家や土地は高額な商品のため、売却するまでに色々な手順を踏みます。また、土地と家では不動産の種類が異なるため、売却の手順と流れが微妙に異なるのです。そこで今回は、家の売却手順と土地の売却手順を分けて、詳しく解説します。
目次で簡単にチェックする
家を売る流れと手順
まず、家を売るときの流れと手順は以下の通りになります。
- ①家の査定を行う
- ②不動産会社と媒介契約を結ぶ
- ③売却活動をはじめる
- ④見学者を接客する
- ⑤検討者と交渉をする
- ⑥申込・契約
- ⑦引渡
家や売主によっても異なりますが、①～⑦まで全て完了するには、5か月～半年程度の期間がかかるといわれています。
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査定＆媒介契約
前項①②の査定＆媒介系契約についてです。まず、家を売ろうと思ったら、「いくらくらいで売れるのか？」という「査定」を不動産会社に依頼します。査定自体は無料で、何社に依頼しても問題ありません。査定は、まず「机上査定」を行い、その後実際に家を見る「訪問査定」を行います。
その訪問査定の査定結果を受けて不動産会社を選定し、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約とは、「あなたの会社にわたしの家の売却を依頼します」という内容の契約です。
売却活動～交渉
不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を行います。売却活動とは、広告で集客をして、見学者の接客＆交渉を行うことです。これら一連の売却活動は、不動産会社が全て行います。
また、仮に売却活動が上手くいかなかったら、広告戦略や販売戦略を練り直し、売り出し価格の変更をする場合もあります。
申込・契約＆引渡
検討者の接客＆交渉が終われば、申込・契約に移ります。まず、申込をすることで部屋を抑え、資金計画を確定させます。そして、申込からおおむね1週間以内に、売買契約を締結するという流れです。
売買契約を締結してからは、売主は抵当権抹消手続きと引っ越し手続きを行います。その手続きが終われば、物件を買主に引渡し、家の売却は全て完了です。
引渡時期は、売買契約締結から概ね1か月～2か月以内になります。
土地を売る手順と流れ
土地を売る手順と流れは、前項の「家を売る手順と流れ」とほぼ同様です。違う点は、「土地の測量」についてです。土地は家と違い、壁や柱などで仕切られているワケではありません。しかし、土地の面積が1㎡違うだけで土地の金額は大きく異なります。
そのため、土地の面積が正確かどうかの判断をするため、「測量」が必要かどうかをチェックします。実際には以下のような流れになります。
測量の流れは以下の通りです。
①土地の境界杭を調べる
②地積測量図、実測図を確認
土地を売却に出す手順は以下の通りです。
- 1.まず、複数の業者に査定を依頼します。
- 2.次に、業者からの査定価格の提示があります。
- ３.業者と契約し、契約方法を選びます。
- 4.買主の内覧に対応します。
- 5.売買契約を締結し手付金を払います。
- 6.売買費用や諸費用を精算します。
- 7.買主へ土地を引き渡します。
境界杭を調べる
まず、土地の隅にある境界杭を調べます。境界杭とは、土地を区切っている印のことで、石でつくってあるものや金属でつくってあるものがあります。この境界杭をもって、土地の隅を明示し、自分の土地の範囲を証明しているのです。
しかし、境界は石や金属でできていて、さらに道路と接している部分もあります。そのため、何かの拍子で破損するケースも少なくなりありません。破損してしまうと、自分の土地の範囲を証明できなくなりますので、もう一度境界杭を打つための「測量」が必要になるのです。
地積測量図、実測図を確認
また、境界杭があっても測量をしたという証明である、「地積測量図」や「実測図」がないと広さを証明できません。そのため、もしこのような図面がないときには、再度測量が必要になります。土地を売買するときには、まず地積測量図や実測図があるか確認しましょう。
土地を売る時の注意点
- 業者の囲い込みに注意
