家を売るときには、親から贈与された家を売るというシチュエーションもあると思います。まずは、そもそも贈与された時点で「贈与税」がかかるという点を認識しておきましょう。また、贈与を受ける前であれば、節税する方法もいくつか存在します。そこで今回は、この「贈与」と「節税」について解説していきます。
目次で簡単にチェックする
1.親から贈与された家を売る方法
親から贈与された家を売る方法は、通常の家の売却と同じように以下の方法で行います。
・不動産の査定をする
・不動産会社を選定し媒介契約を締結する
・売却活動をする
・物件の申込・契約を受け付ける
・物件の引渡をする
結論から言うと、親から家を贈与された時点で、その財産には「贈与税」が発生します。贈与税は後述しますが、非常に税率が高い税金です。そのため、一番良い方法は、親名義で不動産を売却して現金化してから財産を贈与されるという方法です。
このときに、「住宅取得」という目的で現金資産を贈与されれば、節税効果のある「特例」が存在します。その特例を利用することによって、大きな節税効果が得られるのです。この特例についての詳細は後述します。
また、既に親から贈与された状態の場合には、税務署か税理士に相談しましょう。贈与税を計算して遅滞なく支払う義務があるからです。
2.生前贈与にかかる税金
生前贈与とは、生きている間に親族に贈与することです。
生前贈与する目的は、相続税の節税になります。つまり、生きている間に財産を贈与することによって、相続する財産を減らします。その結果、相続税を減額することができというワケです。
2-1贈与税の税率
贈与税を計算するときには、まず110万円の基礎控除をします。その後、贈与税の税率を掛けます。贈与税の税率は、贈与される課税価格（財産額）によって以下のように変わります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。
| 課税価格 | 200万円 以下 |
300万円 以下 |
400万円 以下 |
600万円 以下 |
1,000万円 以下 |
1,500万円 以下 |
3,000万円 以下 |
3,000万円 超 |
| 税 率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | ‐ | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 |
たとえば、2,000万円の財産を贈与するとします。そうなると、「（2,000万円－基礎控除110万円）×税率50％－控除額250万円」という計算になるため、695万円が贈与税額になります。贈与税の税率は上記のように非常に高い税率になります。
そのため、一般的に生前贈与する場合には、110万円の基礎控除以内の財産を、毎年贈与し続けるという方法です。
※1国税庁 相続税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
2-2相続時精算課税制度
前項のように贈与税の基礎控除110万円ずつ贈与するという方法もありますが、金額が少額なため大きな節税効果は生めません。
そのため、「相続時精算課税制度」と「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの制度を利用することも多いです。まず、相続時精算課税制度について解説します。
相続時精算課税制度とは、家の売却のために贈与された財産を相続時にまわすということです。つまり、先ほどの考えとは逆で、「大きな金額を一度に贈与したい。しかし贈与税は税率が高いので、非課税枠が大きい相続時にまわそう」という考えです。
相続税は贈与税よりも非課税枠が大きく税率も低いのですが、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。
相続時精算課税制度は非課税枠が2,500万円です。この2,500万円を超える部分に関しては、一律20％の税金がかかりますが、前項の贈与税と比べると格段に税率が低いとお分かりいただけると思います。
ただし、贈与する親の年齢条件があったり、贈与税の基礎控除110万円と併用できなかったりするので、詳しくは、こちらも国税庁ホームページ※3をご覧ください。
※2国税庁 相続税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm
※3国税庁 相続時精算課税制度
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
2-3住宅取得等資金の非課税制度
一方、住宅取得等資金の非課税制度とは、以下のように条件に応じて、住宅取得用の贈与が非課税になる特例です。
| 住宅用家屋の取得等に係る 契約の締結期間 |
良質な住宅用家屋 | 左記以外の | |
| 平成28年10月～平成29年9月 | 1,200万円 | 700万円 | |
| 平成29年10月～平成30年9月 | 1,000万円 | 500万円 | |
| 平成30年10月～平成31年6月 | 800万円 | 300万円 |
住宅取得等資金の非課税制度には、以下のような条件や決まりがあります。その他の条件や詳細については国税庁ホームページ※4をご覧ください。
・直系尊属である両親、祖父母などからの贈与
・住宅取得資金として贈与される前提
・単独利用も相続時精算課税制度との併用利用も可能
このように、親から取得した家を売る場合には、そもそも家を贈与されるという認識を持ちましょう。その財産には贈与税がかかってくるので、一番良い方法は冒頭で言ったように「親御さん名義で売却して現金化すること」です。そして、その現金化した財産を上記の方法で贈与することによって、大きな節税効果が得られます。
いずれの場合でも、確定申告が必要になりますので、その点は認識しておきましょう。
※4国税庁 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
※2017年1月執筆
※所定の税率やルールなどは時期によって変わることがあります
※税金の詳細は税理士に相談ください
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