売却する予定の家

家を売る。

一口にいっても、その理由や売り方は様々です。

古い家であったとしても、思わぬ額で査定される事があるのが家というものです。

立地・駅から近い・土地の価値が高い・小学校に通いやすい・利便性・都市開発などなど

家が高く売れる理由は沢山あります!

しかし、査定方法や仲介する不動産屋を間違えてしまうと、一気に不動産査定額が下がってしまいます。

家は値段が高いだけに、仲介する不動産屋を間違うと、売額に100万円‥下手をすると1000万円以上の差が出てきてしまいます。

逆にいえば、しっかりとした広告活動が出来ている不動産屋さんを選びさえすれば、100万円~1000万円の得をする可能性があるという事ですね。

実際にA社に見積もりをお願いした場合、1200万円の見積もり、B社に見積もりをお願いした場合、1800万円,C社の見積もりは2200万円となる事もあります。

また担当の営業マンの事も重要です。

情報提供や情報交換、相談がしっかり出来るこちらの味方になってくれる営業マンを選びましょう。

優秀な営業マンは毎日不動産流通標準情報サイトレインズなどをしっかりとチェックしています。

その為にも不動産屋一社で見積もりを行う事は絶対にやめましょう。

複数社の見積もりを行分ければいい営業マンに出会う事が出来ません。

一番重要なのは査定方法を間違えないという事です。

査定方法さえ間違えなければ、家を売る事はそれほど難しい事ではありません。

筆者自身が実際に家を売った体験談も添えながら、売却体験談について書き記しております。

あなたが損をしない為に家の売却体験談

目次で簡単にチェックする

家を売る為の査定方法

家を売る為の査定方法

家を売るのには査定方法がいくつかあります。

簡単に箇条書きにすると

    1. 不動産屋に依頼を行う
    2. 一括査定を利用する
    3. 競売にかける


主要なのは上記3点です。

どの手段も家を売る事に変わりはないのですが売却価格に差が出てきてしまいます。

当サイトでは不動産屋を比較検討する事が出来、一番高く家を売る事が出来る一括査定の使用を推しております。

1 一括査定を使用する。

一括査定を使用する。

基本的に家を売る時には一括無料査定をおススメします。

一括査定を使用すれば、一番好条件で家を買ってくれる不動産屋や買主を見つける事が出来ます。

一括査定の比較表はこちら

一括査定サイト 運営会社 査定不動産会社数 運営年数 取引会社数 利用実績 詳細はこちら
イエイ セカイエ株式会社 最大6社 10年 1000社以上 400万人以上 イエイの詳細はこちら
イエウール 株式会社Speee (Speee, Inc.) 最大6社 5年 1600社以上 非公開 イエウール詳細はこちら
スマイスター リビン・テクノロジーズ株式会社 最大6社 5年 1400社以上 440万人以上 スマイスター詳細はこちら
ノムコム 野村不動産アーバンネット 非公開 11年 非公開 月間利用者数280万人 ノムコム詳細はこちら

イエイ公式ホームページは以下からどうぞ

 

家売却の達人

大切な家を売る時に失敗や損をしない為に一括査定を使用する事をおススメします。

一括査定を使用すれば一番高く売却物件を購入してくれる不動産屋さんを見つける事が出来るからです。

地元の不動産屋さんに家を売るといったら、A社という不動産屋さんから2500万といわれてしまった‥

しかし、一括査定を使えば、査定価格300万とされた家が別の不動産屋さんB社から3600万円といわれる可能性があります。

査定額に1000万円以上の差が出る事があるのです。

家は一生の買い物ですよね?安く売ってしまったら大損をする事になってしまいます。

また家を買い替えをする人は次の家を購入する頭金の当てが外れてしまいます。

家を買う時に3000万といわれるのと2000万といわれるのでは全然違いますよね?

売る時も家を購入する時と同様に少しでも高く売れる不動産業者を選択する必要があります。

特に現在は不動産の値段が一カ月置きに変わっています。

本当は値段がドンドン上がっている物件なのに、悪徳不動産屋さんは安く買い取ろうとしてくる事があるのです。

一括査定を利用すれば、そういった不正は許されません。

売ろうとしている物件が、業者同士でオークションにかけられているようなものだからです。

A社が2000万で購入

B社が3000万で購入するとしたら間違いなく、B社に家を売りますよね?

一括査定だと安く査定を出した不動産屋さんは物件を手にいれる事が出来ません!