まず最初に契約を結ぶ不動産会社は大手の知名度の高いところになりがち。
豊富な実績があることはそれと同時に抱えている案件が多く、ノウハウも多いため、信頼できる大手不動産会社を選ぶことは納得できます。
ただ、不動産仲介業者としては売主と買主の両方を同時に仲介する両手取引を行いたいのが本心でしょう。
これを両手取引といいますが、どちらからも仲介手数料を得られるので、1物件で2倍の手数料が得られるこの両手取引はかなり不動産会社にとっておいしいわけですね。
この両手取引に法的に問題はないのですが、問題となるのは意図的にこの取引を行って、他の不動産会社からの問い合わせを遮断する営業方法が存在すること。
これを囲い込みと言い、これをされると依頼した業者が買主を見つけてくれない限りは売却できないのです。
この囲い込みとは早く売りたい売主を意思を全く無視して、自社利益のために行う行為なのです。
大手不動産会社の方が扱う案件が多いため、この囲い込みの割合が高いと言われています。
無事に買い主が見つかって売買契約を結べば、買主から10パーセント程度の手付金が支払われることになっています。
物件の引き渡しまで何も問題なければ手付金は売却代金の一部になり、決済の際にはあとの残金を精算してもらうだけです。
ですが、その途中で事情があり売主から契約解除をしたい時、買い主から受け取ったこの手付金を返却する必要があり、さらに同じ金額を買主に支払う義務がありますので注意が必要です。
土地を売る時にかかる税金
では、不動産を売却する際にかかる税金にはどういったものがあるのでしょうか。
大まかに分けると次のような税金がかかります。
- 売買契約書に貼付する印紙代
不動産を売却する際、売買契約書の記載金額に対し、印紙を添付することになっています。
このときの印紙税額は売買契約書の金額によって代わり、不動産売買の金額が高ければ高いほど印紙税も高くなります。
- 抵当権抹消登記の免許税
不動産を購入する際、購入資金を銀行などから借りた場合に万が一返済ができなくなったときに備えて、その対象となる土地には抵当権というものが設定されますよね。
なので、売却する際、買い主が抵当権のない物件を取得できるように抵当権の登記抹消手続きの必要が出てきますので、その費用が必要になります。
- 譲渡取得税
最後に、譲渡取得税というものがかかってきます。
この譲渡取得税とは、不動産を売却する際に生じた取得に対してかかる税金のことです。
この税金は売却した年度末に確定申告をすることによって納めることになっています。
家を買い替える場合の手順と流れ
家を買い替えるときには、先に今の家を売る「先売り」か、新しい家を買った後に今の家を売る「後売り」があります。
先売り
先売りのときは、以下のような流れになります。
①今の家の査定＆媒介契約を結ぶ
②今の家の売却活動＆接客＆交渉
③今の家の申込＆契約
④新しい家の検討
⑤今の家の引渡
⑥新しい家の申込＆契約
⑦新しい家の引渡
先売りの際には、今の家を売却してから新しい家の引渡を受けるまで（上記⑤と⑦）の間にタイムラグが発生します。この期間は住む家がなくなってしまうので、賃貸マンションなどに仮住まいすることが多いです。
後売り
一方、後売りは以下のような流れです。
①新しい家の検討
②新しい家の申込＆契約
③今の家の査定＆媒介契約
④新しい家の引渡
⑤今の家の売却活動＆接客＆交渉
⑥今の家の申込＆契約
⑦今の家の引渡
先売りとは逆で、新しい家の引渡から今の家の引渡までの期間（④～⑦）は、家を2つ所有していることになります。つまり、どちらにも住宅ローンがあれば、2つの住宅ローンを支払うというリスクを負うのです。先売りは「仮住まい」、後売りには「ダブルローン」のリスクがあることを認識しておきましょう。
まとめ
家や土地を売却する手順と流れは上述した通りになります。家を売却するときと土地と売却するときの違いは「測量」であると認識しておきましょう。測量を行う必要があると、数万円～10万円以上のコストがかかります。また、家を買い替えるときには先売りと後売りの2つの方法があり、それぞれのリスクを理解した上で選択しましょう。
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