渡所得税がかかります。しかし、実は一般的な不動産売買で、譲渡所得税がかかるケースはほぼありません。その理由は、「3,000万円の特別控除」という優遇措置があるからです。

この優遇措置は、平たくいうと「譲渡所得を3,000万円控除します」という内容です。つまり、前項で説明した譲渡所得の計算をして、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかからないということです。

この優遇措置にはいろいろな条件があるので、詳細は国税庁ホームページをご覧ください。簡単にいうと、以下の条件を満たしていれば、この優遇措置は適用されます。

3000万円の控除の条件

  • ①居住している不動産の売却
  • ②直近2年で住宅に係る特別措置を利用していない
  • ③近親者への売却ではない

このような条件に該当すれば、「3,000万円の特別控除」を利用できます。通常の不動売買で、3,000万円を超える譲渡所得が発生することはほぼありません。そのため、譲渡所得税が発生することは少ないのです。

※国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

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