物件を手に入れないと、不動産屋さんは在庫を手に入れる事が出来ないor良質な物件であったとしても手にいれる事が出来なくなってしまいます。

その為、一括査定の場合、不動産屋はいつもより少し高い指値で購入する事があります。

イエイ不動産の画像

    1. 家を売る時には必ず一括査定を使用する
    2. 一括査定を利用するという事は不動産業者同市でオークションにかけられているようなもの
    3. 不動産屋はいつもより高い値段で家やマンションを買い取ってくれる可能性がある


一括査定でおススメなのはイエイ不動産です。

イエイ不動産であれば1000社以上の不動産を一括査定に使用する事が出来ます。

申込み時間はたったの60秒です。

たったの60秒で1000万円以上も得する可能性があるとしたら一括査定を使用しないという理由はないですよね。

イエイ不動産は一括査定を使用する上で、登記もしていないような悪徳な業者は徹底して排除しているので、健全な業者しか登録していません。

大切な個人情報を小さな不動産屋さんに渡す事自体がリスクなので、必ず大手の不動産業者を利用する事をおススメします。

一括査定を使用するのであれば、イエイ不動産をおススメします。

HOME4Uの一括査定もおすすめ。NTTグループの一括サイト

HOME4Uの一括査定もおすすめ。NTTグループの一括サイト

今回おすすめしたいのは「home4u」というサイトです。
このサイトは不動産売買、資産活用をサポートするサイトでNTTデータグループの運営です。
運営会社が誰でも知っている大手企業なので安心感が強く、多方面で人気を集めています。

home4uの魅力は複数の不動産会社に一括で売却査定の見積もりを依頼できるところです。
「不動産」は、会社によって数百万円レベルで価格が変動することも珍しくありません。ですので、1つの会社だけに査定を依頼するのではなく複数の会社に依頼をして見極めたほうが利益を大きくできる可能性が上がります。

2地元の不動産屋さんもしくは仲介業者に行き、直接売る

地元の不動産屋さんもしくは仲介業者に行き、直接売る

こちらはあまりおススメしません。

一括査定じゃなければ、不動産屋さんにも競合がいないので、適当につけた値段や、足元を見て少しでも安くしてやろうという不動産屋さんも多くいます。

競合がないので、当然の事かもしれませんが、一括査定を使用しなかったばっかりに1000万円の損失を出したりする事もあり得ます。

どうしても不動産屋さんに依頼したいのであれば大手の不動産屋さんに依頼をかける事をおすすめします。

マンション不動産買取業者評判比較ランキング一覧.

少しでも高く売りたいなら一括査定を使用する事をおススメします。

家を売る理由

家を売る理由

家を売る理由は様々だと思います。

  • 買い替えをする
  • ローンが払えなくなった
  • 急な転勤や引越しをする事になってしまった。

買い替えや引越しなどだと急いで家を売らなくちゃいけないですよね。

予定以上に期間が長引く事で心労にもなりますし、不動産売却計画が崩れる事で予想外の値下がりが起こる可能性も出てきてしまいます。

少しでも早く家を売るには、一括査定を使用するのはもちろんの事、買主に少しでもよく見せる事が必要です。

家の状況や築年数によっては長期戦を覚悟せねばなりません。

どうしても期間が長引くのが心配な方は一括査定を使用した際に買取保証契約が出来るかどうかの確認をしてみるのがいいかもしれません。

相場を知った上で家を高く売るにはどうするべきか

相場を知った上で家を高く売るにはどうするべきか

さて先ほども説明させて頂きましたが、相場を知る為には近隣の物件の相場を知る事がとても大切です。

家を売る時の相場。都道府県別一戸建てやマンションの売却価格相場

不動産有力情報が掲載される不動産ポータルサイトや近隣の不動産で相場を知ったら、次は相場以上の価格で家を売る必要があると思います。

せっかく近隣の物件の相場を把握したのであれば、少しでも高く家を売る事が大切ですよね。

ではどのようにすれば相場以上に高く家を売る事が出来るのでしょうか。

相場以上に売るには一括査定を利用する事が一番なのではないでしょうか。

一括査定の中でもっともおススメなのが先述でも説明をさせて頂きましたイエイ不動産です。

一括査定を利用すれば沢山の不動産屋さんが競合する事になるので、街場の不動産屋に比べると相場以上の値段で売れる事は明らかです。

しかし、一括査定を利用するだけじゃなく、以下のような事をすれば更に相場以上の値段で家を売る事が出来るかもしれません。

家の購入希望者を内覧に招く際のポイント

家の購入希望者を内覧に招く際のポイント

ある日、突然電話が来て不動産の購入希望者が決まり、いよいよ内覧者が来る事になりました。

もしあなたが家の購入希望者で買いにいった売却希望物件が散らかっていたらどう思いますか?

