売却する予定の家

家を売る。

一口にいっても、その理由や売り方は様々です。

古い家であったとしても、思わぬ額で査定される事があるのが家というものです。

立地・駅から近い・土地の価値が高い・小学校に通いやすい・利便性・都市開発などなど

家が高く売れる理由は沢山あります!

しかし、査定方法や仲介する不動産屋を間違えてしまうと、一気に不動産査定額が下がってしまいます。

家は値段が高いだけに、仲介する不動産屋を間違うと、売額に100万円‥下手をすると1000万円以上の差が出てきてしまいます。

逆にいえば、しっかりとした広告活動が出来ている不動産屋さんを選びさえすれば、100万円~1000万円の得をする可能性があるという事ですね。

実際にA社に見積もりをお願いした場合、1200万円の見積もり、B社に見積もりをお願いした場合、1800万円,C社の見積もりは2200万円となる事もあります。

一番高く家を売りたい人向け!一括査定サイトは以下からどうぞ。

家を売る一括査定の比較表はこちら

また担当の営業マンの事も重要です。

情報提供や情報交換、相談がしっかり出来るこちらの味方になってくれる営業マンを選びましょう。

優秀な営業マンは毎日不動産流通標準情報サイトレインズなどをしっかりとチェックしています。

その為にも不動産屋一社で見積もりを行う事は絶対にやめましょう。

複数社の見積もりを行分ければいい営業マンに出会う事が出来ません。

一番重要なのは査定方法を間違えないという事です。

査定方法さえ間違えなければ、家を売る事はそれほど難しい事ではありません。

目次で簡単にチェックする

家を高く売るにはどうするべきか

1 家を高く売るにはどうするべきか

自分の持ち家を高く売りたい場合はどのようにすればいいのでしょうか。持ち家の高額売却のためには複数の不動産会社から見積もりをもらうことです。

実は不動産会社によっては、同じ物件を査定しても数百万円差額が生じることがあります。これは不動産会社にはそれぞれ得意分野があり実力差があるためなのです。

複数の不動産会社から効率的に見積もりを取得するには不動産一括査定サイトなどを利用するのがおすすめです。

筆者自身が実際に家を売った体験談も添えながら、売却体験談について書き記しております。

あなたが損をしない為に家の売却体験談

家を売る為の査定方法

家を売る為の査定方法

家を売るのには査定方法がいくつかあります。

簡単に箇条書きにすると

    1. 不動産屋に依頼を行う
    2. 一括査定を利用する
    3. 競売にかける


主要なのは上記3点です。

どの手段も家を売る事に変わりはないのですが売却価格に差が出てきてしまいます。

当サイトでは不動産屋を比較検討する事が出来、一番高く家を売る事が出来る一括査定の使用を推しております。

1 一括査定を使用する。

一括査定を使用する。

基本的に家を売る時には一括無料査定をおススメします。

一括査定を使用すれば、一番好条件で家を買ってくれる不動産屋や買主を見つける事が出来ます。

一括査定の比較表はこちら

一括査定サイト 運営会社 査定不動産会社数 運営年数 取引会社数 利用実績 詳細はこちら
イエイ セカイエ株式会社 最大6社 10年 1000社以上 400万人以上 イエイの詳細はこちら
イエウール 株式会社Speee (Speee, Inc.) 最大6社 5年 1600社以上 非公開 イエウール詳細はこちら
スマイスター リビン・テクノロジーズ株式会社 最大6社 5年 1400社以上 440万人以上 スマイスター詳細はこちら
ノムコム 野村不動産アーバンネット 非公開 11年 非公開 月間利用者数280万人 ノムコム詳細はこちら

イエイ公式ホームページは以下からどうぞ

 

家売却の達人

大切な家を売る時に失敗や損をしない為に一括査定を使用する事をおススメします。

一括査定を使用すれば一番高く売却物件を購入してくれる不動産屋さんを見つける事が出来るからです。

地元の不動産屋さんに家を売るといったら、A社という不動産屋さんから2500万といわれてしまった‥

しかし、一括査定を使えば、査定価格300万とされた家が別の不動産屋さんB社から3600万円といわれる可能性があります。

査定額に1000万円以上の差が出る事があるのです。

家は一生の買い物ですよね?安く売ってしまったら大損をする事になってしまいます。

また家を買い替えをする人は次の家を購入する頭金の当てが外れてしまいます。

家を買う時に3000万といわれるのと2000万といわれるのでは全然違いますよね?

売る時も家を購入する時と同様に少しでも高く売れる不動産業者を選択する必要があります。

特に現在は不動産の値段が一カ月置きに変わっています。

本当は値段がドンドン上がっている物件なのに、悪徳不動産屋さんは安く買い取ろうとしてくる事があるのです。

一括査定を利用すれば、そういった不正は許されません。

売ろうとしている物件が、業者同士でオークションにかけられているようなものだからです。

A社が2000万で購入

B社が3000万で購入するとしたら間違いなく、B社に家を売りますよね?

一括査定だと安く査定を出した不動産屋さんは物件を手にいれる事が出来ません!

物件を手に入れないと、不動産屋さんは在庫を手に入れる事が出来ないor良質な物件であったとしても手にいれる事が出来なくなってしまいます。

その為、一括査定の場合、不動産屋はいつもより少し高い指値で購入する事があります。

イエイ不動産の画像

    1. 家を売る時には必ず一括査定を使用する
    2. 一括査定を利用するという事は不動産業者同市でオークションにかけられているようなもの
    3. 不動産屋はいつもより高い値段で家やマンションを買い取ってくれる可能性がある


一括査定でおススメなのはイエイ不動産です。

イエイ不動産であれば1000社以上の不動産を一括査定に使用する事が出来ます。

申込み時間はたったの60秒です。

たったの60秒で1000万円以上も得する可能性があるとしたら一括査定を使用しないという理由はないですよね。

イエイ不動産は一括査定を使用する上で、登記もしていないような悪徳な業者は徹底して排除しているので、健全な業者しか登録していません。

大切な個人情報を小さな不動産屋さんに渡す事自体がリスクなので、必ず大手の不動産業者を利用する事をおススメします。

一括査定を使用するのであれば、イエイ不動産をおススメします。

HOME4Uの一括査定もおすすめ。NTTグループの一括サイト

HOME4Uの一括査定もおすすめ。NTTグループの一括サイト

今回おすすめしたいのは「home4u」というサイトです。
このサイトは不動産売買、資産活用をサポートするサイトでNTTデータグループの運営です。
運営会社が誰でも知っている大手企業なので安心感が強く、多方面で人気を集めています。

home4uの魅力は複数の不動産会社に一括で売却査定の見積もりを依頼できるところです。
「不動産」は、会社によって数百万円レベルで価格が変動することも珍しくありません。ですので、1つの会社だけに査定を依頼するのではなく複数の会社に依頼をして見極めたほうが利益を大きくできる可能性が上がります。

1.家の相場を調べる方法

家を売る時の相場。都道府県別一戸建てやマンションの売却価格相場

家を売る時には、「相場価格はいくらか?」を調べたいものです。相場価格は不動産会社に査定依頼するのが一番早いですが、自分自身で調べる方法もあります。自分自身で相場価格を調べておけば、不動産会社と話をするときも話がスムーズに進みます。そこで今回は、自分自身で相場価格を調べる、具体的な方法を解説します。

1 1.家の相場を調べる方法

まずは、築年数や面積など「家の概要」から、家の相場を調べる具体的な方法を解説します。なお、以下に記載する内容は基本的には一戸建てのお話です。

1-1築年数による相場

1.1 1-1築年数による相場

耐用年数

築年数による相場価格に関しては、不動産は「耐用年数※1」を参考にする方法が良いです。耐用年数とは国税庁が定めている、「造りごとに価値が0円になる年数」の基準です。たとえば、住宅用の木造一戸建てであれば、22年を耐用年数と定めています。

つまり、22年経つと価値が0円になるということです。実際に多くの不動産会社は、木造一戸建ての建物部分の価値を20年~25年程度で0円と査定することが多いです。そのため、まず築年数が22年を超えている木造一戸建ての場合には、建物価値は0円と考えた方が無難ということになります。

築年数下落率のデータ

また、築年数の下落率のデータ※2を参考にして、新築購入時から逆算する方法もあります。たとえば、築0年~5年の平均成約価格が3,679万円で築11年~15年の平均成約価格が3,329万円というデータが出ています。つまり、新築で買った後に築11年~15年程度経った一戸建ては、10%ほど下落するということです。そのため、自分の新築時と照らし合わせれば、自ずと相場価格は算出されます。

買ったばかりの新築戸建ての売却相場。新築をすぐ売却するのは損?

ただし、この築年数による下落率に関しては、エリアや建物の劣化具合にもよるので、あくまで「参考」程度に認識した方が良いです。

※1国税庁 「耐用年数」
http://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

また相場を調べるのであれば一度一括査定の見積もりに出した方が早いです。

イエイで一括査定を行えば相場が分かりますし、6社の不動産会社に見積もりをしてもらえるので、相場以上の額で戸建てやマンションを買い取ってもらえます。


マンションの一括査定については以下からどうぞ

 

※2東日本不動産流通機構 「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201203.pdf

築年数が査定価格に与える影響について 古い家を売る方法

1-2面積と部屋の数

1.2 1-2面積と部屋の数

基本的には一戸建ての建物価格は面積に比例します。つまり、1㎡当りの単価を計算し、その上で延べ床面積を掛けることにより、一戸建ての価格が算出されるということです。

たとえば、相場価格が20万円/㎡で、一戸建ての延べ床面積100㎡であれば2,000万円(20万円×100㎡)の価格になります。

また、部屋の数については、一般的な間取りであればそれほど気にする必要ありません。ただ、間取り変更などをしている場合は注意が必要です。

通常、一戸建ては70㎡~90㎡の場合、部屋数(ここでいう部屋数はリビング・ダイニング以外の部屋を指します)は3つ以上、90㎡~110㎡であれば部屋は4つ以上あります。

部屋の拡張などをしており、この㎡数と部屋数が一致しない場合には、相場価格が変わることがあります。

特に、部屋数が少ない場合には相場価格より安い価格になるかもしれません。

たとえば、100㎡の戸建てが欲しい方は4つ以上部屋が欲しい場合が多いので、それが3部屋になると検討から外れる可能性があるからです。

1-3修復履歴

1.3 1-3修復履歴

修復履歴とは、いわゆる「リフォーム履歴」になります。さきほど、一戸建ての建物価値は20年~25年で査定額が0円になるといいました。しかし、修復履歴がある場合は例外です。とくに、外壁や外装を修復しているかどうかで価値は大きく変わってきます。

そのため、大きな修復をしている場合には、修復箇所や程度によって5~15年ほど築年数を浅くカウントできます。

リフォームした家は高く売れるの?

