住み替えしたいのに家が売れない！ローンが残ってる時にベストな方法

今の家を売却して新しい家に住み替えるときには、家の売却と購入を同時にやります。

そんなときに家の売却が上手くいかないと、いつまで経っても新しい家が買えないという自体にもなり得ます。そこで今回は、家の住み替え時に、今の家が売れない場合の対処法を解説します。

住み替え前の家が売れない理由

家が売れないときは、主に以下の3つの理由が考えられます。

• ・価格が高すぎる

• ・広告に問題がある

• ・接客に問題がある

まずは、上記のどれに当てはまるのかを検証する必要があります。なぜなら、売れない「理由」が分からないと、その「対策」を立てることができないからです。

1-1価格が高すぎる

家が売れない理由として最も多いのが、売り出し価格が高すぎるという点です。売り出し価格は広告に記載される価格なので、その価格を見て「高い」と思えば検討から外します。そのため、売り出し価格が高いということは、集客すら来ないということになるのです。

売り出し価格が高いかどうかの判断は「集客がない」以外にも、以下の点で判断できます。

・周辺売り出し価格との比較

・周辺物件の数

周辺売り出し価格との比較

まずは、周辺で売り出されている物件の売り出し価格と比較してみましょう。自分の物件と「駅距離」「広さ」「築年数」など、条件が近い物件が良いです。不動産会社に言えば、レインズに登録されているチラシを全て印刷してもらえます。

そのチラシを机一面に並べて、自分の物件の売り出し価格と比較してみましょう。自分の物件の売り出し価格が、競合物件よりも1割以上高ければ価格に問題がある場合が多いです。

周辺物件の数

また、周辺物件の売り出し価格以外にも、周辺でどのくらいの数の物件が供給されているかも大切です。不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります。つまり、供給（周辺物件）が多ければ金額は下がりやすく、供給が少なければ金額は上がりやすいです。

そのため、周辺に売り出し物件が多ければ、価格を下げても売れないこともあります。その場合には、時間があるときは一旦売却をストップさせるという選択肢もあります。

広告に問題がある

次に広告に問題があり、売れないというケースもあります。不動産を売却するときは、チラシやネットなどに広告を掲載させます。その広告に打ち出している内容が、自分の物件の魅力を反映していないときには効果がありません。

たとえば、以下のようなケースです。

・駅近が魅力なのに反映されていない

・価格が魅力でないのに価格が大きく表示されている

・築年数が魅力なのに物件写真がない

まずは、不動産会社に広告作成の意図を聞きましょう。その意図を聞いた上で、きちんと物件の魅力が反映されていなければ、すぐに広告の差し替えを行うべきです。

接客に問題がある

上記2点に問題がなければ、不動産会社の「接客」に問題があるケースがあります。接客するときには以下の点に気を付けましょう。

・購入検討者の質問にその場で答えているか

・積極的に物件のアピールをしているか

・定期的にフォローをしているか

まず、購入検討者の質問に対しては、基本的にその場で答えることです。「持ち帰って後ほど回答」というケースもありますが、その場合には購入検討者の検討度合いは下がってしまいます。また、ただ案内するだけでなく、物件の魅力をきちんとアピールできているかも大切です。

たとえば、陽当たりが良いのであれば案内時間を日中にしたり、設備が良いのであれば説明をきちんとしていたりです。そして、内覧が終わった後に定期的にフォローしているかも大切です。この点は、定期的に行っている「売却報告」の際に確認しましょう。

住み替えするのに時間がない！家が売れないなら仲介会社を変えてみる

前項で解説した3点について不備がある仲介会社であれば、仲介会社を変えるというのも一つの手段です。ただ、仲介会社を変えるときには以下の点に気を付けましょう。

・仲介会社を変えるタイミング

・仲介会社を変えるリスク

仲介会社を変えるタイミング

仲介会社を変えるタイミングは、原則「媒介契約期間の終了時」になります。仲介会社と結ぶ「私の物件の売却をあなたの会社に依頼します」という媒介契約の期間は、「3か月以内」という決まりがあります。そのため、大抵の不動産会社とは、最長の期間である3か月で媒介契約を結ぶことが多いです。

この期間が満了しないうちに契約を解除できるときは、不動産会社が「宅建業法違反」をしたときなどになります。そのため、よほどのことがなければ、契約期間満了までは一方的解除はできない点は認識しておきましょう。
仲介会社を変えるリスク

ただ、仲介会社を変えるときには、以下のようなリスクがあります。

・新しい不動産会社を探す手間

・広告展開を一から行う

要は、新しい仲介会社に変えることによって広告が途絶えたり、また一から不動産会社を探したりと面倒なことを増えるのです。そのため、不動産会社を変えようと思ったタイミングでは、既に査定は済ませておきましょう。