いい気持ちはしないはずです。

家を売る前に掃除を行う

家を売る前に掃除行う

家を不動産屋さんに見せる前に整理整頓を行う事が大切だと説明しましたが、整理整頓と同様に掃除を行う事も非常に大切です。

埃がたまっているような家はなんとなく汚らしく見えてしまいますよね。

キチンと掃除をする事は非常に大切な事です。

では具体的にどのような掃除を行えばいいのでしょうか。

空き家にしているのであればすっきりした空間づくりを意識する

空き家なのであれば、そもそも物を置くのはやめましょう。

物が置いてあるとそれだけでも汚らしく見えてしまいます。

ごちゃごちゃした印象は査定をする人にマイナスの印象を与えてしまいます。

また段ボールなどを置いてると経年劣化が目立つようになります。

せっかく新しい家にも関わらず、古い家だと思われちゃったら損ですよね?

売る予定の家には物を一切置かないようにしましょう。

定期的に掃除機をかけましょう

家の掃除をする女性

定期的に掃除を行う事は絶対に行うようにしましょう。

誰も住んでいない家には放っておいても埃がたまっていきます。

定期的に埃を取る為に掃除を行う事がベストではありますが、忙しくて難しいのであれば、毎日ではなく一括査定を行い、不動産屋が査定に来る前には必ず掃除を行いましょう。

その際には窓なども拭いておくとベストですね。

掃除機をかけた後に濡れ雑巾などで家全体を拭いておくとよりいいですね。

まだ住んでいる最中に家を売ろうとする方もいると思いますが、業者さんが来る時は綺麗に整理整頓をする事を忘れないで下さい。

忘れないで頂きたいのは査定を行う業者さんも人間です。

もちろんある程度のマニュアルがあり、機械的に査定をしている部分はありますが、不動産屋の心象というものは物件の採点対象となります。

だらしなく散らかし放しの部屋を不動産屋さんに見せてしまったら、それだけでマイナス加点をいれられてしまう可能性があります。

せっかく近隣の家の相場を調べ、入念に調査を行ったのにも関わらず、安い値段で買いたたかれてしまっては適いませんよね?

初歩的な事に見えて、整理整頓はすごく大切な事です。

業者さんが来る前に必ず家を整理整頓してから迎えるようにしましょう。

トイレや風呂など水回りしっかりと掃除しよう

トイレや風呂など水回りしっかりと掃除しよう

特に重要なのは水場の掃除になってくると思います。

内覧をする方が水回りを気にするのは当然です。

特別豪華である必要ではありませんが、トイレが汚かったり風呂が汚い家はとにかく印象が悪いといわざるおえません。

和式トイレやシャワーのない風呂場の家はリフォームを前提に考えておいた方がいいかもしれません。

同じ水回りであるキッチンの掃除も重要です。

    1. 内覧に備えて常日頃から掃除をする事を心がけましょう
    2. トイレやお風呂などの水まわりは特にキレイに掃除する
    3. 整理整頓を忘れない


リフォームするのはあり?

リフォームするのはあり?

下記項目でも説明してますがリフォームは必ずしも行えばいいというものではありません。

リフォームした家は高く売れるの?

もちろんリフォームを行った方がいい場合もあります。

それはあまりにも古い家を売る場合です。

古い家はどうしても査定額が下がってしまいます。

査定する側も古い家だという事で安く買い取ろうとしてくるのです。

しかし、リフォームをする事で査定額が上がる事があります。

もちろんリフォーム代が査定額を上まってしまっては意味がないので、おおよそリフォームをしたら査定額がどのくらい上がるかを計算し、リフォームを行うようにしましょう。

立地がよく本来であれば高額で売れる物件にも関わらず、古い家だという事で安く買い取られてしまう可能性があるのであれば、リフォームをするメリットとデメリットを計算し、リフォームをする事に踏み切ってしまうのもありかと思われます。

リフォームするなら外壁塗装がいい!

リフォームするなら外壁塗装がいい!

リフォームにも色々なパターンがあると思いますが、単に家を売る相場をあげるという事であれば見かけだけよくすればいいと思います。

見かけをよくするにも色々ありますが、おススメなのは外壁塗装です。

外壁塗装を上手に行えば新築同様に見せる事が可能です。

外壁が年代や時代の事もあり、古臭く見えてしまうとどうしても家の査定額に影響を及ぼしてしまいます。

しかし、外壁塗装を行う事により、新築に近い形に見えるようになります。

外壁塗装と聞くとすごく高いんじゃないかと心配になってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、今はそこまで高くもなく外壁塗装を行う事が出来ます。

