家を売る際に、空き家にしてから売るのと住みながら売るのではどちらが売れやすいのでしょうか。
一般的には住んでいる家は室内の細かいところがチェック出来ないなどの理由で、住みながら売るより空き家の方が売りやすいと言われています。
しかし、現実的には色々な理由で住みながら家を売る人が多いのも事実です。
では実際に住みながら家を売ることは出来るのでしょうか。
目次で簡単にチェックする
住みながら家を売る事は出来る？
結論から言うと住みながら家を売ることは可能です。
実際には住み替える新居を探すのと並行して住みながら家を売るというケースは非常に多くあります。
やはり空き家にして売るには新居に引越ししないといけませんので、新居先の住宅ローンと空き家の住宅ローンの２重払いなど資金的に余裕がないと厳しいからです。
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住みながら家を売る際の注意点としては、買主が見つかり売却が決まった際に引き渡しをすることが出来るかどうかです。
いざ売却が決まったのに引越しが出来ないとなると住む家がないなど大きな問題になりますのでスケジュールについては十分注意が必要です。
家に住みながら家を売るメリット
空き家にして売るより家に住みながら家を売るメリットは、売り出すタイミングが早くなるので物件の売出し価格などお客様の反響を見極める時間ができるなど効率的に家を売ることができます。
新居に引越しして空き家にしてから売る場合は、家が売れない期間住宅ローンの2重払いなど資金的な負担が大きくなります。住みながら家を売るとその期間を短く効率的に売ることが出来資金的な負担を減らすことが出来ます。
早めに家を売れるように一括査定を使用する事もありですね。
家の一括査定については以下からどうぞ
住みながらだと家が売りづらいという事はある？
住みながら家を売るよりも空き家にして売る方が売れやすい理由として、下記のようなポイントが挙げられます。
・部屋の中の細部をチェックできない。
タンスや机、テレビ・冷蔵庫など大きな荷物が置いてあると、部屋の隅々までチェックが出来ないので他の物件と悩んだ際に決断がしにくい。
・片付いていないと見栄えが悪い。住んでいる人の生活感が出る。
きちんと片付いていれば良いですが、引っ越し準備で忙しいなど片づけが出来ていないとどんなに良い物件でもイメージが悪くなります。また、どうしても長く住んでいるとその家の独特の臭いも出ますし、古くなった家具や家電が置いていると住んでいる人の生活感が出てしまい、夢を持って新居を探している人にとってはマイナス要素となってしまいます。
・内覧の時間の設定が難しい。
住んでいる場合は不動産業者に鍵を預けることが出来ないので、家族の誰かが立ち会わないといけません。そうなると時間の設定が難しく、買主の希望の時間に内覧できないということもありますので内覧件数が減ってしまいます。
住んでいる家は売れにくいですが、いらないものを捨てたり片付けることで、モデルルームのようにすっきりきれいに見せることが出来れば逆に生活感も無くなり良いイメージとなりますので売れやすくなります。
住んでいる家を売るには色々と工夫することが大事です。
不動産を売却するときには、人が住んでいる状態で売却することも多いです。
ただ、人が住んでいるといっても、居住者は自分なのか賃借人なのかなど、色々なケースがあります。場合によっては査定額が下がるなどのデメリットがありますので注意しましょう。今回は、「人が住んでいる家は売れる？」というテーマで解説していきます。
1.入居者がいる状態でも家って売れるの？
結論から言うと、人が住んでいる状態でも家は売れます。
むしろ、大抵の場合、人が住んでいる状態で家を売るので、そこまで気にする必要はありません。ただ、ここでいう「人が住んでいる状態」というのは、あくまで「自分が住んでいる」という前提の話です。
つまり、賃貸中で第三者が住んでいる場合には状況が異なります。また、入居者がいることで査定額が低くなることは事実としてあるのです。
2.賃貸をする事が前提でまだ入居者がいるのに家を売る場合