査定さえしておけば、後は査定額の「根拠」を比較して不動産会社を選ぶだけです。そのため、広告展開のタイムラグが少なく、不動産会社を慌てて探すこともないのです。

今すぐにでも家を売りたいなら一括査定を使用する

「住み替え」をしたいのに家が売れないということは、既に新しい家を取得している可能性もあります。そんなときには一刻も早く家を売りたいです。そのため、一括査定を利用して家を売る方法をおススメします。
一括査定とは？

一括査定とは、ネット上で物件情報などを入力して査定依頼するだけで、5～6社に一括で査定依頼できるサイトです。査定依頼をした後は、1～2営業日で査定結果が返ってきます。入力は非常に簡易的で、たとえば正確な広さや築年数が分からなければ、おおよその数字でも問題ありません。

一括査定のメリット

一括査定のメリットは以下の通りです。

・査定の手間がかからない

・同時に複数社比較できる

まず、先ほど言ったとおり、一括査定はネットで簡易的に入力なので査定に時間を取られません。電話や直接店舗へ訪問しての査定依頼の場合には、毎回時間を取られてしまうので面倒です。

また、5～6社の不動産会社から、ほぼ同時期に査定結果が返ってきます。そのため、横一列で比較しやすく、どの不動産会社にするべきかの判断しやすいのです。

売却スピード

一括査定だと売却スピードが早まりやすい理由は以下の通りです。

・査定に時間を取られない

・優良不動産会社を見極めやすい

まず、そもそも査定に時間が取られないという点は大きいです。また、前項の理由から、査定額の「根拠」を比較できるので、優良不動産会社を見極めやすいのです。優良不動産会社に売却を依頼できれば、広告展開や接客、交渉事などが上手くいきやすです。

優良な不動産会社選びは、結果的に物件を早く売却することにつながっているので、一括査定サイトは売却スピードが早まりやすいのです。

自己破産して競売に出しても家が売れない時はどうすればいい？

不動産を所有している状態で自己破産をすると、その物件は競売に出されます。競売に出されると、相場価格の6～7割程度まで価格は落ちますが、それでも買い手がつかない場合もあるのです。しかし、債権者（金融機関もしくは保証会社）には、返済を催促され続きます。

そのような債権者との交渉は、慣れていないと非常にストレスがかかる作業です。そのため、競売に出しても売却できない場合には、まずは管財人である弁護士に連絡をしましょう。弁護士に「何とか早めに処分したい」という点を伝えれば、対処法を教えてくれます。

大抵の場合には、「任意売却」や「不動産コンサルタント」を紹介してくれます。不動産コンサルタントは債権者との交渉や、任売却手続きに慣れているため、スムーズに話が進みやすいです。

離婚する場合で二重ローンがある急いで家を売りたいならどうすればいい？

離婚をするときに不動産に二重ローンがある場合のお話です。二重ローンとは、読んで字のごとく2つの住宅ローンがあるということです。たとえば、新しい家を既に所有していて、別れる予定の配偶者と一緒に住んでいる家の住宅ローンもある場合などです。

マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

そのような場合に、二重ローンを解消するため急いで物件を売却する方法は以下の2つです。

・買取

・相場価格より安く

買取

まず、一番早く売却できる方法は、買取をすることです。買取とは、不動産会社に「仲介」してもらうのではなく、不動産会社に直接「買い取ってもらう」ことをいいます。不動産会社は転売目的で物件を買い取るのです。

一般個人ではなく不動産会社が物件を買い取るということは、検討スピードが早いです。また、決済スピードも早いため、迅速に現金化できるというメリットもあります。

一方、不動産会社は、買い取った後転売する必要があります。そのため、相場価格以下で買い取らないと、不動産会社が利益を出せないのです。つまり、買取の場合には相場価格の7～8割程度まで物件価格が下がるというデメリットがあります。
相場価格より安く

買取以外で売却スピードを早めるためには、とにかく売却金額を下げることです。相場価格よりも10％程度下げて売り出せば、周辺物件との差別化できて集客は増えます。そのため、物件の検討者も増えるため、売却スピードも上がるというワケです。

ただ、以下のような場合には、いくら相場価格から下げても売却できない場合もあります。

・供給が多すぎる

・ひと際安く売り出している物件がある

まず、供給が多すぎると価格を下げても購入検討者の目が散ってしまいます。その結果、自分の物件に集客できないというリスクがあるのです。また、ひと際安く売り出している物件がある場合には、その物件に検討者が集まってしまいがちなのです。

そもそも、集客できたとしても、一般個人が買主なので住宅ローン手続きなどに時間がかかります。そのため、本当に時間的余裕がないときには「買取」を検討しましょう。

「家の無料査定。一括査定を上手に利用するコツ。」

「不動産の売却査定は匿名で行える。」

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