家を売る時の注意点。家を売却する時に失敗しない為の調査方法

家は高額な商品なので、買い手も慎重に選びます。そのため、売り手側も売り出し価格の設定や不動産会社の選定などをしっかり行わなければいけません。そこで今回は、家を売るときの注意点を何点かご紹介します。

1.家を売る時の手続きと注意点まとめ

家を売るときにはさまざまな注意点があり、その注意点を知っているかどうかは、売却価格と売却スピードに影響してきます。具体的な注意点は以下の通りです。

①周辺物件の相場を知ること

②複数の不動産会社に査定を依頼する

便利なのは以下のイエイ不動産の査定ですね。

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③家を売却する手数料を調べておく

④買い手の立場を考える

⑤内覧時にはきれいな状態を維持する

これらの注意点の中には、売主が自ら行わなければいけないことも多くあります。

そのため、家の売却中は売主が大変な状況になるときもあります。ただ、家を売っている数か月の期間、売主がどれだけ頑張るかで、100万円単位で売却価格が変わることも少なくありません。

2.周辺物件の相場を知ること

まずは、周辺物件の相場を知りましょう。

不動産会社に査定依頼をすれば周辺の相場を教えてくれますが、その前に自ら相場を調べておくことが大切です。相場を自分で調べる方法は以下の2つになります。

 

2-1REINS Market Information

 

まずは、REINS Market Information※1を利用することです。

このサイトはレインズの情報を基に、過去の成約事例を調べることができるサイトです。

そもそもレインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称で、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムです。

このネットワークシステムで、現在の売り出し物件や過去の成約物件を調べることができます。そのネットワークシステムと近い物件検索をREINS Market Informationなら一般人でも行えるのです。

※1REINS Market Information

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

2-2土地総合情報システム

また、土地総合情報システムというサイトを利用して相場を調べることもできます。

このサイトでも、前項同様、自分の調べたいエリアを指定して、成約事例を調べることができるのです。特徴としては地図上から物件選択ができるので、検索がしやすいです。ただ、国土交通省のアンケートがデータ元なので、前項のREINS Market Informationよりは精度が落ちます。

※2土地総合情報システム

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

3.複数の不動産会社に査定を依頼する

自分の家を査定するときには、1社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。複数の不動産会社に査定依頼する理由は以下の通りです。

①苦手エリアである可能性がある

②査定額は比較しないと分かりにくい

3-1苦手エリアである可能性

 

まず、不動産会社にもそれぞれエリア的な得手不得手があります。

そのため、1社に絞って査定依頼をして、その不動産会社が「苦手エリア」であった場合には、売却価格は下がりやすくなってしまうのです。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして、自分の家を売ろうとしているエリアに強いかどうかを見極める必要があるのです。

3-2査定額は比較しないと分かりにくい

また、査定額は不動産会社によって異なります。

理由は、周辺の成約事例と実際の家を見た上で、不動産会社によって「どう判断するか」が異なるからです。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして、それらの「見解」を聞く必要があります。その査定額の見解が「根拠」につながり、精度の高い根拠を提示する不動産会社を選ぶ必要があるのです。

4.家を売却する手数料を調べておく

家を売却するときにかかる仲介手数料は、家を売却するときの諸費用の中で最も高い費用になります。

そのため、手数料については家を売却する前にしっかりと理解しておきましょう。

4-1仲介手数料率

家を売却するときの仲介手数料率は、家の売却価格によって以下のように決まっています。

①物件価格（税抜き）が200万円以下：物件価格×5％

②物件価格（税抜き）が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円

③物件価格（税抜き）が400万円超：物件価格×3％＋6万円

上記の仲介手数料には注意点が1点あります。それは、上記で計算された金額に消費税がかかることです。たとえば、税抜き3,000万円の物件を売却したら、「3,000万円×3％+6万円に」消費税8％がかかり、1,036,800円が仲介手数料になります。

4-2仲介手数料は上限

前項の仲介手数料は、あくまで不動産会社が売主・買主に請求できる上限になります。

つまり、上記で計算される金額以下であれば、いくらで請求しても構わないのです。今では、この手数料を上限まで請求しない不動産会社もありますが、まだまだ上限いっぱいで請求する不動産会社も多いです。

仲介手数料を安く抑えたいのであれば、手数料率の低い不動産会社を選びましょう。

ただ、手数料率が低いということは、不動産会社自体に入る利益も少ないということです。そのため、広告費や人件費が削られるというリスクは頭にいれておきましょう。

5.買い手の立場を考える

家を売るときには、買い手の立場を考えることが大切です。具体的には以下の点に気を付けましょう。

①競合物件とどう比較するか

②そのエリアに何を求めるか

5-1競合物件とどう比較するか

まず、買い手が自分の物件と競合物件をどう比較するかを考えましょう。

一番は「売り出し価格」です。競合物件の売り出し価格と比較して、自分の家が頭一つ高い価格であれば、競合物件に勝る「何か」がある必要があります。

そのため、売り出し価格が適正かどうかは、買い手が競合物件を加味した上でどう考えるかをイメージする必要があるのです。

5-2そのエリアに何を求めるか

また、エリアによって買い手が求めているものが異なります。

たとえば、閑静な住宅であれば「静かさ」「住みやすさ」などを求め、ターミナル駅であれば「利便性」を求める人が多いです。つまり、そのエリアごとにターゲットの趣向性が異なるということです。

それをきちんと広告に反映して、適切な集客をしなければいけません。

たとえば、閑静な住宅街なのに「利便性」をアピールしたり、ターミナル駅なのに「静かさ」をアピールしたりすると、ターゲットの趣向性とズレてきます。そうなると集客に大きな影響を与えるので注意しましょう。

6.内覧時にはきれいな状態を維持する

家を売るときには、購入検討者に家を見学してもらう「内覧」を行う必要があります。

その内覧では「掃除」「換気」「出迎え準備」をしておく必要があります。

6-1掃除と換気

まず、内覧の予約が入るたびに必ず掃除をしましょう。

水まわりの掃除や床掃除はもちろんですが、内覧直前には換気をしておくことも大切です。

どうしても中古物件だと、その家独特の「臭い」が充満します。その匂いに嫌悪感を持たれると印象が悪くなるので、換気をして少しでも臭いをなくしましょう。

新築物件が周辺にある家を売るときには、特に入念な掃除と換気が求められます。

なぜなら、新築物件と中古物件は「劣化具合」が比較されるからです。掃除と換気をきちんとして、少しでも新築物件と近い印象を持たれるようにしましょう。

6-2出迎え準備

また、出迎えの準備をしっかりしておくことも重要です。具体的には以下の準備です。

①玄関スリッパとバルコニースリッパを用意

②部屋の電気は全てつけておく

まず、スリッパは必ず用意しましょう。

玄関にスリッパがあるかどうかで、最初の印象は全然違います。また、バルコニーにもスリッパがあれば、バルコニーにも気軽に出ることができるのです。さらに、部屋の電気を全部つけておき、少しでも明るく印象の良い部屋にすることも大切です。

7.まとめ

このように、家を売るときには色々な注意点があります。

これらを家の売却前に理解しておくことで、良い不動産会社を選べたり、集客・成約率が上がったりします。細かいところもありますが、事前に準備できること、知っておくべきことは抑えておきましょう。