1へ―ベー辺り5000円くらいで外壁塗装を行う事が出来ます。

  • 特段に古い家でなくても、部分だけ外壁がはがれてしまっている
  • 一部分だけ古臭い塗装がある

家を査定に出す上で上記のような心配があるような方はとりあえず外壁塗装を行う事をおススメいたします。

古い家なので家の査定額が心配‥そんな人はとりあえず外壁塗装を行い、少しでも査定額のアップに励むようにしましょう。

外壁塗装も家を売る時と同様に一括査定を行うとよりベストですね。

家を売る時の注意点

家を売る時の注意点

家を売るにあたり一番の注意点は焦らない事です。

家を売る事になった。少しでも早く家を売りたい!そんな風に思う気持ちは分かります。

分かりますが、焦ってはいけません。

家を売りたい気持ちばかりが、その焦りを感じ取られ、不動産屋に足元を見られてしまい安く家を買いたたかれてしまう可能性があります。

しっかりと腰を下ろし、何処の業者が一番高く買い取ってくれるのかを精査していかなくてはなりません。

特に気をつけたいのが個人売買で家を売ってしまう事です。

危険!個人売買で家を売ってはダメ!

危険!個人売買で家を売ってはダメ

「家を売るんだって。知り合いだし、高く家を売るよ」

友人からこんな風にいわれたらどうでしょうか?

顔見知りだし、今までいい関係を気付いてきた友人や会社の上司からこんな事をいわれたら、信頼関係のある人に家を売りたいって思うのが普通だと思います。

個人売買であれば不動産業者を通した売買じゃないので、<spanclass=”u_blue”>不動産業者に支払うはずの手数料がなくて済みます。

パッと聞くとお得に聞こえますが、甘いバラには棘があります。

実は個人売買ってめちゃくちゃ危険ですよー

特に親しくしている友人や親戚などに個人売買で家を売る事は絶対にやめた方がいいです。

下手をすると修復が不可能なほどに人間関係がくずれてしまいます。

あくまでビジネスライクに家を売る事を考え、一番高く買い取ってくれる業者を探しましょう。

餅は餅屋に任せる事がベストですね。

個人売買を行ってしまうと、売買契約の書類や必要事項など、自分で調べて行わなくてはなりません。

もちろん法律の有無の確認や契約書なんかも自分で確認しなくてはならないのです。

もちろん不動産売買契約なんかも自分で結ばなくてはいけません。

所有権移転登記を自分で作成するのは無理です。

契約書に不備があれば違約金がとられるかもしれません。

契約内容を自分でチェックするのは予想以上に手間のかかる作業です。

手付解除など不条理な事を言い出すクレーマーなどの対応も不動産屋であればしっかりと代行してくれます。

内覧から引き渡しまで代行してくれる業者というのは心強いものです。

必ず不動産屋を通して物件を売却しましょう。

特に契約書に関しては必ず弁護士チェックが必要です。

弁護士さんも自分で探さなくてはなりません。

法の専門家である弁護士さんでも、ジャンルによって詳しい詳しくないがあるので、任意売却や不動産関連のジャンルに慣れている弁護士さんを探さなくてはいけません。

普段、不動産の仕事を行っている方であればそういった書類を準備する事や契約の確認事項を確認する事も簡単かもしれませんが、慣れない仕事を1から始めるのって大変じゃありませんか?

契約書なども不動産屋さんに任せてしまえば最初から契約書がある状態でスタート出来るのが楽なんです。

また自分の家の相場を把握してますか?

知り合いを相手に高値をふっかける事が出来ますか?

出来ませんよね。

情に流されて相場以下で家を売ってしまっては後から困るのは自分自身です。

少しでも家を高く売りたい方は、個人売買は絶対に行わないようにしましょう。

近隣の相場を知るようにしましょう!

近隣の相場を知るようにしましょう!