1-4駅からの距離などの利便性

1.4 1-4駅からの距離などの利便性

駅からの距離や周辺施設などの「利便性」は、相場価格に大きく影響を与えます。エリア特性があるので相場価格への影響は一概にはいえませんが、分かりやすいのは徒歩分数です。徒歩分数は「1分」駅から離れるごとに1~2%価格が下落すると言われています。

つまり、徒歩5分の物件と徒歩15分の物件は10~20%程度価格に開きがあるということです。そのため、周辺で同じような物件が成約していれば、その徒歩分数と比較して、ある程度の相場価格を算出することは可能です。

周辺にスーパーや病院、学校などはあるか

1.5 周辺にスーパーや病院、学校などはあるか

不動産の相場に影響を与える要素の一つとして、物件の周辺環境が挙げられます。居住する場所で生活をするわけですから、食料品店、日用品店、病院や学校が近くにあるかというのは重要な要素となります。

 

 

都道府県名 県庁所在地 地価公示価格(円/坪) 実勢価格(円/坪)※
最低価格 最高価格
北海道 札幌市 ¥62,149 茅部郡 1 万円/坪 札幌市中央区 50.6 万円/坪
青森県 青森市 ¥53,884 平川市 3.6 万円/坪 八戸市 12.6 万円/坪
岩手県 盛岡市 ¥81,984 滝沢市 5.8 万円/坪 盛岡市 14.4 万円/坪
宮城県 仙台市 ¥122,314 栗原市 2 万円/坪 仙台市宮城野区 44.9 万円/坪
秋田県 秋田市 ¥44,628 潟上市 2.9 万円/坪 由利本荘市 10 万円/坪
山形県 山形市 ¥64,132 東田川郡 4.9 万円/坪 山形市 18.9 万円/坪
福島県 福島市 ¥77,355 西白河郡 4.5 万円/坪 郡山市 15 万円/坪
茨城県 水戸市 ¥107,108 結城市 4.6 万円/坪 守谷市 31.8 万円/坪
栃木県 宇都宮市 ¥108,430 那須烏山市 2.9 万円/坪 宇都宮市 20.3 万円/坪
群馬県 前橋市 ¥100,496 甘楽郡 6.5 万円/坪 前橋市 16.9 万円/坪
埼玉県 さいたま市 ¥363,637 児玉郡 6 万円/坪 さいたま市浦和区 157.7 万円/坪
千葉県 千葉市 ¥239,670 いすみ市 5.7 万円/坪 浦安市 113.1 万円/坪
東京都 新宿区 ¥1,132,564 あきる野市 29.4 万円/坪 千代田区 758.3 万円/坪
神奈川県 横浜市 ¥582,480 足柄下郡 21.2 万円/坪 川崎市中原区 191 万円/坪
新潟県 新潟市 ¥85,951 南蒲原郡 4.2 万円/坪 新潟市中央区 35 万円/坪
富山県 富山市 ¥100,827 下新川郡 4 万円/坪 富山市 9.3 万円/坪
石川県 金沢市 ¥138,843 羽咋郡 4.6 万円/坪 野々市市 24 万円/坪
福井県 福井市 ¥101,488 大野市 5.5 万円/坪 福井市 16.9 万円/坪
山梨県 甲府市 ¥82,645 北杜市 1.8 万円/坪 中巨摩郡 18 万円/坪
長野県 長野市 ¥83,636 上伊那郡 3.7 万円/坪 長野市 18.9 万円/坪
岐阜県 岐阜市 ¥111,075 中津川市 3 万円/坪 岐阜市 18 万円/坪
静岡県 静岡市 ¥217,852 牧之原市 6 万円/坪 駿東郡 42.9 万円/坪
愛知県 名古屋市 ¥330,910 常滑市 14 万円/坪 名古屋市中区 172.2 万円/坪
三重県 津市 ¥96,860 度会郡 4.4 万円/坪 桑名市 16.7 万円/坪
滋賀県 大津市 ¥153,719 高島市 4.5 万円/坪 草津市 41.8 万円/坪
京都府 京都市 ¥343,802 綴喜郡 6 万円/坪 京都市上京区 153.5 万円/坪
大阪府 大阪市 ¥490,249 阪南市 13.4 万円/坪 大阪市中央区 203.7 万円/坪
兵庫県 神戸市 ¥337,521 神崎郡 6.5 万円/坪 神戸市中央区 125 万円/坪
奈良県 奈良市 ¥172,893 生駒郡平群町 9.9 万円/坪 奈良市 31.4 万円/坪
和歌山県 和歌山市 ¥119,670 紀の川市 7.5 万円/坪 海南市 20.9 万円/坪
鳥取県 鳥取市 ¥64,793 西伯郡 4.5 万円/坪 鳥取市 15.4 万円/坪
島根県 松江市 ¥70,744 江津市 6.9 万円/坪 松江市 15.4 万円/坪
岡山県 岡山市 ¥96,198 津山市 6 万円/坪 都窪郡 20.3 万円/坪
広島県 広島市 ¥176,860 神石郡 1 万円/坪 広島市中区 103.9 万円/坪
山口県 山口市 ¥83,967 大島郡 3.8 万円/坪 下松市 13 万円/坪
徳島県 徳島市 ¥98,843 那賀郡 4.6 万円/坪 徳島市 18.9 万円/坪
香川県 高松市 ¥108,430 東かがわ市 4 万円/坪 高松市 13 万円/坪
愛媛県 松山市 ¥120,661 新居浜市 9.9 万円/坪 松山市 22 万円/坪
高知県 高知市 ¥102,479 香南市 13.1 万円/坪 高知市 27 万円/坪
福岡県 福岡市 ¥155,372 大川市 4 万円/坪 福岡市中央区 89.3 万円/坪
佐賀県 佐賀市 ¥66,116 多久市 4.5 万円/坪 鳥栖市 11.7 万円/坪
長崎県 長崎市 ¥78,347 東彼杵郡 5.3 万円/坪 西彼杵郡 21.8 万円/坪
熊本県 熊本市 ¥92,232 阿蘇郡 3 万円/坪 熊本市中央区 29.8 万円/坪
大分県 大分市 ¥80,992 日田市 10.7 万円/坪 別府市 17.9 万円/坪
宮崎県 宮崎市 ¥80,331 東諸県郡 3.8 万円/坪 宮崎市 17.9 万円/坪
鹿児島県 鹿児島市 ¥90,248 南九州市 2.3 万円/坪 鹿児島市 17.4 万円/坪
沖縄県 那覇市 ¥163,306 名護市 5.1 万円/坪 那覇市 49.2 万円/坪

地価公示価格は国土交通省HPより

実勢価格参照:https://suumo.jp/tochi/soba/

2.インターネットでの家の相場の調べ方

2 2.インターネットでの家の相場の調べ方

インターネットで家の相場を調べる方法は大きく分けて2通りあります。

2-1REINS Market Information

2.1 2-1REINS Market Information

1つ目の方法はREINS Market Informationを利用することです。

REINS Market Informationを利用すれば自分の物件と同じ地域の「成約事例」を調べることができます。

また、エリアだけでなく、築年数や面積も絞る事ができるので、より自分の物件と近い物件をピックアップできます。

REINS Market Informationで自分の物件と近しい物件をピックアップすれば、その物件の成約価格が相場価格になります。そこで、上述したような「築年数」や「駅距離」などを加味すれば、自分の物件の相場価格を算出することができます。

2-2土地総合情報システム

2.2 2-2土地総合情報システム

相場価格を調べるもう一つの方法は
土地総合情報システム※4を利用することです。

この土地総合情報システムはREINS Market Informationと似たような機能がありますが、使い勝手はこちらの方が良いです。

できることもREINS Market Informationと同じなので、成約事例から相場価格を調べることが可能です。

ただ、REINS Market Informationとの大きな違いは坪単価が表示されないことです。

そのため、坪単価をザックリ把握したいときにはREINS Market Informationが便利です。土地総合情報システムで坪単価を把握するには、一度エクセルなどにデータを落として整理する必要があります。

売る予定の物件の資料を作成

3 売る予定の物件の資料を作成

不動産業者に売却査定を行い、条件に納得がいけば専任媒介契約を締結します。専任媒介契約とは取引をその業者に依頼するという趣旨の契約です。

その後は業者側で物件資料を作成して、新聞広告、新聞折り込みチラシ、看板、インターネット上での掲載などが行われます。

相場を少しでも高くするには何をすればいい?

4 相場を少しでも高くするには何をすればいい?

物件の相場を少しでも高くするためには、修繕を行ったり、破損個所を修繕することが挙げられます。また、簡単な外装のリフォーム工事を行うのも一つの方法と言えます。

掃除をキチンと行う

4.1 掃除をキチンと行う

物件を購入したいと考えるお客さんは、当然物件の見学に訪れます。その際に物件に汚れが目立てば印象がよくありません。庭の草むしり、目立つ汚れの掃除などはしっかりと行っておきましょう。

破損している箇所や水回りを直す

4.2 破損している箇所や水回りを直す

水回りはキッチンの流し台、トイレ、お風呂など生活に直結する設備となっています。それ故に物件見学では必ず水回りの確認が行われると考えておくべきです。もし、事前に不具合があることが分かっているのであれば、事前に修繕しておくと良いでしょう。

不動産屋さんより一括査定がおすすめ

5 不動産屋さんより一括査定がおすすめ

不動産会社を一社、一社問い合わせして訪問していては、本当に自分の不動産を高く買ってくれる業者に出会えていない可能性も考えられます。

その点、不動産一括査定サイトを利用することでWEB上での簡単な物件情報入力で複数社の概算見積もりを知ることができます。

自分の不動産を素早く、高く買い取ってくれる業者を探すには不動産一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

やっぱりナンバー1イエイの査定

6 やっぱりナンバー1イエイの査定

不動産一括査定サイトである「イエイ」は2008年から運営されていて10年以上の実績があります。登録している業者数も多く、1000社以上の取引実績があります。また、業者の登録数の多さから物件の豊富さにも繋がっており、工場や倉庫向けの事業用不動産も取り扱っています。

また、イエイにはイエローカード制度があります。これは査定後の勧誘がしつこい場合にイエイに知らせることで、契約解除の代行まで行ってくれるのです。このように充実のサポート体制もイエイが選ばれる理由となっています。

専任の担当者が万全の体制で「なんでも相談室」によるメール相談、対面相談の対応、「お断り代行サービス」、「査定後のフォロー」などでサポートしてくれますから安心して売却査定することができるのです。

参考:https://sell.yeay.jp/

素早い査定を目指すならイエウールがおすすめ

7 素早い査定を目指すならイエウールがおすすめ

イエウールの特徴は60秒で不動産一括無料査定が可能という素早さです。また、全国1500社の実績のある不動産会社が対応してあなたの物件の高額買い取りを実現する提案をしてくれます。

普通の人であれば1社に査定してもその価格が適正か判断できる人はいません。そのため不動産一括査定サイトで各業者の価格を比較検討することが大切です。イエウールでは最大6社の査定を受けて比較検討することができるのです。