賃貸中の物件を売却するときには、通常の家の売却とは異なり、「オーナーチェンジ」という売り方になります。
そもそも、賃貸中の物件ということは、居住用物件ではなく投資用物件ということです。その投資用物件の「オーナー」が、物件を売却することで変わるので「オーナーチェンジ」と言われるのです。
そんなオーナーチェンジ物件を「売却する」という観点で、以下のデメリットがあります。
・内覧ができない
・「投資用」として判断される
2-1内覧ができない
まず、賃貸中物件を売却するときには、入居者は売主である「自分」ではなく「第三者」になります。
そのため、基本的に内覧はできません。つまり、購入する人は、室内を見ることなく購入するということです。しかし、当然ながら室内を見られないということは、「想定より劣化しているかも」というリスクを抱えるのです。
そのため、オーナーチェンジの物件は、通常と同じ売却方法だと購入検討者が付きにくくなってしまいます。
対応策としては、賃借人に依頼して内覧をさせてもらうことです。ただ、賃借人からすると、自分には全く関係ない状態で自分の家に不特定多数の人が入ってきます。そうなると、内覧を嫌がる賃借人は多いです。
そのため、購入検討確度が高い検討者のみに限定するのがポイントです。また、クオカードを差し上げるなり、何かしらのメリットを賃借人に提示することも大切なポイントになります。
「投資用」として判断される
また、オーナーチェンジ物件は居住用ではなく投資用物件の扱いになります。そのため、以下のような情報が必要になるのです。
・賃借人情報
・家賃相場情報
賃借人情報とは、賃借人の個人情報や、滞納履歴などの情報です。
この情報から、購入検討者は「継続して家賃収入を得られる物件か」という点を判断します。また、家賃相場情報も購入検討者は気になります。空室リスクや賃料下落リスクを検討するためです。
このようなことから、不動産会社を選ぶときには、「投資用」の観点で選ぶ必要があります。つまり、投資用物件の売却の実績がある不動産会社を選ぶことが重要というワケです。
3.家の買い替え前に自分が住んでいる家でも売れる？
今の家を売却して新しい家を購入する、いわゆる「買い替え」のときでも、自分が住んでいる家を売ることは可能です。家を買い替える際の流れは以下になります。
①今の家の査定を出す
②売却活動をはじめる
③今の家に申込・契約が入る
④新しい家の検討
⑤今の家の引渡
⑥新しい家の契約・引渡
上記のように、新しい家を購入する前に今の家を売却することを「先売り」といいます。先売りの場合には、上記「⑤今の家の引渡」の時点で、自分の住んでいる家がなくなることに注意しましょう。上記「⑥新しい家の契約・引渡」と日付を合わせられれば良いですが、中々上手くいくことも少ないです。
そのため、一時的に賃貸マンションなどで暮らす「仮住まい」をする必要があります。
仮住まいするということは、賃貸マンションを探す手間もかかりますし、初期費用や引っ越し費用もかかります。そのようなデメリットがあるという点は認識しておきましょう。
買い替えについての手順などは下記からどうぞ
4.査定が安く見積もられる事はある？
上記のように、人が住んでいる家でも売却することは可能です。ただ、以下のようなケースは、査定額が安く見積もられることがあります。
・賃貸用物件のオーナーチェンジである
・ペットを飼育している
・見学できる日程が少ない
まず、オーナーチェンジ物件に関しては、上述した理由で査定額は安くなりやすいです。また、居住中にペットを飼っていると、ペットの臭いや傷が付いているので、査定額は下がりやすくなります。
また、最後の「見学できる日程が少ない」は、査定額が下がるという観点よりも「集客が鈍る」ことによって、結果的に売却金額が下がるという意味です。人が住んでいるということは、購入検討者が見学するときに、入居者との日程調整が必要になってきます。その日程調整が上手くいかない場合には、見学者が減り、検討者も自ずと減ってしまうのです。
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