意外と見落としがちなのが近隣の家の相場を見落としてしまう事です。

近隣の家の大体の売却相場を把握し、自分の家がどのくらいで売れるかをチェックしていく事が重要です。

ではどのような項目を主軸に相場をチェックすればいいのでしょうか。

  • 近隣の家で同じくらいの広さと間取りのもの
  • 駅から同じくらいの近さの家
  • 階数などのチェック
  • 築年数の確認

大まかに分けてしまうとこの4つでしょうか。

特に同じ最寄り駅を使用している家の売却相場のチェックは重要です。

築年数や間取り、階数や設備などによってもちろん売却額は変わってきますが、同一の最寄り駅であれば大体の家の相場を知る事が可能です。

ではどのようにして最寄り駅の売却相場を知ればいいのでしょうか。

自分の家の近くの街の不動産屋で確認する

先述で街の不動産屋さんで家を売る事はおススメしないと書きました。

街の不動産屋さんで家を売る事は全くおススメ出来ませんが、相場を知るという事であれば、一番詳しいのはその街に根付いた不動産屋さんです。

不動産屋さんであれば、季節的要因や現在の不動産相場とドル円相場になどの相場の流れ的なものも含めてその街の不動産の最適相場を知ってします。

また売りたい家の状態によって、近隣であればどのくらいの相場で売買されているかも承知なはずです。

自分の住んでいる家の近隣に街の不動産屋さんがあればまずは一度そこに顔を出し、不動産情報だけでも確認してみるのもありかもしれません。

インターネットの不動産売却サイトで相場を確認する

インターネットの不動産売却サイトで相場を確認する

近隣に不動産屋さんがなくても現在では沢山の不動産売却サイトがあるのでこちらで家の売却価格を確認する事が出来ます。

例えば以下のような不動産有力情報サイトをおススメしております。

楽待

不動産売却系のポータルサイトです。

分かりやすく不動産の売却相場などを検索する事が出来ます。

駅名から以外でも、築年数や間取り(1K,!LDK,2LDK,3LDK)などでも検索する事が可能です。

自分の家の築年数や間取りなどを入力し、近隣の物件の相場をリサーチしましょう。

また楽待は面白くて分かりやすい不動産コラムなども連載しています。

文章のみではなく、漫画で分かりやすく書いているコラムや実際に大家になった方や家を売ってみた方の体験談なども非公開のメルマガなどでも連載しているので、興味のある方は登録してみるのもありではないでしょうか。

民泊などのトレンドも抑えてコラムを連載しているので、投資で家の売買を行っている方には最新の不動産業界の動向が見えるのもいいかもしれませんよ。

不動産連合隊

こちらは不動産連合隊じゃないと扱っていない物件などが掲載している不動産のポータルサイトです。

かつては物件の売買や家を売る時の攻略方などを掲載している本には必ず掲載されていたサイトです。

不動産屋さんが広告費をかけて、今一番推したい物件を登録している不動産関係のサイトなので、わざわざ街の不動産屋さんにいかなくてもここで家の売却相場を確認してみるのもありかもしれませんね。

suumo

テレビのコマーシャルなどでもお馴染み。いわずとしれた大規模型の不動産のポータルサイトです。

新築から中古住宅まで幅広く情報が掲載されています。

上場企業でもある大手企業リクルートホールディングスが運営しています。

こちらでも家の売却相場を確認する事が出来ます。

特にSUUMOはかなり取り締まりが厳しくなっており、たとえ広告費を払っていても、虚偽の物件情報などを掲載すると掲載を停止されてしまう為、不動産屋は嘘を載せる事が出来ません。

大手のサイトの為、システムが素晴らしく使いやすいのも特徴ですね。

信憑性の高い家の売却相場を確認するのであればこちらで確認してみるのも一つの手かと思われます。

HOME’S

かわいい探偵の男の子がイメージキャラクターを務め、テレビCMでも話題になっています。

大手3大ポータルサイトの一つです。

賃貸物件のイメージが強いHOME’Sですが、売却不動産も新築中古共に掲載しています。

家の売却相場を調べるのであれば、中古の物件を確認する事が重要です。

SUUMOに掲載されていない物件もHOME’Sであれば掲載していることも多い為

上記4点が主要な不動産売却ポータルサイトなのではないでしょうか。

上記4つ不動産ポータルサイト以外にもいくつかの有名ポータルサイトがありますが、あくまで家を売る為に、近隣の相場を調べるのであれば上の4つを見てしまえば充分相場を知る事が出来ます。

パソコンからだけではなく、スマホやタブレットからも確認出来るので、移動時間にでも相場の確認をしっかりと行い、相場より少しでも高く家を売る事に務めましょう。

家を売却した時にかかる手数料と税金

家を売却するときには、さまざまな費用がかかります。その中でも、もろもろの「手数料」と「税金」については家を売却する前に理解しておくのがベストです。そこで今回は、諸費用の中の「手数料」と、家の売却に伴う「税金」について解説します。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用と手数料一覧

1 1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

1.1 1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1家を売る時にかかる仲介手数料

1 1家を売る時にかかる

家を売るときには、大抵不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社が広告活動などで「購入検討者」を集客して、その購入検討者に対して接客なども行ってくれます。また、価格や引渡し時期などの交渉や、契約関係なども不動産会社が行ってくれるのです。

そのため、その対価として、売主は不動産会社に対して
「仲介手数料」
を支払う必要があります。この仲介手数料は、家の売却に伴う諸費用の中で、最も高額な費用になります。

家を売る時に必要な手数料を少しでも安くしたいなら一括査定がおすすめです。

不動産屋さんを探す手間暇を省くには一括査定がおすすめです。

2 2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下:物件価格×5%

・税抜き物件価格が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円

・税抜き物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「(3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

仲介手数料の料率

6.1 仲介手数料の料率
 

仲介手数料の上限額
取引額 報酬額(税抜き)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額が200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額が400万円を超える金額 取引額の3%以内

 

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

6.2 仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%+消費税=100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%+消費税=80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税=480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円+消費税となります。

家の売却価格により仲介手数料は変わる?

仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

6 仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料を値引きする業者はある?

仲介手数料を値引きする業者はある?

不動産仲介業者にとって仲介手数料は収入を得る唯一の手段なので、基本的には値引きする業者はほとんどありませんが、場合によっては仲介手数料の値引きをしてくれることがあります。
例えば、不動産仲介業者が値引きをする場合は、仲介以外にその仲介業者にリフォームをお願いしたり、

新しい自宅を同じ仲介業者で買うので売却の分は半額にしますというケースがあります。

その他では、不動産仲介業者が売主、買主の両方を自社で見つけて双方から仲介手数料をもらえるいわゆる両手取引の時などは倍の手数料がもらえるので、売主、買主双方値引きをしてもらえたり買主がもう少し値引きしてほしいというような場合に売却価格が下げられないので仲介手数料を値引きしますというようなケースがあります。

最近ではインターネットサービスが発達したことで集客などの人件費や広告料を削減するなどして

仲介手数料を最初から値引きして集客する業者もあります。

今後はAI(人工知能)などの発達により更なる値下げも期待できるかもしれませんね。

仲介手数料のない業者はある?

仲介手数料のない業者はある?

不動産仲介業者の収入源は仲介手数料しかないのに、値引きだけでなく仲介手数料を取らない業者があるというのは本当でしょうか。
不動産仲介業者が仲介手数料を取らないケースとして多いのは、例えば自社で売主、買主を探す両手取引にし、買主の仲介手数料を無料にする、逆に売主の仲介手数料を無料にするというケースがあります。
では、わざわざ両手取引で倍の仲介手数料が貰えるのに片方を無料にするのかというと、例えば、売り手が早く売りたい場合だと買主の仲介手数料を無料にすることで買主を早く見つけることが出来るので、早期に買主を見つけてくれる業者ということが口コミで広がり顧客の獲得ができるというメリットがあるからです。

不動産仲介業者は仲介手数料を無料にするために、専門性の高いスタッフで運営し人件費を削減、IT化による店舗運営のコスト削減などを行なっており、これまでの半分の手数料で運営できるよう企業努力をしています。
ただし、仲介手数料が安いからといって安易に仲介業者を選ぶことは避けましょう。仲介手数料が安くてもきちんと仕事をしてくれるかどうかを確認することが重要です。

これまで不動産仲介業者に依頼して家を売る場合は、法律に定められた上限一杯の仲介手数料を支払うことが一般的でした。やはり、不動産仲介業者も収入は仲介手数料だけなので一回の取引で多く儲けたいと考えます。
しかし、不動産仲介業者は数が多く競争が激しいため、コストの削減など企業努力によって仲介手数料の値引き、無料化を行う仲介業者も増えてきました。
しかし、実際に家を売り買いする場合には、仲介手数料を値引き、無料の仲介業者を使うことでコストが削減できますが、仲介手数料が安い分サービスが悪いということで意味がありませんので、信頼できる仲介業者かどうかも合わせて見極める必要があります。

    1. 仲介手数料の値引きを行ってくれる業者あるが期待しない方がいい
    2. 仲介手数料が安い=サービスが悪い可能性がある。キチンと仕事をしてくれる不動産屋かどうかが重要
    3. 不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法により決まっている


印紙税額はどのくらいかかる?

7 印紙税額はどのくらいかかる?

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

 

 

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1, 000円
300万円以下のもの 1, 000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のもの 100,000円
10億円以下のもの 200,000円
50億円以下のもの 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載金額のないもの 200円

印紙を貼り付けないと契約は無効?

7.1 印紙を貼り付けないと契約は無効?

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

③抵当権抹消登記費用

4.3 ③抵当権抹消登記費用
抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

4.4 ④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

4.5 ⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

5 抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

家を売るのに必要な書類の取得方法

全項目で説明した抵当権抹消登記申請書を含め家を売るのに必要な書類は以下の通りです。

家を売るのに必要な書類とは?

