買ったばかりの新築戸建てをすぐに売る。売却相場は下がる?

住宅というのは、新築から初めて登記された瞬間に「中古物件」の烙印を押されてしまいます。これだけで20%~30%既に価格が下落するのです。

住宅には新古物件という定義はなく、「新築」か「中古」かのどちらかでの物件評価となってしまいます。当然新築物件を新築に近い値段で業者が買い取りしていては、利益がでませんからやはり買い叩かれてしまいます。

下落率の地域差

実際にどの程度下落するかは地域差も関係していると言われています。

例えば各地域には駅が近く、公共交通機関や商業施設も近場の人気の地域が必ずあります。後は住みやすいイメージやブランドイメージのある地域です。首都圏を例に出せば、住みやすい町として有名な「吉祥寺」などが良い例と言えるでしょう。

このような人気地域の物件であれば、比較的下落率は低くなると予測できます。ただし不人気の地域はこういった人気地域に比べると需要が少ないため下落率は高くなる傾向にあるようです。

新築を売るのはあまりにも損なの?

新築をすぐに売るのは金銭的な損失は非常に大きいと言えます。まず、新築をすぐに売却するだけで20%~30%価値が下がるため、その分の損失が数百万円~数千万円生じると予想されます。それに加えて不動産の売買には、様々な手数料や税金が必要になってきます。

仲介手数料がかかる

新築物件をすぐに売却するにしても、不動産会社に任せて売却を進める場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅建業法という、不動産業者を規制する法律で上限が決められており、[売却価格×3%+6万円=仲介手数料]となります。

家を売る時の不動産屋の選び方

例えば3000万円で新古物件を売却する場合は

売却価格3000万円×3%+6万円=96万円

96万円が仲介手数料となります。

印紙税について

不動産売買の際には必ず売買契約書を作成します。この印紙税は契約書に貼り付けすることで納付扱いになります。印紙税額は契約書の記載金額によって変わってきます。
1000万円~5000万円までは10,000円、5,000万円~1億円は30,000円となっています。
なお、売買契約書は原本を一つ作成して売主と買主が保管することになります。通常はどちらかが、コピーを保管するので印紙税は双方で折半するのが一般的です。

ローンが残っている場合について

新築物件が売れた場合、その売却代金でローン残債を完済するとき、その扱いは「繰り上げ返済」に該当します。繰り上げ返済によって金融機関は本来見込んでいた利息からの利益を失うことになりますから、手数料を支払うことになります。

手数料金額は各金融機関によって異なります。昨今はWEB経由で手続きする場合繰り上げ返済手数料が無料というケースも多いようです。金融機関によっては1万円~程度かかることもありますから、詳細は各金融機関に確認を取るのが良いでしょう。

また、ローンを完済したことで、住宅に対する抵当権を抹消登記が必要です。抵当権とは金融機関が住宅代金を融資してくれる代わりに不動産を担保にする際の権利設定の登記のことです。

この抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
1件10,000円の報酬が相場です。

離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい?

万が一売却利益が出たら

売却で利益が出ると、利益(譲渡所得といいます)に所得税と住民税が高い税率で課税されます。通所はほとんどあり得ませんが、もし万が一売却益が出た場合は高い税金を納税する必要になります。

家がマイホームの場合には、基礎控除で3,000万円までの利益が非課税で、相当高く売れないと税金は発生しません。

新築でも売却するとなると中古物件扱いになってしまう?

新築でも売却した瞬間から中古扱いになり、価格は下落します。ただし、築浅物件ということで、上述の通り立地次第で中古相場での高値売却は可能かもしれません。

新築を売却しなくちゃいけない。よくある理由

住宅を新築で購入する際はその家を長く自分や家族の住まいとすることを前提として購入される方が多いのではないでしょうか。しかし、中には様々な事情で新築物件をすぐに手放さなければいけない方々もいらっしゃいます。

ママ友トラブル

せっかく新居を購入してもご近所の人間関係に疲れ果てて、心身疲れ果て自宅を売却したという事例は珍しくありません。

元からその町内に住んでいたいわゆる「ボスママ」に目を付けられ母子共にトラブルに巻き込まれ、子どもの将来も考えて決断するという方も多いようです。

しかも、その場合ローンが完済できす、一部残った状態での売却となり、パートで働きながら現在は賃貸物件に住んで生活しているというケースもあるようです。

夫婦間トラブル

夫婦で新築を建てて二人でいざ生活をしてみたものの、どうにも上手くいかず離婚という結果になり、新築物件の売却というケースもよくあるパターンです。

新築を建てて離婚する場合まず検討する必要があるのが、住宅ローン名義です。仕事をしている夫名義になっている、或いは妻名義などどちらか一方になっているのであれば、心配は少ないですが、夫婦共有名義になっている場合は注意が必要です。

もし、双方返済していて、どちらか一方の返済が滞れば離婚していても、きちんと支払いをしている相手方にも一括請求がなされる恐れがあります。

債権者である金融機関は債務不履行があれば、債務者双方に一括返済を迫るからです。このとき返済することができなければ、家は競売にかけられて、所有権を失うことになります。

そのため離婚の際の新築売却の際は住宅ローンの名義についてよく話し合いを重ねて離婚や売却を検討する必要があるでしょう。

住宅ローンが払えない

ローンを組んで住宅を購入したものの、急な病気やリストラ、倒産など様々な理由で住宅ローンが払いきれなくなり、住宅を売却して返済するという方もいるようです。

こういった場合本当の売却理由ではなく「転勤なんです。」と売却理由を説明する人もいるそうです。特にリーマンショックが起きて景気悪化の影響で新築物件を手放した人も多かったようです。

このように新築物件を購入した時は長く住むつもりで購入しても家庭の問題や、関y工の変化でやむを得ず新築物件を売却する方は常に一定数存在するようです。

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