大手の不動産サイトならHOMES

8 大手の不動産サイトならHOMES

LIFULL HOME’Sでも不動産一括査定が可能です。特徴は匿名査定も可能である点です。査定可能な不動産会社は1664社で、大手のため提供する情報への自主規制の取り組みも「不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)」に加入してしっかりと行われています。

サービス利用者数は2017年には420万人と言われており、信頼のあるサイトだからこそ多くの人が利用しています。

全国の不動産屋網羅スモーラ

9 全国の不動産屋網羅スモーラ

スモーラは物件の種別、都道府県等を選択することで45秒簡単入力査定が可能です。大手企業から地元不動産業者まで1500店舗から、お客さんに合った企業を紹介してくれます。
一括査定は最大6社まで可能です。

不動産業者として働いた経験のあるスタッフからのアドバイスやサポートを受けられるのもスモーラの魅力といえます。

相場を高く売る為の一括査定の比較

10 相場を高く売る為の一括査定の比較

イエイ イエウール HOMES スモーラ
登録業者数 1000社以上 1400社 1664社 1500社
サービス利用者数 400万人以上 1000万人以上 420万人以上 360万人以上
最大一括査定数 最大6社 最大6社 最大で10社 最大6社
特徴 「イエローカード制度
「お断り代行サービス」
60秒で不動産    一括無料査定 匿名査定も可能 45秒簡単入力査定

即金で家を売る時の注意点。すぐに家を売りたい人が注意する事

家を売る時には、売主の都合により即金で家を売却したい場合もあります。結論から言うと、即金で家を売却する方法はありますが、それにはリスクも伴います。そのため、きちんとリスクを理解した上で、少しでも高く売る方法を実践する必要があるのです。

1.即金で家を売る時の注意点まとめ

13 1.即金で家を売る時の注意点まとめ
即金で家を売る時には以下の点に注意しましょう。

  • ・買主に足元を見られることがある
  • ・即金で家を売る「方法」はあるがリスクもある

これら2点に関して良く理解した上で即金での売却に臨みましょう。即金での売却は通常の売却とは異なるため、リスクが伴うのです。

2.即金で家を売ると足元を見られる?

14 2.即金で家を売ると足元を見られる?

まず、即金で家を売る時には買主に足元を見られやすいです。

なぜなら、「即金で売りたい」という場合には、何かしら早めに現金化したい理由があるからです。たとえば、新築不動産を売却して、ある期日までに売却しなければローンが承認できない場合などです。

仮に、住宅ローンを組んで新築マンションを購入して、9/30に引渡しをされるとします。

このとき、新しい家の住宅ローンの融資条件は、今の家が8/31までに引渡しされているという前提です。つまり、今の家を8/31までに売却して今の家の住宅ローンを完済していることが、新築マンションの住宅ローンの融資条件ということです。

言い換えると、8/31までに今の家を売却して引渡しができないと、「違約」になってしまい手付金は没収されてしまうというワケです。

このようなときには、必ず8/31までに家を売却したいです。仮に、8月を過ぎた時点で今の家が売却できていなければ、買主が現金での即金支払いでないとスケジュール的に厳しいです。

そのため、買主から厳しい値引き交渉をされても受けざるを得ない状況だということです。そのため、結果的に売却金額は下がってしまうというワケです。

住宅ローンが払えない?住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

1.手付金の相場はどのくらい払うの?

家を売る時には、売買契約締結前に買主から「手付金」を預かります。この手付金は、実は重要なお金になるので、売買契約締結までにその役割を理解しておきましょう。

家を売る時の手付金の相場と種類

一般的には、手付金額は物件価格の5%~10%程度です。宅地建物取引業法上は、手付金は「物件価格の20%以内」と定められていますが、20%で設定することは少ないです。理由としては、単純に買主はそこまで高額な金額を売主に預け入れたくないと思うからです。

そもそも手付金とは、買主から売主に預け入れる金額です。たとえば、以下のような資金計画で物件を売買するとします。

・物件価格3,300万円

・頭金800万円

・住宅ローン2,500万円

このとき、3,300万円の10%である330万円を手付金額に設定したとします。そのとき、買主はこの手付金330万円を売買契約締結までに、売主の口座に振り込むか現金で支払います。ただ、この金額はあくまで買主に預け入れる金額なので、頭金である800万円に充当されるお金なのです。

このように頭金が多い場合には、手付金が20%でも大きな問題はありません。この場合の「手付金20%」とは660万円(3,300万円×20%)になるので、そのまま頭金に充当できるからです。

しかし、仮に頭金が800万円でなく200万円であれば、手付金20%である余剰金430万円(660万円-200万円)は、売主から買主に返還されます。むしろ、このような場合には、売主も返還するのは面倒なので頭金の200万円を手付金として設定する場合が多いです。そのため、一般的に手付金額が売却金額の20%になることは少ないのです。

2.手付金の種類

14.2 2.手付金の種類

手付金には大きく分けて「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類があります。

解約手付とは、売主と買主がお互い「解約できる」という条件を「手付金をどうするか」で合意している手付金のことです。一般的には以下の内容で合意しています。

・買主の自己都合での解約は手付金没収

・売主の自己都合での解約は手付金を返還し手付金額と同額を支払い

つまり、売主も買主も手付金額を支払うことで、お互いの意思によって契約解除ができるのです。

一方、「違約手付」とは、自らの意思で解約するのではなく、違約による強制解約の場合です。たとえば、「残債金を支払わない」などは違約による強制解約に該当します。このようなときにも、解約手付と同様に手付金の支払いが発生する上に、別途「違約金」が発生します。

最後の「証約手付」とは、違約手付とほぼ同じです。ただ、違約手付は「違約金額」を定めているのに対して、「証約手付」は違約金額の規定はありません。そのため、予想以上に違約金がかかる場合もあります。

不動産の売買においては、手付金は「解約手付」の役割を担います。

3.即金で家を売れることはある?

14.3 3.即金で家を売れることはある

即金で家を売れることはありますが、一般個人が即金で購入することは難しいです。

なぜなら、何千万円もする家を、現金の一括支払いで購入する個人が少ないからです。また、どうしても即金で売却したい場合には、広告に「現金での即金購入者優遇」などの表示をする必要があります。

ただ、この方法で不動産を売却すると、前項のように足元を見られるリスクが高いです。さらに、広告の規定上、表現方法が難しいという点も理解しておきましょう。

4.少しでも家を早く売ってお金にする方法

14.3.1 4.少しでも家を早く売ってお金にする方法

少しでも家を早く売る方法は、前項で言ったように一般個人は難しいので不動産会社に「買取」をしてもらうという方法がメジャーな方法です。

とはいえ、買取は嫌だという人のために、一般個人に即金で売却する方法も解説します

4-1不動産会社に買取をしてもらう方法

14.3.1.1 4-1不動産会社に買取をしてもらう方

買取とは、不動産会社が物件を「買い取る」ことをいいます。

不動産会社はリノベーションなどをして転売するか、そのまま何もせずに転売することを目的に物件を買い取ります。

そのため、買取をするデメリットとしては、「相場価格の7割~8割程度まで売却金額が下がる」という点です。不動産会社も相場価格で買い取ってしまうと、転売するときには相場価格以上で売却しなければいけません。

一方、不動産会社が買い取りを行うときには、基本的には現金で買い取ります。また、仮に融資を受けるとしても、一般個人が住宅ローンを組むよりは格段に早いスケジュールで売却できます。

もし、不動産会社が現金の即金買取をした場合には、売買契約から引渡しまで、最短数日で完了します。

流れとしては、査定、申込・契約、引渡です。査定と申込は同日にできるので、仮に申込と契約までの期間が数日だとすると、査定~引渡しまで1週間前後で完了させることも可能なのです。

一般個人に即金で個人売買

14.3.1.2 一般個人に即金で個人売買

一方、一般個人に即金で売却するためには、とにかく現金の即金購入できる人を集客しなければいけません。

そのため、相場価格より安く売り出し価格を設定して、たくさん集客をすることが重要です。相場価格より10%も下げれば、集客は割と来ると思います。

しかし、そこで現金即金購入の人が現れる保証はないので、最終的には買取も加味した上で売却活動を行いましょう。

5.早く家を売る場合でも高く売れることはある?

15 5.早く家を売る場合でも高く売れることはある?

早く家を売る場合でも、高く売れることはあります。しかし、不動産に限らず「モノ」を売る時は全てそうですが、「早く売りたいなら安くなる」は鉄則です。しかし、以下の点に注意すれば少しでも早く売ることができます。

  • ・買取の査定依頼は複数社行う

イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ

一括査定で家を売るのであれば家がすぐに高く売れる可能性があります。

業者同士が競り合いを行うので営業マンから電話が来たら見積もり額だけ一斉に全員に聞けばいいのです。

大体の見積もり相場がそれだけでわかってしまうので、1円でも高く、またすぐに家が売れる可能性が急激にあがります。


家の一括査定については以下からどうぞ

 

  • ・顧客を抱えている不動産会社を選ぶ

家を売る時の不動産屋の選び方

まず、買取をするときでも、複数社に査定依頼をしましょう。買取金額の査定額は、そのまま決済金になります。また、不動産会社によって買取金額が異なることは多いので、5~6社程度に査定依頼をすることをおススメします。その中で、一番高い査定額を提示した不動産会社に買い取ってもらいましょう。

また、一般個人に売る場合には、そもそもそのエリアで探している顧客を多く抱えている不動産会社を選ぶことです。そうすれば、集客が多くなりやすいからです。顧客を多く抱えているかは、「直近の売却実績」が大切です。直近の売却実績があるということは、少なくとも直近でそのエリアでの集客活動をしていたということだからです。

1.東京都内の家は高く売れる?

東京都内の家を高く売る方法と高く売れるエリア
冒頭でいったように、東京都内の家は全体的に高く売りやすいです。

その理由は「需要と供給」のバランスにあります。東京都内は、住宅もたくさんあり人口も多い場所です。そのため、「供給」である「売り物件」も多いですが、「需要」である「購入検討者」も多いのです。そのため、都内であれば大抵のエリアで「需要」はあるため、家の売却価格は下がりにくいのです。

東京の家を今すぐ高値で売りたい方は以下をご覧下さい。


1円でも高く家を売りたい人の為の一括査定はこちら

2.都内の「高く売れる家」の特徴。東京の家で高く売れるエリアはどこ?

16.1 2.都内の「高く売れる家」の特徴。東京の家で高く売れるエリアはどこ?