家を売却するときには、色々な書類が必要になります。その書類を前もって用意しておくことで、家の売却はスムーズに進めることができます。仮に紛失している書類などがあれば、もろもろの手続きが必要な場合もあるので書類の確認は早めに行いましょう。

以下の書類が家を売るのに必要な書類と取得方法です。


必要書類

  • 抵当権抹消登記申請書

・・・司法書士が作成します。

  • 登記原因証明情報

・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

  • 登記識別情報

・・・抵当権設定契約書のことを指します。

  • 代理権限証明情報

・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

1-1最寄りの役所で取得するもの

・印鑑証明書

・住民票

1-2郵送されてくるもの

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書:税務署から郵送されてきます。

・ローン残高証明書:定期的に金融機関から郵送されてきます。

1-3不動産取得時にもらうもの

・登記済権利書(登記識別情報)

・土地測量図、境界確認書

・建築確認済証、および検査済証

・マンションの管理規約、または使用細則など

・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など

・パンフレットなど

2家を売る前に準備をする書類

前項で挙げた必要書類の中でも、家を売る前に準備しておく書類は以下の書類です。家を売る前に準備する理由としては、主に「不動産会社に見せる書類になるから」です。不動産会社は不動産の売買代金を査定する際に、以下の書類を参考にします。また、不備があったり、不足書類が会ったりした場合には、再発行手続きなどをとります。

・登記済権利書(登記識別情報)

この書類は、所有者が自分であることを示す書類です。また、その不動産の広さや構造、土地種類(宅地)などの詳細情報が記載されています。この権利書は紛失しても再発行ができません。仮に紛失した場合には別の書類を作成する必要があるので、司法書士に相談しましょう。

・土地測量図、境界確認書

とくに、一戸建てや土地を売買するときには重要になる書面です。書類の内容としては、土地の境界をしっかり決め、広さを証明する書類になります。そのため、この書類がないということは、土地の広さを証明する書類がないということです。不動産売買においては、再度測量士に依頼して測量図を作成する必要があります。

・建築確認済証、および検査済証

売買する不動産が、きちんと建築基準法に基づいているかを証明する書類です。この書類がないと、法律に基づいて建てられたという証明がないということです。検査済証を紛失したときには、役所にいって「台帳証明書」を取得しましょう。台帳証明書を取得することで、「検査済証が過去発行された」ということを証明できます。

3家を売る際に必要な書類

家を売る際に必要な書類は、見学者に対して見せる書類と、銀行や不動産会社との手続きに必要な書類に分かれます。

3-1見学者に対して見せる書類

・マンションの管理規約、または使用細則など

マンションの管理規約や使用細則は、主に不動産会社が見学者を接客するときに利用します。たとえば、「長期修繕計画」や「ペット使用細則」、「共用部分の利用方法」などは良く見られる項目です。これらは、見学者からの質問が多いので、事前に不動産会社の担当者がチェックをしておきます。

・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書等など

仮に耐震診断やアスベストの調査をした不動産であれば、それを証明する書類を不動産の取得時にもらっているはずです。これらの証明書は必須ではありませんが、不動産を売却するときには有利になります。仮に、紛失していたとしたら、その不動産を購入したときの売主に聞いてみましょう。

・パンフレットなど

パンフレットなどの書類は必須書類ではありません。しかし、前項の「耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など」と同じく、不動産を売却するときに有利になる書類です。

3-2手続きに必要な書類

不動産会社や銀行とのやりとりに必要な書類は以下の2点です。

・印鑑証明書

・住民票

印鑑証明書は役所に実印登録をする必要があります。なお、印鑑は何でも良いです。また、これら2つの書類は住宅ローンを組んだ金融機関や不動産会社によって、通数などが異なります。とくに、「取得から3か月以内の書類」などのルールもありますので、取得時期も含めて不動産会社に確認をした方が良いです。

2売買価格によって手数料が変わる!?

2 2売買価格によって手数料が変わる!?

この仲介手数料は、売却価格によって以下のように異なります。

①物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%

②物件価格(税抜き)が200万円超:物件価格×4%

③物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料の注意点は、「消費税」がかかることと、「上限」であることです。

家を売る時にかかる初期費用

2-1消費税がかかる

2.1 2-1消費税がかかる

たとえば、税抜き売却価格が3,000万円だったとします。そうなると、前項の③に該当するので、計算式は「3,000万円×3%+6万円=96万円」となります。しかし、この96万円には消費税がかかってきますので、
実際には「96万円×消費税1.08=1,036,800円」が仲介手数料
になります。

仲介手数料の上限がある

家売却の達人


前項までで説明した金額は、あくまで仲介手数料の上限になります。つまり、不動産会社が仲介手数料として、売主(または買主)に「請求して良い」上限になるということです。そのため、たとえば税抜き価格3,000万円で売却した場合には、1,036,800円までであれば、仲介手数料はいくらでも良いというワケです。極端な話、「
仲介手数料0円」でも問題ありません。

