一戸建てリフォーム

築30年もたってしまった家は売れる?

築30年の家は売れるのかというと、売却は可能です。しかし、不動産において築年数30年というのは高値での売却には大きくマイナスの材料となってしまいます。そのため、高値で売却となるとどうしてもハードルが高くなるのが現状です。

築年数の古い物件が増えている?

現在日本では高齢化社会の到来により、不動産市場には両親が亡き後の空き家となった戸建て物件についての売却相談増えてきています。これは地方で特に顕著で、就職や結婚を機に都会で暮らし始めた子供からの依頼でくることが多いようです。

「都内にマンションも購入しているし、仕事を辞めて田舎に戻るつもりもない。そのため地方の両親が住んで空き家となった実家を売却したい。」こういったニーズが増えてきているのが現状となっています。

築30年の中古住宅の相場とは?

戸建ての売却を検討する場合、築30年経過している木造物件であれば、家屋評価は0円です。土地の価格については、立地に左右されます。市街地等で元々地価が高いところであればある程度の値段がつくことも期待できますが、地価が安い地域であれば土地価格に起因した高値売却も難しくなってしまいます。

築年数20の木造家屋は評価額がほとんどつかない

多くの土地付き戸建て物件は3000万円以上で取引されています。しかし、築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円となってしまいます。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になると言われています。

日本では60%以上が木造家屋と言われており、日本の不動産業界では築20年以上の戸建物件の場合、土地にしか値段がつかないことが多いようです。

築30年の物件は解体すれば売れる?

築30年以上の戸建ては家屋解体することで、売却しやすくなると言われています。確かに売却しやすくはなるのですが、解体については次の点を考慮する必要があります。

①家屋解体には解体費用がかかる

戸建てを更地にするためには家屋解体費用がかかります。相場の目安金額は坪当たり2万円~4万円です。平均坪単価が3万円とすると60坪の家で最低でも180万円かかることになります。また、家屋解体においては作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあるようです。

例えば周囲に自分の家一軒だけで隣あっている家が無い場合と、住宅街で隣の家との距離が近い場合、解体作業効率は悪くなりますからその分工期がかかり価格は高めになります。

②家屋解体すると固定資産税が上がる

家屋を解体すると固定資産税が上がります。法律は家屋所有を目的した宅地については税制上優遇をしています。

しかし、更地にしてしまえば減税措置が適応される条件から外れるため、固定資産税が一気に高くなります。建物所有目的の土地の固定資産税は6分の1に減税されていますが、単純計算で6倍になりますから、大きな負担となります。

なお、固定資産税の負担者はその年の1月1日現在の土地所有者が支払うことになるので、それまでに売れる見込みがあるならば、特に税金の負担については考慮する必要はありません。

③そもそも解体しただけで売れるのか?

築30年以上の戸建て住宅は解体した方が売れる可能性は高まります。買い手の立場で考えると買い手としてはわざわざ高い金額を払って、築30年以上の古い家に住むより、更地を購入して戸建て住宅を建てて新築に住みたいと考えます。

こういったニーズを考えると解体した方が買い手はつきやすくなると言えます。

実際実務上では解体を先にしてから更地を売却というのは稀で、ほとんどの取引は買主が決まった後に解体して更地を引き渡すという方法が取られます。この方が不動産で売れたお金が入ったうえで解体費用を負担することになりますから、金銭的負担が緩和されます。

築30 年の家でも固定資産税はかかる?早めに家を売ってしまった方がいい

築30年物件でも固定資産税はかかります。坪数などにもよりますが築30年以上の家屋でも5万円~10万円の固定資産税が毎年かかります。

もし、売りに出すかどうか悩んでいるのであれば早めに結論を出して売却を検討するべきといえます。現在日本には800万戸以上の空き家が存在しており、地方を中心にその数は増加傾向にあります。

また、人口減少や高齢化社会の到来など大きな環境変化の影響が不動産業界にも出始めていると言えます。

当然売りに出される物件の数が多くなれば市場の価格は安価になってしまいます。また、住宅を購入する若いファミリー世帯については都会に流入する状態が進んでおり、地方では古い物件が市場に増え続け、人口減少で買い手が付きにくいという傾向が強まっています。

住宅というのは住んでいる期間が長いほど、思い出や特別な感情を持ってしまうものです。その住宅を手放す、解体するというのは大きな決断になりますが、今後の市場の需給バランスを考えると早めに売却に向けて着手するのが英断と言えるでしょう。

売却にあたりリフォームをした方がいい?古い家はリフォームにもお金がかかる?

築30年以上の戸建てを売買する場合、リフォームについては慎重に検討するべきと言えます。築10年~15年の物件であればリフォームして付加価値をつけることも見込めるかもしれませんが、築30年以上の物件であれば、リフォームしても単純に大きな付加価値にはなりません。

築30年以上の戸建てをどうしてもリフォームして売却したいという場合リフォーム価格の目安を把握しておくとよいでしょう。部分的なリフォームであれば約200万円~500万円となります。全体的なリフォームであれば、1000万円以上かかることもあります。

築30年以上でも諦めるのはまだ早い!

築30年以上の戸建て物件でも売却することを諦める必要はありません。一定の要件を満たせば予想以上の価値がつくこともあります。

①物件が好立地に所在している

築30年以上の戸建て物件は、建物の価値はほぼ評価されないのですが、立地が良ければ土地に価値がでてきます。例えば都市部では駅に近い、近くに商業施設がある、都心部に位置するなど利便性の高い土地であれば、築30年以上の古い家屋があっても高い値段がつく可能性があります。

②新耐震基準に沿った家屋である

古い家屋の場合1981年以前の物件は旧耐震基準に基づき建物が建築されているため耐震性の問題が生じます。しかし、1981年6月に施行された※新耐震基準法に準じた耐震補強工事が行われている場合、それが付加価値となる可能性があります。

※新耐震基準法では、震度6~7の地震でも建物が倒壊しないように定められています。

築30年以上の戸建て物件の売り方のコツ

築30年以上の戸建て物件を購入する人には、土地に魅力を感じて家屋解体した更地を購入したいというニーズと、古くても家屋購入後にリノベーションして引き続き利用したいという二つのニーズが存在します。

特に昨今では中古物件市場が見直され古い家をリノベーションして綺麗に改築した物件を販売するという新たな取り組みもなされています。

もし、築30年の戸建て物件をそのまま中古住宅として売りにだすか、更地にするか判断が難しい場合は、この双方のニーズに対応できるように中古住宅として販売しつつ、更地での引き渡しも可能と併記して売りに出すといいでしょう。このように双方のニーズに対応すれば買い手がつく可能性も高まります。

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