都内で高く売れやすい家の特徴は以下の物件です。

・管理がしっかりしている家

・修繕計画の精度が高い家

・商品的な価値が高い家

まず、管理がしっかりしている家は、清掃が行き届いています。一戸建てであれば、庭や駐車場などの管理は売却金額に影響します。また、マンションであれば、外部廊下やエントランス、そして駐輪場などの共用部のキレイさに差が出てきます。

さらに、修繕がしっかりしている一戸建てやマンションも高く売りやすいです。先ほど言った通り、都内の家は「供給」自体も多いです。そのため、競合物件が多いため、「管理」や「修繕」などの細かい部分も比較対象にされるのです。

また、「競合物件が多い」という観点で、商品的に価値が高い家も高く売りやすいです。たとえば、水まわりの仕様・設備グレードが高いなど、室内で「売り」があれば、積極的に購入検討者に伝えていきましょう。

相場に比べると高く売りやすいという事ですね。

不動産業界では、東京都内で不動産価値が高いエリアは、都心3区、都心5区、都心6区と呼ばれています。都心3区は千代田区、中央区、港区です。このエリアは東京の中心であり、交通利便性もステータスも高いエリアになります。

この3区に「新宿区」「渋谷区」を加えたのが都心5区となります。都心5区も利便施設が多く、アクセスも良いので人気があります。さらに、ここに「文京区」を加えたものが都心6区と呼ばれているのです。文京区は教育水準も高いエリアなので、ファミリータイプにも人気のあるエリアになります。

ほかには、「居住」という観点では、城西エリアや城南エリアも人気です。城西エリアとは、具体的には世田谷区などを指します。

世田谷区には閑静な住宅街が多く、「静かさ」を求めている人には人気のあるエリアです。一方、城南エリアとは目黒区などを指します。目黒区は交通利便性と住宅街が両方あるため、騒がしすぎず便利な点が人気の理由です。

大阪で戸建を売る、高く売れるのはどの地域か

大阪の家の売却査定と相場

大阪で戸建の購入、建築を検討される場合、大阪市内、特に北区や中央区、西区などの都心部では土地値が高く戸建てを建てるのが難しい為、大阪市内へ交通の便の良いエリアの人気が高くなっており、戸建の売却価格も高くなる傾向にあります。
安定して人気の高いエリアは北摂エリア。兵庫県でも人気の高い宝塚市、伊丹市から続く大阪の北部に位置し、豊中市、池田市、箕面市、吹田市、高槻市、茨城市などが含まれます。
その中でも長年人気の高いエリアは豊中市、吹田市、高槻市といった阪急電車が通る地域です。
例えば豊中市は、阪急宝塚線豊中駅から梅田まで急行で11分と利便性が良く、大阪国際空港、北大阪急行、モノレールなど広範囲に交通網が広がっている為、非常に生活がしやすい為長年人気の高いエリアとなっています。
続いては、京阪本線が通る枚方市。大阪、京都への利便性が良く人気の高いエリアとなっています。中でも京阪樟葉駅は大阪でも住みたい駅NO1に輝いています。樟葉駅周辺は、大型商業施設KUZUHA MALLや高層マンションのくずはタワーシティが建つなど開発が進んでいるエリアです。
戸建ての売却価格は、人気のエリアを中心に価格は高く、大阪より遠ざかるに連れて価格が下がっていく傾向にあります。

大阪の家の相場はまだまだ値が上がる?

17.1 大阪の家の相場はまだまだ値が上がる?

首都圏に比べると物件価格もまだ手ごろということで大阪圏の人気が上がっており、それに合わせて家の価格も上がっています。
特に現在梅田周辺はグランフロント、阪神百貨店の建替えなど開発が急ピッチで進んでおり今後益々発展が期待されており、それに伴い梅田周辺エリアの土地値はどんどん上がっています。
又、インバウンドと言われる海外からの観光客の多いミナミエリア、あべのハルカスをはじめ近鉄が開発に力を注いでいる天王寺、あべのエリアなども開発が進んでおり、こちらも土地値がどんどん上がっています。
こういった商業エリアの価格上昇に伴い、そのエリアにアクセスの良い人気の居住地エリアについては今後もまだまだ値上がりが期待されています。
しかし、こういった形で上がるエリアもありますが、今後人口の減少によりこれまで高級住宅街と言われていた箕面市などの山手エリアについては値が下がる可能性があります。
これまで箕面市の百楽荘、桜ケ丘や吹田市の千里山など高級住宅街と言われていた山の手エリアですが、昨今の住宅事情では住みやすさよりも駅が近いなどの利便性の高いエリアを好む傾向にあり、遠くの広い戸建より駅前のマンションが良いという傾向が強くなってきています。その為、車での移動が基本となる山の手エリアは避けられる傾向にあります。
とはいえ、こういった高級住宅街はお金持ちには人気のあるエリアなので急激に下がるということはないと思います。

大阪で戸建を売ると決めたら何処で査定をとるべき?

17.1.1 大阪で戸建を売ると決めたら何処で査定をとるべき?

大阪で戸建を売ると決めたらどうすればよいでしょうか。
戸建を売る為にはまず査定を取る必要があります。査定を取らずに不動産会社にいきなりいくと相場もわからず、不動産会社にいいように話を進められてしまいます。

東京オリンピック前には売り抜けるべきって噂は本当?大阪でも関係あるの?

17.1.2 東京オリンピック前には売り抜けるべきって噂は本当?大阪でも関係あるの?

一般的には、東京オリンピックが終わると経済が悪化すると言われています。
やはりオリンピックまではオリンピックの施設の建設や交通網のインフラ整備など非常に多くのお金が動きますが、オリンピック後にその反動が出る為です。
経済が悪化すれば収入が減り、家を購入できる人が減るので家の価格も下がることになります。
今回の東京オリンピックでもこれまでと同じ傾向は出ると予想されています。
その他の要因としては、大手の金融機関では2017年の4月に住宅ローンの一斉値上げがあるなど金利の上昇の懸念もあります。
これまで以上に金利が上がると家を買う意欲は下がり家が売れなくなります。
特に首都圏では東京オリンピック後の値下がりは大きいと考えられていますが、経済全体が悪化すると大阪といえどもその影響は避けられないと思います。
先のことを予想するのは非常に難しいですが、こういった状況を考えると現段階では東京オリンピック前に売り抜ける方が良いのではないでしょうか。

不動産会社の探し方と選び方

18 不動産会社の探し方と選び方
 

不動産会社 メリット デメリット
大手不動産会社 ①取引実績も多く、ノウハウが蓄積されている。                      ②大手ならではの高額売却も期待できる。                        ③遠方のエリアも対応可能。社員のレベルが高い。 ①大手故に丁寧な対応で細やかな対応ができない                      ②柔軟性に欠ける                   ③仲介手数料などは高めになりがち
中小の不動産会社 ①地元情報に精通している    ②地元で人脈が豊富で地元取引に特化している ①社長の裁量が大きく、当たり外れが大きい                      ②得意不得意が顕著である

不動産会社には大手不動産会社と地元の中小不動産会社に分けられます。それぞれ得意不得意がありますから、自分に合った不動産会社を選ぶといいでしょう。

大手不動産会社は規模の大きさ、取引実績、社員数の多さなどからノウハウが数多く蓄積されています。これは中小の不動産会社には無い大きなメリットです。

ただし、中小の不動産会社にもメリットがあり、地元の情報に精通している点や、独自の人脈があることで早期の売却を実現する業者もいます。

不動産業者には得意分野がある!

19 不動産業者には得意分野がある!

不動産業者には得意・不得意があります。例えば戸建ての売却に特化している不動産会社があれば、マンションの売却に特化している不動産会社もいます。

どこに物件の売買を依頼するかで売却価格も大きく変わることがあるのです。

この業者の得意・不得意の見極め方は、不動産会社のホームページ、カタログ、広告等で確認すれば取り扱い物件などから判断ができるでしょう。

例えばマンションの売買が多く掲載されているような不動産会社であれば、マンション取引数が多くノウハウも蓄積されており、専門性が担保できると考えられます。

2地元の不動産屋さんもしくは仲介業者に行き、直接売る

地元の不動産屋さんもしくは仲介業者に行き、直接売る

こちらはあまりおススメしません。

一括査定じゃなければ、不動産屋さんにも競合がいないので、適当につけた値段や、足元を見て少しでも安くしてやろうという不動産屋さんも多くいます。

競合がないので、当然の事かもしれませんが、一括査定を使用しなかったばっかりに1000万円の損失を出したりする事もあり得ます。

どうしても不動産屋さんに依頼したいのであれば大手の不動産屋さんに依頼をかける事をおすすめします。

マンション不動産買取業者評判比較ランキング一覧.

少しでも高く売りたいなら一括査定を使用する事をおススメします。

仲介と買い取って何が違う?

19.2 仲介と買い取って何が違う?

自分の持ち家がすぐに売れるように、売り主と買主の間に立って、取引を円滑進めることを不動産仲介と言います。

具体的には物件を査定し、売買価格や賃貸料金の提案、宣伝するための物件の資料作成、チラシ−やインターネットなどのチャンネルを利用して物件の宣伝、物件の現地案内、契約書の作成に伴う調査、契約書などの書類作成などが具体的な業務内容になります。

買取とは不動産会社が持ち家を買い取ってくれることを指します。価格は市場価格より安くなることが多いですが、早期に売却できるため持ち家の買い替え時に検討する人が多いです。

家を売る期間が長引く事もある?

20 家を売る期間が長引く事もある?

物件売買が長期化することは、地方などでは珍しくありません。買い手がつかない場合、売却価格を値下げする、簡単なリフォームを加えて付加価値をつけるなど工夫することで対策を取ることができます。

持ち家の売却が長引くことで生じるデメリットは①毎年資産価値が落ちる②毎年の固定資産税③値下げを余儀なくされる、といったことが挙げられます。

①毎年資産価値が落ちる

20.1 ①毎年資産価値が落ち

中古の持ち家は時間が経つほど資産価値が落ちてしまいます。また、建物自体も年々劣化していくためそれに伴って物件価格が下がってしまうのです。

②毎年の固定資産税

20.2 ②毎年の固定資産税

不要な物件を所有している場合、すでに新しい物件に住んでいたとしても固定資産税、火災保険料などの諸経費がかかります。

▼家を売る期間が長引く事もある?
[list class=”li-pastelbc shadow nobdr strong”]

  1. 固定資産税
  2. 資産価値

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③値下げを余儀なくされる

20.3 ③値下げを余儀なくされる

立地が悪い場合や、物件に問題がある場合はどうしても高値で売却することは難しいと言えます。買い手が長期間つかない場合は、値下げを余儀なくされることになります。売却の期間が半年過ぎても売れない場合は、1割~2割ほど売却価格を下げて様子を見ると良いでしょう。

家を売る理由

家を売る理由

家を売る理由は様々だと思います。

  • 買い替えをする
  • ローンが払えなくなった
  • 急な転勤や引越しをする事になってしまった。

買い替えや引越しなどだと急いで家を売らなくちゃいけないですよね。

予定以上に期間が長引く事で心労にもなりますし、不動産売却計画が崩れる事で予想外の値下がりが起こる可能性も出てきてしまいます。

少しでも早く家を売るには、一括査定を使用するのはもちろんの事、買主に少しでもよく見せる事が必要です。

家の状況や築年数によっては長期戦を覚悟せねばなりません。

どうしても期間が長引くのが心配な方は一括査定を使用した際に買取保証契約が出来るかどうかの確認をしてみるのがいいかもしれません。

売れやすい家はどんな家?

