住宅は経年劣化していくものですので、築年数が経つほど査定価格が下がっていきます。ただ、一律で査定価格が下がるワケではありません。査定価格が下がりやすい家もあれば、資産価値を維持しやすい家もあります。そこで今回は、築年数が査定価格に与える影響について解説します。
目次で簡単にチェックする
1築年数が古い家は売れない？
築年数が経っている古い家は、物件によっては売れない場合もあります。
しかし、築年数が経ってる古い家でも売れるというケースも多々ありますので、まずは査定依頼することが大切です。築年数が経っている古い家に査定価格が付かない理由は、以下の点が懸念されるからです。
・外観の劣化
・配管関係などの目に見えない部分の劣化
・室内の傷や汚れ、臭いなど
2築年数の古い家は査定価格に影響がある？
築年数が古い家は、前項で説明した「懸念事項」があるので、査定価格が下がりやすくなります。
まず、木造一戸建てと、鉄筋コンクリート造のマンションとでは、そもそもの考え方が異なります。木造一戸建ては、築20～25年程度で資産価値は0円と判断されます。
20～25年の「経過年数」については、不動産会社によって異なりますが、最大でも25年程度が目安です。ただ、一戸建ての場合には「土地」部分の価値は築年数が経っても落ちることはありません。
一方、鉄筋コンクリート造のマンションは、築40年以上でも査定価格が付くことはあります。これは、木造と鉄筋という、「構造」からなる建物耐久性が起因しています。
3古い家でも売れる！築年数が30年40年以上の家でも売れる？
先ほどいったように、マンションでは築年数が30年、40年でも売れる家は多いです。一方、一戸建てでも稀に築30年40年以上経っても売れる家もあります。
3-1売れるマンション
築年数が経っても売れるマンションは以下のようなマンションです。
・修繕がしっかりされている
・室内状況が良い
・空室が少ない
まず、マンション全体の外壁や共用部分などが、しっかりと修繕されていることが大切です。修繕がしっかりされているかは、マンション自体がきちんとした「長期修繕計画」を策定しているかによります。
また、室内状況は、居住者の使い勝手によって変わります。クロスの汚れは定期的なクリーニングで落とせますし、フローリングの傷などは生活の仕方で変わってくるのです。室内の使い方が良く、きれいな状態であれば、査定価格が高く付きやすいです。
さらに、マンション全体で空室が少ないことも重要です。なぜなら、空室が多いということは、管理費や修繕積立金が支払われていない可能性があるからです。これらのランニングコストが支払われていないと、マンションがさらに劣化しやすくなります。また、居住者が金銭の負担を強いられる場合があるので、検討者が現れにくいのです。
3-2売れる一戸建て
一戸建てで築30年、40年経って売るためには、木造だと厳しいです。
そのため、基本は軽量鉄骨造りの一戸建てしか査定価格は付きません。しかし、木造一戸建てでも、リフォームをしていれば築30年程度なら査定価格が付く可能性はあります。
ただ、リフォーム済みの一戸建ても軽量鉄骨の一戸建ても、売れる家は前項と同じ条件になります。
4古い家はリフォームしてみた方がいい？
結論から言うと、リフォームをした方が査定価格は高くなります。
ただ、リフォームにかかった費用を、売却価格に上乗せできるかどうかは分かりません。また、リフォームした方が良いかどうかも、前項と同様、マンションと一戸建てで異なります。
4-1マンションの場合
マンションでリフォームした方が良い場合は、マンションの外観はキレイなのに、室内の劣化が激しいときです。マンションの外観がキレイということは、修繕がしっかりされているということです。
そのため、室内がキレイであれば、査定価格が高くつく可能性があります。一方、マンションの外観が汚い場合には、室内をリフォームしたところで得られるメリットは少ないので、リフォームの効果は薄いです。
4-2一戸建ての場合
一戸建ての場合には、木造では築20年、軽量鉄骨は築30年を過ぎた状態だと、リフォームはおススメできません。なぜなら、築20年、もしくは築30年の一戸建てという時点で、配管や基礎への不安があるからです。
つまり、いくら表面をリフォームしたところで、その他のネックが強すぎるのです。
また、この築年数以下であるときも、リフォームが必要であるほど外観が劣化していたらリフォームはおススメできません。なぜなら、外観のリフォームをするとリフォーム金額が跳ね上がるからです。
そのため、リフォーム金額以上に、売却価格が上がることは少ないのです。
5古い家でも諦めずに査定に出した方がいい
このように、古い家であっても、室内の使い方や外観の状態によっては、査定価格が付く可能性はあります。
特に、一戸建ては査定してみないと分からない点が多いので、まずは査定に出してみることをおススメします。
家の査定依頼をすれば、周辺の物件情報などを得られます。
その物件情報次第でも、リフォームした方が良いかどうかの判断ができるのです。査定自体は無料なので、複数社に依頼して査定価格を見てみましょう。
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