マンションや戸建てなどマイホームについては、ほとんどの方が金融機関から住宅ローンを借りて購入します。
その際に金融機関は、万が一購入者が住宅ローンの支払いが出来ない場合の保全として抵当権を設定します。
金融機関は住宅ローンの返済が困難だと判断したら抵当権を実行し、競売にかけて売却したお金を住宅ローンの返済の一部に当てます。
そうなるとマイホームは無くなってしまい、住むところに困ってしまいます。
では、抵当権は抹消することは可能なのでしょうか。
今回は、抵当権の抹消する手続きの流れについてお話したいと思います。
目次で簡単にチェックする
抵当権を抹消するにはどうすればいい？
マンションや戸建てなどのマイホームを購入する際に、住宅ローンを借りると金融機関に抵当権を設定されます。
金融機関は、抵当権を設定することで住宅ローンの返済が滞ったときに、担保として不動産を確保しておきます。
抵当権は設定されると、不動産登記簿謄本に住宅ローンを借りた人（債務者）、住宅ローンを貸した金融機関（債権者）、抵当権の設定期日、金額が記載されます。
では、抵当権を抹消するにはどうすればいいのでしょうか。
単純に考えると、借りている住宅ローンをすべて返済してしまえば抵当権は抹消してしまえそうですが、それだけでは抵当権を抹消することはできません。
住宅ローンを返済したのですから、金融機関が抵当権の抹消手続きをしてくれそうですが、金融機関も抵当権の抹消手続きはしてくれません。
手続きをしないと不動産登記簿謄本には抵当権は記載されたままになってしまいます。
抵当権を抹消するにあたっては、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
抵当権の抹消は、一般的には不動産登記の専門家である司法書士に依頼しますが、ご自身でもできます。
抵当権を抹消する手続きの流れ
では、抵当権を抹消する手続きについてお話していきます。
抵当権を抹消するためには、抵当権抹消手続きが必要になります。
抵当権抹消の手続きですが、まずは金融機関に対して住宅ローンを完済。
住
宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消手続きに必要な書類を渡されます。
この時点で、司法書士などの専門家に任せてしまう方法もありますが、ご自身で行う場合は最寄りの法務局で抵当権抹消手続きを行います。
抹消手続きは、所有するマンションや戸建ての最寄りの法務局に、対象となる物件の登記申請書と添付書類を提出して申請を行います。
申請後1~2週間程度で抵当権抹消手続きは完了し、不動産登記簿謄本から抵当権は抹消されます。
では、実際に抵当権の抹消に必要な書類の中身を見ていきましょう。
抵当権抹消に必要な書類は何？
抵当権抹消に必要な書類は、以下のようになっています。
- １．登記申請書
まずは、抵当権抹消の登記申請を行う登記申請書の作成が必要になります。
登記申請書については、指定はなく、A4の用紙であれば大丈夫です。
記載する内容については、登記の目的（=抵当権抹消）、抹消する登記（=抵当権）、原因（=解除）、権利者、義務者、添付書類の情報、抵当権を抹消する対象不動産などを記載。
詳細については、法務局のホームページをご参照ください。
ここからは登記申請書に添付する書類になります。
- ２．登記識別情報または登記済証
登記済証はいわゆる権利証です。登記識別情報と登記済証は同じ内容ですが、2004年の不動産登記法改正の際にインターネット申請ができるようになり、登記済証（権利証）ではなく登記識別情報が発行されるようになった経緯があります。
購入した際に所有権移転登記申請をすると登記名義人に発行されます。
通常は、司法書士などに依頼して申請してもらうことが多いので、司法書士より郵送で送られてきていると思います。
- ３．登記原因証明情報
ローンの返済が完了した際に金融機関からもらえる抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などが登記原因証明情報となります。
ローンの債務者、又は債務者から委任された人しか受け取れません。
- ４．抵当権者の委任状
抵当権の抹消は、通常抵当権者と登記名義人が共同で行いますが、金融機関はいちいち立ち会うことができませんので、登記手続きを登記名義人に任せるための委任状を発行してくれます。
平成27年11月以降は、それまで委任状に加えて資格証明書（代表者事項証明書）も提出が必要でしたが、抵当権者の会社法人等番号を記載すれば不要と変更になっています。
マンションや家の売却時に抵当権を抹消する時にかかる費用
抵当権の抹消時に掛かる費用ですが、個人で抵当権の抹消をする場合は、登録免許税のみ。
登録免許税は、不動産1件につき1，000円かかりますので、通常は土地1件、建物1件となりますので合計2,000円かかることになります。
個人で抵当権の抹消をする場合は、ほとんど費用はかかりませんが、やはり平日しか対応ができないのがネックです。
平日に休みが取れない、時間と手間が惜しいという方には、司法書士に依頼することをオススメいたします。
抵当権抹消の手続きの相場ってどのくらい？
では、司法書士に依頼した場合はどのくらいかかるのでしょうか。
司法書士に依頼すると登録免許税以外に、司法書士報酬、事前調査費用（登記事項証明書の取得など）、抹消後の登記事項証明の取得費用がかかります。
この他に、住民票の移動などを先にして住所が変わっている場合であれば、住所変更の手続きも同時に必要になりますので、別途費用が掛かります。
では、司法書士に依頼した場合の抵当権抹消登記の手続きにかかる費用の相場はどのくらいなのでしょうか。
仮に、土地1件、建物1件の抵当権抹消手続きを依頼した場合、
| 登録免許税 | 土地 1,000円 建物 1,000円 合計 2,000円 |
| 司法書士報酬 | 5,000円~10,000円 |
| 事前調査費用 | 約1,000円~1,500円 |
| 抹消後の登記事項証明の取得費用 | 約500円 |
司法書士に抵当権の抹消手続きを依頼した場合は、8,500円~14,000円程度の費用の幅がありますが、相場としては10,000円前後となります。
売却時と同時に抵当権を抹消するにはどうすればいい？
住宅ローンは30年~35年の長期の融資となるので、返済期間中に一括返済するのは難しいと思います。
しかし、予定以上に収入が増えたり、臨時収入が入れば住宅ローンを返済して抵当権を抹消しておいた方が金融機関などの印象も良く、次の融資を受ける場合に有利になることもあります。
又、実際に抵当権を抹消することが多いのは、戸建てやマンションを売却する時です。
戸建やマンションを売却して売買代金として受取り、そのお金で住宅ローンを一括返済します。
売買代金が住宅ローンより多いときはいいですが、少ない時は足らずを準備しないと一括返済できませんので注意が必要です。
では、売却時と同時に抵当権を抹消するにはどのような手続きをすればいいのでしょうか。
基本的な流れは変わりませんが、売却して得たお金を使って住宅ローンを返済するので、その日に抵当権抹消の手続きを行わないといけません。
そのため、当日金融機関から受け取る登記原因証明情報以外の登記申請書、登記識別情報または登記済証など提出用の書類を準備しておく必要があります。
金融機関から受け取る登記原因証明情報の準備は、通常1~2週間、長いところだと約1か月かかりますので、事前に売却して引渡しする日を決めて銀行に連絡し、準備を進めてもらわないといけません。
書類が間に合わず、引渡しができないとなると抵当権の抹消もできません。
マンション売却や戸建て売却で抵当権の抹消は自分でもできますが、売却を伴う場合は引渡し当日時間がありませんので、司法書士にお願いした方が安心だと思います。
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