21 売れやすい家はどんな家?

売れやすい家の条件は①好立地にあること②築年数が10年以内であること③部屋の中に傷みが少ないこと④駐車場があること⑤一般的な間取りであること、が挙げられます。

①好立地であること

21.1 ①好立地であること

持ち家の売却で最も重要な要素は立地が良いことです。駅に近い、公共交通機関が充実している、日用品の買い出しができるスーパーが近い、職場や学校が近いなど利便性が高い地域は常に人気が高いと言えます。

反対にどんなに他の条件が良くても、立地が悪ければ生活しづらくなってしまいます。
持ち家が好立地であることは、売却時においてとても重要な条件であると言えます。

②築年数が10年以内である

21.2 ②築年数が10年以内である

築年数が10年以内であれば早期に売却が期待できます。多少立地が悪くても、割安で綺麗な物件を購入したいというニーズは根強く存在しています。このような層のニーズを満たせれば早期売却を実現可能です。

③部屋の中に傷みが少ないこと

21.3 ③部屋の中に傷みが少ないこと

中古の持ち家を購入する際に、購入者はなるべく外装、内装が綺麗な物件が好まれます。部屋の傷み、トイレ、水回りの状況などは内覧時に細かくチェックされるでしょう。

④駐車場があること

21.4 ④駐車場があること

都内を除いて多くの地域では車は必需品です。また、好立地でない物件を売却する場合は駐車場がない場合他の条件が良くなければ高く売却することは難しいと言えます。

⑤一般的な間取りであること

21.5 ⑤一般的な間取りであること

持ち家の間取りが一般的な3LDKや4LDKの場合は売れやすいと言えます。注文住宅など全オーナーの嗜好で個性的な間取りとなっている物件は売れにくいという実情があります。

実際に建売住宅などでも、あまり個性的な間取りが存在しないのは、3LDKや4LDKの方が売れやすいためです。

▼両親や祖父母から相続した家を売る時に絶対に注意すべきこと
[list class=”li-pastelbc shadow nobdr strong”]

  1. 一般的な間取り
  2. 駐車場
  3. 築年数

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マンション一戸建てそれぞれの売却

22 マンション一戸建てそれぞれの売却

マンションと戸建てを高く売るコツそれぞれについてご紹介します。どちらも全く異なる不動産であるため、売却にはそれぞれのコツがあります。

マンションの売却で注意する事

23 マンションの売却で注意する事

①不動産業者はマンション売却が得意か?

23.1 ①不動産業者はマンション売却が得意か?

不動産会社には得意・不得意が存在します。例えば戸建てを売るのが得意な不動産会社、土地開発が得意な会社、マンション売却に特化している不動産会社などがあります。

マンションを高値で売却する場合は、マンション売買を得意としている不動産業者に仲介を依頼した方が高値で売却が期待できます。

これらをチェックする方法はホームページや店頭チラシなどで取り扱い物件を確認すると良いでしょう。もし、広告に戸建てが多かったり、マンション物件の掲載がなければ実績があるかは不動産会社に確認するべきです。

マンション売買については不得意である可能性も存在します。

また、信頼できる不動産会社かどうかも重要です。不動産会社の中には仮の査定金額で高値の金額を提示して、本見積で色々な理由をつけて価格を下げてくる業者が存在します。

このような業者を見分けるコツは事前見積もりが極端に高くないかという点や、売り手の立場になって適切な助言をしてくれるのかなどを見極める必要があるでしょう。

戸建ては売れない?キチンと売却する作戦を立てよう

24 戸建ては売れない?キチンと売却する作戦を立てよう

地域によっては戸建て物件を売りに出しても、なかなか買い手がつかないことがあります。
これは①物件に原因がある②価格に原因がある③不動産会社に原因がある、という3つのケースが考えられます。

①物件に原因がある

24.1 ①物件に原因がある

内覧の申し込みはあるけれども、なかなか売却が決まらない場合物件に売れない原因がある可能性があります。例えば見た目が古めかしく、汚い場合などは買い手が実際に住みたいという気持ちを持てないため売れにくいと言えます。

気を付けるべきポイントは外装、玄関、水回りです。外装は見た目の第一印象に訴えかけます。外装が綺麗であれば買い手の第一印象は非常に良いと言えるでしょう。

また、次にドアを開けた際の玄関です。玄関が綺麗であれば更に印象がよくなります。女性であれば日常家事で使用する水回りについても細かくチェックしていますから、これらは事前に経費をかけてでもクリーニングしておくべきと言えます。

クリーニングを行い、多少の経費で物件の印象が良くなれば買い手がつく可能性も高まります。

②価格に原因がある

24.2 ②価格に原因がある

物件価格について相場とかけ離れている場合は非常に売れにくいと言えます。しかし、通常は売却希望額を打ち合わせする段階で不動産業者側から相場についてアドバイスをもらえます。それでも売れにくい場合は、価格以外にも要因があると考えられます。

また、容易に得下げはしないほうがいいでしょう。価格を安くすればすぐに売れるわけではありません。値下げをする際は周辺の物件相場などを考慮して、不動産会社に相談して決めるようにしましょう。

③不動産会社に原因がある

24.3 ③不動産会社に原因がある

もし、内覧の申し込みも全く見受けられず、その後の対応等が不親切な場合不動産会社の営業不足という可能性も考えられます。

しかし、この場合簡単に不動産会社を変更するには注意も必要です。不動産業者は同業同士が横のつながりで利害関係にある場合も想定されます。

特に地方などで業者とトラブルになり「ブラック顧客」扱いされてしまってはその後の売却に影響することも考えられます。

業者を変える場合は、仲介契約期間を満了した後に、契約を更新しないことで契約を円満に終了させることができます。その後に新しい業者を探すことがスムーズな売却につながるでしょう。

また、媒介契約段階で一般媒介契約を結ぶことで他社へ重ねて仲介依頼を行うことができるため専属専任媒介契約や専任媒介契約を敢えて結ばないのも作戦と言えるでしょう。

築年数が古い家を売る!

25 築年数が古い家を売る!

築年数が古い家を売却するのはどの程度の古さかで難易度が大きく異なります。築年数が10年~15年の物件であればリフォームして付加価値をつけることで高値売却も期待できるかもしれません。

しかし、築30年以上の物件であれば注意が必要です。築年数30年以上の物件はリフォームしても大きな付加価値にはなりません。

リフォームの費用は分的なリフォームであれば約200万円~500万円となります。全体的なリフォームであれば、1000万円以上かかることもあります。

築年数20年~30年の物件に数百万円のリフォーム費用をかけても、物件が必ず売れるとは限りませんから、それを投資して回収できるかどうか不動産会社とよく相談して検討すると良いでしょう。

住み替えや買い替えが目的で家を売る場合

26 住み替えや買い替えが目的で家を売る場合

住み替えで注意すべき点は、「古い持ち家の売却」と「新居の購入」という2つのプロセスを挟む必要がある点です。

自分の理想の物件探しは時間がかかります。持ち家の売却も買い手がつくかどうかは予測がつきません。そのため、住み替えや買い替えを検討する場合は、どちらかを先に進めて行うことになります。

①先に古い物件を売ってから新居を購入する

26.1 ①先に古い物件を売ってから新居を購入する

古い持ち家を売却してから新居を購入する場合のメリットは物件が売れた資金が手元にある状態で次の物件購入ができる点です。資金計画も立てやすく、手元に資金があることで冷静に物件探しを行うことが可能です。

ただし、デメリットは古い物件を売却した時点で物件の目星がついていなければ一時的に賃貸物件を借りる必要が出てきます。

②新居を購入してから、古い物件を売却する

26.2 ②新居を購入してから、古い物件を売却する

この場合は新居を購入してから、古い物件の売却に移るため仮住まいの確保等の心配が不要です。また、納得がいくまで新居を探すこともできるでしょう。

デメリットは古い持ち家の固定資産税や保険料の負担が発生するケースがある点、売却が遅くなることでローンが二重になり資金繰りが大変になる可能性が考えられます。

③物件の下取り

26.3 ③物件の下取り

優良な物件であれば業者側から買い取りを申し出てもらえるケースもあります。これによりスムーズに売却、次の物件購入に移ることができます。

注意点は不動産業者に安く買い叩かれないようにすることです。この点は、事前に査定を受けて自分の自宅の売却額の概算を把握しておくことで防ぐことができるでしょう。

このようなケースでは早期の買い取りを持ちかけて相場の7割~8割で買い叩く業者も存在するため十分注意する必要があるでしょう。不動産で2割~3割のディスカウントは数百万円位及ぶこともありますから、慎重に提案を受けるようにしましょう。

住宅ローンを返済中の家を売る

27 住宅ローンを返済中の家を売る

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、ローンを完済させる必要があります。住宅ローンが残っていることで銀行の抵当権がついています。これを抹消する手続きをしなければ家の売却はできません。

抵当権が残っていることで不動産は銀行の担保となったままになっています。抵当権抹消のためには、ローン残高を一括で返済する必要があります。

まず返済に充てるのは住宅の売却代金です。売却査定で価格を確認しておくことが大切です。そして足りない分については自己資金で補填、又は新たに借り入れ等を検討する必要があるでしょう。

物件がどのくらいの価格で売れそうか、必要な諸経費はいくらか業者から見積もりを取得して、完済できる道筋を立てて売却することが賢い選択と言えるでしょう。

任意売却で家を売る

28 任意売却で家を売る

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなった場合に、売却益で返済してもなお債務が残る不動産について金融機関の了承を得て売却する方法です。

任意売却は競売や破産等と違って、資金繰りの悪化を通常の不動産売買で解決することが可能です。競売では裁判所やWEB上で公告されてしまい、周囲に知れ渡るリスクも生じます。

また、競売で売却した場合、物件価格が市場価格より大幅に安くなることが予想されます。しかし、任意売却であれば市場価格で売却できることから、高く持ち家を売却できることが期待できます。

競売に出したら足元を見られる?

29 競売に出したら足元を見られる?

競売物件とは裁判所が行う競売に出されている物件です。競売物件には不動産を担保にお金を借りたけれども、結果的に返済ができず債権者によって差し押さえられた不動産という背景があります。

自分の持ち家が競売にだされるということは、住宅ローンを支払いきれなかったということを意味します。そのため、信用についてはかなり低下することが予測されます。

可能であれば任意売却の段階で不動産を処分できることが望ましいでしょう。

両親や祖父母から相続した家を売る時に絶対に注意すべきこと

30 両親や祖父母から相続した家を売る時に絶対に注意すべきこと

①被相続人から名義を変更する必要がある

30.1 ①被相続人から名義を変更する必要がある

相続人が相続した不動産を売却する場合、不動産の名義が相続人に変更されている必要があります。名義を変更しなければ不動産の売却ができません。

この場合、相続を原因とした所有権移転登記を行うことになります。これは法務局で手続きを行い、「相続によって不動産を取得しました」ということを公示します。

手続きは司法書士に依頼して手続きを代行してもらうことも可能ですし、法務局で指導を受けて自分で手続きを行うことも可能です。

家を売ったら確定申告を行おう。税理士にお願いするべき?