3仲介手数料以外にかかる手数料。5万円の登記手数料がかかる

2.2 3仲介手数料以外にかかる手数料

家を売却するときに仲介手数料以外にかかる手数料は、司法書士に支払う手数料です。この手数料は「司法書士報酬料」と呼ばれることが多いです。

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、金融機関が物件を「担保」として設定している権利のことなので、この抵当権を抹消しない限りは家の売却はできないのです。ただ、抵当権を抹消するためには、抵当権を抹消するための「登記」をする必要があります。

登記自体は司法書士の資格を持っていなくてもできますが、煩雑で複雑な作業になるので、大抵は司法書士に依頼することになるのです。その際に司法書士に支払う費用が「司法書士報酬料(手数料)」なのです。

司法書士報酬料は司法書士によって異なります。目安としては、5万円前後と認識しておくと良いです。

4家を売る時にかかる税金

3 4家を売る時にかかる税金

家を売るときにかかる税金は譲渡所得税です。譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)にかかる税金で、税率も高めになります。

4-1譲渡所得税率について

3.1 4-1譲渡所得税率について

譲渡所得税率は、保有期間によって異なります。物件を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超であれば「長期保有」、5年以下であれば「短期」保有になります。税率については以下の通りです。

①長期保有の場合

・所得税15%(復興特別所得税2.1%)

・住民税5%

②短期保有の場合

・所得税30%(復興特別所得税2.1%)

・住民税9%

※国税庁ホームページ 譲渡所得税

・長期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

9 譲渡益課税がかかる事もある

4-2譲渡所得の計算方法

3.2 4-2譲渡所得の計算方法

前項の譲渡所得税を計算するための元になる、「譲渡所得」の計算方法は以下の通りです。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

要は、単純に「売却金額-購入金額」ではなく、売買時の諸費用や減価償却費を加味する必要があるのです。減価償却費などの計算は複雑になるので、不動産会社に一度計算してもらうことをお勧めします。

9.1 ①購入時より物件が高く売れた場合

購入時より物件が高く売れた場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

4-3「3,000万円」の特別控除について

3.3 4-3「3,000万円」の特別控除について

前項のように、譲渡所得に関しては税率の高い譲渡所得税がかかります。しかし、実は一般的な不動産売買で、譲渡所得税がかかるケースはほぼありません。その理由は、「3,000万円の特別控除」という優遇措置があるからです。

この優遇措置は、平たくいうと「譲渡所得を3,000万円控除します」という内容です。つまり、前項で説明した譲渡所得の計算をして、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかからないということです。

この優遇措置にはいろいろな条件があるので、詳細は国税庁ホームページをご覧ください。簡単にいうと、以下の条件を満たしていれば、この優遇措置は適用されます。
9.1.1 1) 居住用財産の3,000万円特別控除

3000万円の控除の条件

  • ①居住している不動産の売却
  • ②直近2年で住宅に係る特別措置を利用していない
  • ③近親者への売却ではない

このような条件に該当すれば、「3,000万円の特別控除」を利用できます。通常の不動売買で、3,000万円を超える譲渡所得が発生することはほぼありません。そのため、譲渡所得税が発生することは少ないのです。

※国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

9.1.2 2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

9.2 ②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日までです(土日と重なる場合はずれこむ場合もあります)。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

家を売った場合でも確定申告をした方がいいのか?

家を売った場合でも確定申告をした方がいいのか?

確定申告とは通常でいえば、サラリーマンや経営者が収入があった時に行うものです。

家を売った場合でも、売却益が出た場合、確定申告を行う事になります。

家を売った場合の売却益の場合は事業所得や給料などとは違う分離課税として判断され、確定申告を行う事となります。

具体的には以下のような計算式の元、確定申告の計算を行う事になります。

家の売却額-(不動産取得費+売却費)=譲渡所得

譲渡所得-特別控除(前述で説明をさせて頂いたものです)=課税譲渡所得

ちなみに確定申告は3月15日までに行わなくてはいけません。

3月15日を過ぎてしまうと手続きがややこしくなるので必ず3月15日までに確定申告を行うようにしましょう。

場合によっては延滞税がかかる可能性もあるので、確定申告は絶対に忘れないようにしましょう。

処分費用や解体費用

8 処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円~4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円~4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円~5万円、RC構造であれば5万円~6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

離婚など自分だけの名義じゃない家を売る方法

離婚など自分だけの名義じゃない家を売る方法

離婚をした方が自分の名義じゃない家を売る場合はどうすればいいのでしょうか。

父親と離れる事となり、子供を何処に預ければいいのかなど心配事も多いのに大変ですよね。

名義の違う家を売るのは少しややこしい問題です。

養育費や慰謝料など、人によっては県外にいかなくてはならないとなると頭が痛いですよね。

離婚をした場合に家を売る方法については下記に記載しております。

離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい?

これまでに書いた情報を元に家の売却成功を目指して頑張りましょう。