31 家を売ったら確定申告を行おう。税理士にお願いするべき?

相続不動産を売却した場合は確定申告を行う必要があります。

また、譲渡所得が発生した場合はそれについても課税対象になります。

譲渡所得とは、「売却価格」から不動産を購入した際の「取得費」と譲渡にかかる諸経費を「譲渡費用」として差し引いた売却益(譲渡所得)に税率をかけたものです。

そのため、相続不動産の売却価格が取得費+譲渡費用よりも安ければ、譲渡所得は0のため譲渡所得課税はかからないことになります。

注意点としては、購入時高額で売れた場合は、所得税や住民税に反映されることになります。

家を売却した後の確定申告は税理士にお願いするのがいいでしょう。自分で行う場合は税務署で指導を受けることも可能です。

ただし、慣れない専門用語を聞きながら申告の書類を作成することは非常に負担となりますから、税理士に依頼して確定申告をするのが一番効率的と言えるでしょう。

▼家を売ったら確定申告を行おう。税理士にお願いするべき?
[list class=”li-pastelbc shadow nobdr strong”]

  1. 税理士
  2. 確定申告
  3. 相続

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相続に強い税理士一覧

事務所名 住所 URL
八谷昌宏税理士事務所 〒540-0012
大阪市中央区谷町1-7-3 天満橋千代田ビル2階
https://zei-yatani.com/2018/06/01/ホームページがリニューアルしました/
税理士法人ブレインズ 〒611-0042
京都府宇治市小倉町神楽田21-5 アーバネックス小倉ビル2F近鉄小倉駅徒歩1分・JR小倉駅徒歩7分
http://www.brains-group.co.jp/group.html
坂口英史税理士事務所 東京都港区西新橋1-6-12 アイオス虎ノ門4階 https://sakaguchi-zei.tkcnf.com/office
税理士法人 田口パートナーズ会計 東京都 江戸川区中葛西    3-37-3-3F https://www.taguchi-office.com/map
税理士法人 丸の内ビジネスコンサルティング 〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-2-1 岸本ビル5階 http://www.maru-biz.jp/about
税理士法人 安心資産税会計 〒115-0045
東京都北区赤羽1-52-10
NS2ビル5F
http://souzoku-ansinkaikei.com/
佐原税理士事務所 〒665-0035 兵庫県宝塚市逆瀬川2丁目6−10 本田ビル https://www.office-sahara1.jp/事務所概要/
税理士法人 内田会計 東京事務所
所在地:〒177-0053 東京都練馬区関町南3-5-14

仙台事務所
所在地:〒980-0014 宮城県仙台市青葉区本町2-10-33
第二日本オフィスビル2階4号室

http://uchida-kaikei.jp/page1.html

③国民健康保険にも注意が必要

31.1 ③国民健康保険にも注意が必要

控除等の対象とならない場合には所得として、確定申告することになります。この際に国民健康保険に加入している人であれば、保険料が翌年から一年間高額になる恐れがあります。
最大で年間90万円を支払う場合もあるため、この金額は売却の利益から差し引いて考えておきましょう。

▼両親や祖父母から相続した家を売る時に絶対に注意すべきこと
[list class=”li-pastelbc shadow nobdr strong”]

  1. 相続
  2. 登記
  3. 国民健康保険
  4. 譲渡所得

[/list]

相場を知った上で家を高く売るにはどうするべきか

相場を知った上で家を高く売るにはどうするべきか

さて先ほども説明させて頂きましたが、相場を知る為には近隣の物件の相場を知る事がとても大切です。

家を売る時の相場。都道府県別一戸建てやマンションの売却価格相場

不動産有力情報が掲載される不動産ポータルサイトや近隣の不動産で相場を知ったら、次は相場以上の価格で家を売る必要があると思います。

せっかく近隣の物件の相場を把握したのであれば、少しでも高く家を売る事が大切ですよね。

ではどのようにすれば相場以上に高く家を売る事が出来るのでしょうか。

相場以上に売るには一括査定を利用する事が一番なのではないでしょうか。

一括査定の中でもっともおススメなのが先述でも説明をさせて頂きましたイエイ不動産です。

一括査定を利用すれば沢山の不動産屋さんが競合する事になるので、街場の不動産屋に比べると相場以上の値段で売れる事は明らかです。

しかし、一括査定を利用するだけじゃなく、以下のような事をすれば更に相場以上の値段で家を売る事が出来るかもしれません。

家の購入希望者を内覧に招く際のポイント

家の購入希望者を内覧に招く際のポイント

ある日、突然電話が来て不動産の購入希望者が決まり、いよいよ内覧者が来る事になりました。

もしあなたが家の購入希望者で買いにいった売却希望物件が散らかっていたらどう思いますか?

いい気持ちはしないはずです。

家を売る前に掃除を行う

家を売る前に掃除行う

家を不動産屋さんに見せる前に整理整頓を行う事が大切だと説明しましたが、整理整頓と同様に掃除を行う事も非常に大切です。

埃がたまっているような家はなんとなく汚らしく見えてしまいますよね。

キチンと掃除をする事は非常に大切な事です。

では具体的にどのような掃除を行えばいいのでしょうか。

空き家にしているのであればすっきりした空間づくりを意識する

空き家なのであれば、そもそも物を置くのはやめましょう。

物が置いてあるとそれだけでも汚らしく見えてしまいます。

ごちゃごちゃした印象は査定をする人にマイナスの印象を与えてしまいます。

また段ボールなどを置いてると経年劣化が目立つようになります。

せっかく新しい家にも関わらず、古い家だと思われちゃったら損ですよね?

売る予定の家には物を一切置かないようにしましょう。

定期的に掃除機をかけましょう

家の掃除をする女性

定期的に掃除を行う事は絶対に行うようにしましょう。

誰も住んでいない家には放っておいても埃がたまっていきます。

定期的に埃を取る為に掃除を行う事がベストではありますが、忙しくて難しいのであれば、毎日ではなく一括査定を行い、不動産屋が査定に来る前には必ず掃除を行いましょう。

その際には窓なども拭いておくとベストですね。

掃除機をかけた後に濡れ雑巾などで家全体を拭いておくとよりいいですね。

まだ住んでいる最中に家を売ろうとする方もいると思いますが、業者さんが来る時は綺麗に整理整頓をする事を忘れないで下さい。

忘れないで頂きたいのは査定を行う業者さんも人間です。

もちろんある程度のマニュアルがあり、機械的に査定をしている部分はありますが、不動産屋の心象というものは物件の採点対象となります。

だらしなく散らかし放しの部屋を不動産屋さんに見せてしまったら、それだけでマイナス加点をいれられてしまう可能性があります。

せっかく近隣の家の相場を調べ、入念に調査を行ったのにも関わらず、安い値段で買いたたかれてしまっては適いませんよね?

初歩的な事に見えて、整理整頓はすごく大切な事です。

業者さんが来る前に必ず家を整理整頓してから迎えるようにしましょう。

トイレや風呂など水回りしっかりと掃除しよう

トイレや風呂など水回りしっかりと掃除しよう

特に重要なのは水場の掃除になってくると思います。

内覧をする方が水回りを気にするのは当然です。

特別豪華である必要ではありませんが、トイレが汚かったり風呂が汚い家はとにかく印象が悪いといわざるおえません。

和式トイレやシャワーのない風呂場の家はリフォームを前提に考えておいた方がいいかもしれません。

同じ水回りであるキッチンの掃除も重要です。

    1. 内覧に備えて常日頃から掃除をする事を心がけましょう
    2. トイレやお風呂などの水まわりは特にキレイに掃除する
    3. 整理整頓を忘れない


リフォームするのはあり?

リフォームするのはあり?

下記項目でも説明してますがリフォームは必ずしも行えばいいというものではありません。

リフォームした家は高く売れるの?

もちろんリフォームを行った方がいい場合もあります。

それはあまりにも古い家を売る場合です。

古い家はどうしても査定額が下がってしまいます。

査定する側も古い家だという事で安く買い取ろうとしてくるのです。

しかし、リフォームをする事で査定額が上がる事があります。

もちろんリフォーム代が査定額を上まってしまっては意味がないので、おおよそリフォームをしたら査定額がどのくらい上がるかを計算し、リフォームを行うようにしましょう。

立地がよく本来であれば高額で売れる物件にも関わらず、古い家だという事で安く買い取られてしまう可能性があるのであれば、リフォームをするメリットとデメリットを計算し、リフォームをする事に踏み切ってしまうのもありかと思われます。

リフォームするなら外壁塗装がいい!

リフォームするなら外壁塗装がいい!

リフォームにも色々なパターンがあると思いますが、単に家を売る相場をあげるという事であれば見かけだけよくすればいいと思います。

見かけをよくするにも色々ありますが、おススメなのは外壁塗装です。

外壁塗装を上手に行えば新築同様に見せる事が可能です。

外壁が年代や時代の事もあり、古臭く見えてしまうとどうしても家の査定額に影響を及ぼしてしまいます。

しかし、外壁塗装を行う事により、新築に近い形に見えるようになります。

外壁塗装と聞くとすごく高いんじゃないかと心配になってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、今はそこまで高くもなく外壁塗装を行う事が出来ます。

1へ―ベー辺り5000円くらいで外壁塗装を行う事が出来ます。

  • 特段に古い家でなくても、部分だけ外壁がはがれてしまっている
  • 一部分だけ古臭い塗装がある

家を査定に出す上で上記のような心配があるような方はとりあえず外壁塗装を行う事をおススメいたします。

古い家なので家の査定額が心配‥そんな人はとりあえず外壁塗装を行い、少しでも査定額のアップに励むようにしましょう。

外壁塗装も家を売る時と同様に一括査定を行うとよりベストですね。

家を売る時の注意点

家を売る時の注意点

家を売るにあたり一番の注意点は焦らない事です。

家を売る事になった。少しでも早く家を売りたい!そんな風に思う気持ちは分かります。

分かりますが、焦ってはいけません。

家を売りたい気持ちばかりが、その焦りを感じ取られ、不動産屋に足元を見られてしまい安く家を買いたたかれてしまう可能性があります。

しっかりと腰を下ろし、何処の業者が一番高く買い取ってくれるのかを精査していかなくてはなりません。

特に気をつけたいのが個人売買で家を売ってしまう事です。

危険!個人売買で家を売ってはダメ!

危険!個人売買で家を売ってはダメ

「家を売るんだって。知り合いだし、高く家を売るよ」

友人からこんな風にいわれたらどうでしょうか?

顔見知りだし、今までいい関係を気付いてきた友人や会社の上司からこんな事をいわれたら、信頼関係のある人に家を売りたいって思うのが普通だと思います。

個人売買であれば不動産業者を通した売買じゃないので、<spanclass=”u_blue”>不動産業者に支払うはずの手数料がなくて済みます。

パッと聞くとお得に聞こえますが、甘いバラには棘があります。

実は個人売買ってめちゃくちゃ危険ですよー

特に親しくしている友人や親戚などに個人売買で家を売る事は絶対にやめた方がいいです。

下手をすると修復が不可能なほどに人間関係がくずれてしまいます。

あくまでビジネスライクに家を売る事を考え、一番高く買い取ってくれる業者を探しましょう。

餅は餅屋に任せる事がベストですね。

個人売買を行ってしまうと、売買契約の書類や必要事項など、自分で調べて行わなくてはなりません。

もちろん法律の有無の確認や契約書なんかも自分で確認しなくてはならないのです。

もちろん不動産売買契約なんかも自分で結ばなくてはいけません。

所有権移転登記を自分で作成するのは無理です。

契約書に不備があれば違約金がとられるかもしれません。

契約内容を自分でチェックするのは予想以上に手間のかかる作業です。

手付解除など不条理な事を言い出すクレーマーなどの対応も不動産屋であればしっかりと代行してくれます。

内覧から引き渡しまで代行してくれる業者というのは心強いものです。

必ず不動産屋を通して物件を売却しましょう。

特に契約書に関しては必ず弁護士チェックが必要です。

弁護士さんも自分で探さなくてはなりません。

法の専門家である弁護士さんでも、ジャンルによって詳しい詳しくないがあるので、任意売却や不動産関連のジャンルに慣れている弁護士さんを探さなくてはいけません。

普段、不動産の仕事を行っている方であればそういった書類を準備する事や契約の確認事項を確認する事も簡単かもしれませんが、慣れない仕事を1から始めるのって大変じゃありませんか?

契約書なども不動産屋さんに任せてしまえば最初から契約書がある状態でスタート出来るのが楽なんです。

また自分の家の相場を把握してますか?

知り合いを相手に高値をふっかける事が出来ますか?

出来ませんよね。

情に流されて相場以下で家を売ってしまっては後から困るのは自分自身です。

少しでも家を高く売りたい方は、個人売買は絶対に行わないようにしましょう。

近隣の相場を知るようにしましょう!

近隣の相場を知るようにしましょう!

意外と見落としがちなのが近隣の家の相場を見落としてしまう事です。

近隣の家の大体の売却相場を把握し、自分の家がどのくらいで売れるかをチェックしていく事が重要です。

ではどのような項目を主軸に相場をチェックすればいいのでしょうか。

  • 近隣の家で同じくらいの広さと間取りのもの
  • 駅から同じくらいの近さの家
  • 階数などのチェック
  • 築年数の確認

大まかに分けてしまうとこの4つでしょうか。

特に同じ最寄り駅を使用している家の売却相場のチェックは重要です。

築年数や間取り、階数や設備などによってもちろん売却額は変わってきますが、同一の最寄り駅であれば大体の家の相場を知る事が可能です。

ではどのようにして最寄り駅の売却相場を知ればいいのでしょうか。

自分の家の近くの街の不動産屋で確認する

先述で街の不動産屋さんで家を売る事はおススメしないと書きました。

街の不動産屋さんで家を売る事は全くおススメ出来ませんが、相場を知るという事であれば、一番詳しいのはその街に根付いた不動産屋さんです。

不動産屋さんであれば、季節的要因や現在の不動産相場とドル円相場になどの相場の流れ的なものも含めてその街の不動産の最適相場を知ってします。

また売りたい家の状態によって、近隣であればどのくらいの相場で売買されているかも承知なはずです。

自分の住んでいる家の近隣に街の不動産屋さんがあればまずは一度そこに顔を出し、不動産情報だけでも確認してみるのもありかもしれません。

インターネットの不動産売却サイトで相場を確認する

インターネットの不動産売却サイトで相場を確認する

近隣に不動産屋さんがなくても現在では沢山の不動産売却サイトがあるのでこちらで家の売却価格を確認する事が出来ます。

例えば以下のような不動産有力情報サイトをおススメしております。

楽待

不動産売却系のポータルサイトです。

分かりやすく不動産の売却相場などを検索する事が出来ます。

駅名から以外でも、築年数や間取り(1K,!LDK,2LDK,3LDK)などでも検索する事が可能です。

自分の家の築年数や間取りなどを入力し、近隣の物件の相場をリサーチしましょう。

また楽待は面白くて分かりやすい不動産コラムなども連載しています。

文章のみではなく、漫画で分かりやすく書いているコラムや実際に大家になった方や家を売ってみた方の体験談なども非公開のメルマガなどでも連載しているので、興味のある方は登録してみるのもありではないでしょうか。

民泊などのトレンドも抑えてコラムを連載しているので、投資で家の売買を行っている方には最新の不動産業界の動向が見えるのもいいかもしれませんよ。

不動産連合隊

こちらは不動産連合隊じゃないと扱っていない物件などが掲載している不動産のポータルサイトです。

かつては物件の売買や家を売る時の攻略方などを掲載している本には必ず掲載されていたサイトです。

不動産屋さんが広告費をかけて、今一番推したい物件を登録している不動産関係のサイトなので、わざわざ街の不動産屋さんにいかなくてもここで家の売却相場を確認してみるのもありかもしれませんね。

suumo

テレビのコマーシャルなどでもお馴染み。いわずとしれた大規模型の不動産のポータルサイトです。

新築から中古住宅まで幅広く情報が掲載されています。

上場企業でもある大手企業リクルートホールディングスが運営しています。

こちらでも家の売却相場を確認する事が出来ます。

特にSUUMOはかなり取り締まりが厳しくなっており、たとえ広告費を払っていても、虚偽の物件情報などを掲載すると掲載を停止されてしまう為、不動産屋は嘘を載せる事が出来ません。

大手のサイトの為、システムが素晴らしく使いやすいのも特徴ですね。

信憑性の高い家の売却相場を確認するのであればこちらで確認してみるのも一つの手かと思われます。

HOME’S

かわいい探偵の男の子がイメージキャラクターを務め、テレビCMでも話題になっています。

大手3大ポータルサイトの一つです。

賃貸物件のイメージが強いHOME’Sですが、売却不動産も新築中古共に掲載しています。

家の売却相場を調べるのであれば、中古の物件を確認する事が重要です。

SUUMOに掲載されていない物件もHOME’Sであれば掲載していることも多い為

上記4点が主要な不動産売却ポータルサイトなのではないでしょうか。

上記4つ不動産ポータルサイト以外にもいくつかの有名ポータルサイトがありますが、あくまで家を売る為に、近隣の相場を調べるのであれば上の4つを見てしまえば充分相場を知る事が出来ます。

パソコンからだけではなく、スマホやタブレットからも確認出来るので、移動時間にでも相場の確認をしっかりと行い、相場より少しでも高く家を売る事に務めましょう。

家を売却した時にかかる手数料と税金

家を売却するときには、さまざまな費用がかかります。その中でも、もろもろの「手数料」と「税金」については家を売却する前に理解しておくのがベストです。そこで今回は、諸費用の中の「手数料」と、家の売却に伴う「税金」について解説します。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用と手数料一覧

1 1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

1.1 1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1家を売る時にかかる仲介手数料

1 1家を売る時にかかる

家を売るときには、大抵不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社が広告活動などで「購入検討者」を集客して、その購入検討者に対して接客なども行ってくれます。また、価格や引渡し時期などの交渉や、契約関係なども不動産会社が行ってくれるのです。

そのため、その対価として、売主は不動産会社に対して
「仲介手数料」
を支払う必要があります。この仲介手数料は、家の売却に伴う諸費用の中で、最も高額な費用になります。

家を売る時に必要な手数料を少しでも安くしたいなら一括査定がおすすめです。

不動産屋さんを探す手間暇を省くには一括査定がおすすめです。

2 2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下:物件価格×5%

・税抜き物件価格が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円

・税抜き物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「(3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

仲介手数料の料率

6.1 仲介手数料の料率
 

仲介手数料の上限額
取引額 報酬額(税抜き)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額が200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額が400万円を超える金額 取引額の3%以内

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

6.2 仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%+消費税=100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%+消費税=80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税=480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円+消費税となります。

家の売却価格により仲介手数料は変わる?

仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

6 仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料を値引きする業者はある?

仲介手数料を値引きする業者はある?

不動産仲介業者にとって仲介手数料は収入を得る唯一の手段なので、基本的には値引きする業者はほとんどありませんが、場合によっては仲介手数料の値引きをしてくれることがあります。
例えば、不動産仲介業者が値引きをする場合は、仲介以外にその仲介業者にリフォームをお願いしたり、

新しい自宅を同じ仲介業者で買うので売却の分は半額にしますというケースがあります。

その他では、不動産仲介業者が売主、買主の両方を自社で見つけて双方から仲介手数料をもらえるいわゆる両手取引の時などは倍の手数料がもらえるので、売主、買主双方値引きをしてもらえたり買主がもう少し値引きしてほしいというような場合に売却価格が下げられないので仲介手数料を値引きしますというようなケースがあります。

最近ではインターネットサービスが発達したことで集客などの人件費や広告料を削減するなどして

仲介手数料を最初から値引きして集客する業者もあります。

今後はAI(人工知能)などの発達により更なる値下げも期待できるかもしれませんね。

仲介手数料のない業者はある?

仲介手数料のない業者はある?

不動産仲介業者の収入源は仲介手数料しかないのに、値引きだけでなく仲介手数料を取らない業者があるというのは本当でしょうか。
不動産仲介業者が仲介手数料を取らないケースとして多いのは、例えば自社で売主、買主を探す両手取引にし、買主の仲介手数料を無料にする、逆に売主の仲介手数料を無料にするというケースがあります。
では、わざわざ両手取引で倍の仲介手数料が貰えるのに片方を無料にするのかというと、例えば、売り手が早く売りたい場合だと買主の仲介手数料を無料にすることで買主を早く見つけることが出来るので、早期に買主を見つけてくれる業者ということが口コミで広がり顧客の獲得ができるというメリットがあるからです。

不動産仲介業者は仲介手数料を無料にするために、専門性の高いスタッフで運営し人件費を削減、IT化による店舗運営のコスト削減などを行なっており、これまでの半分の手数料で運営できるよう企業努力をしています。
ただし、仲介手数料が安いからといって安易に仲介業者を選ぶことは避けましょう。仲介手数料が安くてもきちんと仕事をしてくれるかどうかを確認することが重要です。

これまで不動産仲介業者に依頼して家を売る場合は、法律に定められた上限一杯の仲介手数料を支払うことが一般的でした。やはり、不動産仲介業者も収入は仲介手数料だけなので一回の取引で多く儲けたいと考えます。
しかし、不動産仲介業者は数が多く競争が激しいため、コストの削減など企業努力によって仲介手数料の値引き、無料化を行う仲介業者も増えてきました。
しかし、実際に家を売り買いする場合には、仲介手数料を値引き、無料の仲介業者を使うことでコストが削減できますが、仲介手数料が安い分サービスが悪いということで意味がありませんので、信頼できる仲介業者かどうかも合わせて見極める必要があります。

    1. 仲介手数料の値引きを行ってくれる業者あるが期待しない方がいい
    2. 仲介手数料が安い=サービスが悪い可能性がある。キチンと仕事をしてくれる不動産屋かどうかが重要
    3. 不動産売買の仲介手数料は宅地建物取引業法により決まっている


印紙税額はどのくらいかかる?

7 印紙税額はどのくらいかかる?

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

 

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1, 000円
300万円以下のもの 1, 000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のもの 100,000円
10億円以下のもの 200,000円
50億円以下のもの 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載金額のないもの 200円

印紙を貼り付けないと契約は無効?

7.1 印紙を貼り付けないと契約は無効?

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

③抵当権抹消登記費用

4.3 ③抵当権抹消登記費用
抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

4.4 ④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

4.5 ⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

5 抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

家を売るのに必要な書類の取得方法

40 家を売るのに必要な書類の取得方法

全項目で説明した抵当権抹消登記申請書を含め家を売るのに必要な書類は以下の通りです。

家を売却するときには、色々な書類が必要になります。その書類を前もって用意しておくことで、家の売却はスムーズに進めることができます。仮に紛失している書類などがあれば、もろもろの手続きが必要な場合もあるので書類の確認は早めに行いましょう。

以下の書類が家を売るのに必要な書類と取得方法です。


必要書類

  • 抵当権抹消登記申請書

・・・司法書士が作成します。

  • 登記原因証明情報

・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

  • 登記識別情報

・・・抵当権設定契約書のことを指します。

  • 代理権限証明情報

・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

1-1最寄りの役所で取得するもの

・印鑑証明書

・住民票

1-2郵送されてくるもの

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書:税務署から郵送されてきます。

・ローン残高証明書:定期的に金融機関から郵送されてきます。

1-3不動産取得時にもらうもの

・登記済権利書(登記識別情報)

・土地測量図、境界確認書

・建築確認済証、および検査済証

・マンションの管理規約、または使用細則など

・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など

・パンフレットなど

2家を売る前に準備をする書類

前項で挙げた必要書類の中でも、家を売る前に準備しておく書類は以下の書類です。家を売る前に準備する理由としては、主に「不動産会社に見せる書類になるから」です。不動産会社は不動産の売買代金を査定する際に、以下の書類を参考にします。また、不備があったり、不足書類が会ったりした場合には、再発行手続きなどをとります。

・登記済権利書(登記識別情報)

この書類は、所有者が自分であることを示す書類です。また、その不動産の広さや構造、土地種類(宅地)などの詳細情報が記載されています。この権利書は紛失しても再発行ができません。仮に紛失した場合には別の書類を作成する必要があるので、司法書士に相談しましょう。

・土地測量図、境界確認書

とくに、一戸建てや土地を売買するときには重要になる書面です。書類の内容としては、土地の境界をしっかり決め、広さを証明する書類になります。そのため、この書類がないということは、土地の広さを証明する書類がないということです。不動産売買においては、再度測量士に依頼して測量図を作成する必要があります。

・建築確認済証、および検査済証

売買する不動産が、きちんと建築基準法に基づいているかを証明する書類です。この書類がないと、法律に基づいて建てられたという証明がないということです。検査済証を紛失したときには、役所にいって「台帳証明書」を取得しましょう。台帳証明書を取得することで、「検査済証が過去発行された」ということを証明できます。

3家を売る際に必要な書類

42 3家を売る際に必要な書類

家を売る際に必要な書類は、見学者に対して見せる書類と、銀行や不動産会社との手続きに必要な書類に分かれます。

3-1見学者に対して見せる書類

・マンションの管理規約、または使用細則など

マンションの管理規約や使用細則は、主に不動産会社が見学者を接客するときに利用します。たとえば、「長期修繕計画」や「ペット使用細則」、「共用部分の利用方法」などは良く見られる項目です。これらは、見学者からの質問が多いので、事前に不動産会社の担当者がチェックをしておきます。

・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書等など

仮に耐震診断やアスベストの調査をした不動産であれば、それを証明する書類を不動産の取得時にもらっているはずです。これらの証明書は必須ではありませんが、不動産を売却するときには有利になります。仮に、紛失していたとしたら、その不動産を購入したときの売主に聞いてみましょう。

・パンフレットなど

パンフレットなどの書類は必須書類ではありません。しかし、前項の「耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など」と同じく、不動産を売却するときに有利になる書類です。

3-2手続きに必要な書類

42.1 3-2手続きに必要な書類

不動産会社や銀行とのやりとりに必要な書類は以下の2点です。

・印鑑証明書

・住民票

印鑑証明書は役所に実印登録をする必要があります。なお、印鑑は何でも良いです。また、これら2つの書類は住宅ローンを組んだ金融機関や不動産会社によって、通数などが異なります。とくに、「取得から3か月以内の書類」などのルールもありますので、取得時期も含めて不動産会社に確認をした方が良いです。

2売買価格によって手数料が変わる!?

2 2売買価格によって手数料が変わる!?

この仲介手数料は、売却価格によって以下のように異なります。

①物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%

②物件価格(税抜き)が200万円超:物件価格×4%

③物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料の注意点は、「消費税」がかかることと、「上限」であることです。

家を売る時にかかる初期費用

2-1消費税がかかる

2.1 2-1消費税がかかる

たとえば、税抜き売却価格が3,000万円だったとします。そうなると、前項の③に該当するので、計算式は「3,000万円×3%+6万円=96万円」となります。しかし、この96万円には消費税がかかってきますので、
実際には「96万円×消費税1.08=1,036,800円」が仲介手数料
になります。

仲介手数料の上限がある

家売却の達人


前項までで説明した金額は、あくまで仲介手数料の上限になります。つまり、不動産会社が仲介手数料として、売主(または買主)に「請求して良い」上限になるということです。そのため、たとえば税抜き価格3,000万円で売却した場合には、1,036,800円までであれば、仲介手数料はいくらでも良いというワケです。極端な話、「
仲介手数料0円」でも問題ありません。

3仲介手数料以外にかかる手数料。5万円の登記手数料がかかる

2.2 3仲介手数料以外にかかる手数料

家を売却するときに仲介手数料以外にかかる手数料は、司法書士に支払う手数料です。この手数料は「司法書士報酬料」と呼ばれることが多いです。

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、金融機関が物件を「担保」として設定している権利のことなので、この抵当権を抹消しない限りは家の売却はできないのです。ただ、抵当権を抹消するためには、抵当権を抹消するための「登記」をする必要があります。

登記自体は司法書士の資格を持っていなくてもできますが、煩雑で複雑な作業になるので、大抵は司法書士に依頼することになるのです。その際に司法書士に支払う費用が「司法書士報酬料(手数料)」なのです。

司法書士報酬料は司法書士によって異なります。目安としては、5万円前後と認識しておくと良いです。

4家を売る時にかかる税金

3 4家を売る時にかかる税金

家を売るときにかかる税金は譲渡所得税です。譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)にかかる税金で、税率も高めになります。

4-1譲渡所得税率について

3.1 4-1譲渡所得税率について

譲渡所得税率は、保有期間によって異なります。物件を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超であれば「長期保有」、5年以下であれば「短期」保有になります。税率については以下の通りです。

①長期保有の場合

・所得税15%(復興特別所得税2.1%)

・住民税5%

②短期保有の場合

・所得税30%(復興特別所得税2.1%)

・住民税9%

※国税庁ホームページ 譲渡所得税

・長期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

9 譲渡益課税がかかる事もある

4-2譲渡所得の計算方法

3.2 4-2譲渡所得の計算方法

前項の譲渡所得税を計算するための元になる、「譲渡所得」の計算方法は以下の通りです。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

要は、単純に「売却金額-購入金額」ではなく、売買時の諸費用や減価償却費を加味する必要があるのです。減価償却費などの計算は複雑になるので、不動産会社に一度計算してもらうことをお勧めします。

9.1 ①購入時より物件が高く売れた場合

購入時より物件が高く売れた場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

4-3「3,000万円」の特別控除について

3.3 4-3「3,000万円」の特別控除について

前項のように、譲渡所得に関しては税率の高い譲渡所得税がかかります。しかし、実は一般的な不動産売買で、譲渡所得税がかかるケースはほぼありません。その理由は、「3,000万円の特別控除」という優遇措置があるからです。

この優遇措置は、平たくいうと「譲渡所得を3,000万円控除します」という内容です。つまり、前項で説明した譲渡所得の計算をして、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかからないということです。

この優遇措置にはいろいろな条件があるので、詳細は国税庁ホームページをご覧ください。簡単にいうと、以下の条件を満たしていれば、この優遇措置は適用されます。
9.1.1 1) 居住用財産の3,000万円特別控除

3000万円の控除の条件

  • ①居住している不動産の売却
  • ②直近2年で住宅に係る特別措置を利用していない
  • ③近親者への売却ではない

このような条件に該当すれば、「3,000万円の特別控除」を利用できます。通常の不動売買で、3,000万円を超える譲渡所得が発生することはほぼありません。そのため、譲渡所得税が発生することは少ないのです。

※国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

9.1.2 2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

9.2 ②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日までです(土日と重なる場合はずれこむ場合もあります)。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

家を売った場合でも確定申告をした方がいいのか?

家を売った場合でも確定申告をした方がいいのか?

確定申告とは通常でいえば、サラリーマンや経営者が収入があった時に行うものです。

家を売った場合でも、売却益が出た場合、確定申告を行う事になります。

家を売った場合の売却益の場合は事業所得や給料などとは違う分離課税として判断され、確定申告を行う事となります。

具体的には以下のような計算式の元、確定申告の計算を行う事になります。

家の売却額-(不動産取得費+売却費)=譲渡所得

譲渡所得-特別控除(前述で説明をさせて頂いたものです)=課税譲渡所得

ちなみに確定申告は3月15日までに行わなくてはいけません。

3月15日を過ぎてしまうと手続きがややこしくなるので必ず3月15日までに確定申告を行うようにしましょう。

場合によっては延滞税がかかる可能性もあるので、確定申告は絶対に忘れないようにしましょう。

処分費用や解体費用

8 処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円~4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円~4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円~5万円、RC構造であれば5万円~6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

離婚など自分だけの名義じゃない家を売る方法

離婚など自分だけの名義じゃない家を売る方法

離婚をした方が自分の名義じゃない家を売る場合はどうすればいいのでしょうか。

父親と離れる事となり、子供を何処に預ければいいのかなど心配事も多いのに大変ですよね。

名義の違う家を売るのは少しややこしい問題です。

養育費や慰謝料など、人によっては県外にいかなくてはならないとなると頭が痛いですよね。

離婚をした場合に家を売る方法については下記に記載しております。

離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい?

これまでに書いた情報を元に家の売却成功を目指して頑張りましょう。