家を手放そうと思ったときに、家を売却してしまうか賃貸に出すか迷う方は多いです。売却と賃貸はそれぞれメリットがあるので、一概にどちらかが良いとは言いにくいです。
そこで今回は、売却と賃貸の両方の視点からメリットをまとめてみました。売却するか賃貸するか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
1家を売却するor 賃貸に出すどちらがお得？
売却と賃貸のどちらがお得かは色々な意見がありますが、結論からいうとリスクが少ないのは「家を売却する」ことです。リスクがないという一番の理由は、単純に不動産を「所有していない」という理由です。
不動産は所有しているだけで税金がかかります。
また、不動産価値は日々変動していきますので、赤字になるリスクもあるのです。
ただ、賃貸には賃貸の良さがあるので、両方のメリットを知った上で自分に合った方を選択しましょう。
2家を売るメリット
まず、家を売るメリットから解説します。以下が家を売ったときのメリットです。
・余計な手間がかからない
・継続的な支出がない
・一時的に大きな利益を得られる可能性がある
2-1余計な手間がかからない
家を売るときには余計な手間がかからないという点が一番のメリットになります。
家を売却するということは、不動産を手放すことなので、その家にかかる支出がなくなります。
また、不動産は経年劣化していくの「管理」が必要ですが、売却してしまえば管理をする必要もないのです。この「手間」に関しての詳細は後述します。
2-2継続的な支出がない
家を所有していると以下の支出があります。
・固定資産税
・（マンションの場合）管理費、修繕積立金
・室内の修繕費用やクリーニング費用
・住宅ローンの支払い
・管理委託費用
上記は、不動産管理会社に管理委託をして、賃貸経営しているという前提です。まず、不動産は所有しているだけで、固定資産税という税金が毎年かかってきます。また、マンションであれば管理費・修繕積立金の支払いも発生するのです。
さらに、住宅ローンを組んで家を購入しているなら住宅ローンの支払いがありますし、管理会社に賃貸を任せるなら管理委託費用がかかってくるのです。
住宅ローンが残ってると中々マンションは売りづらくはなってしまいますが‥税金と返済が残っているとどうしてもマンションを売るのは難しいです。
2-3一時的に大きな利益を得られる可能性がある
また、家を売却するということは、一千万円単位の商品を売却するということです。
そのため、不動産市況によっては、一時的に百万円単位の利益を生み出せる可能性があります。この点も家を売却する際のメリットです。また、居住用の家であれば、3,000万円までは所得控除が受けられます。
つまり、仮に家を売却して利益（所得）が発生しても、その利益が3,000万円までであれば非課税になるということです。
この特例は、基本的には「居住用財産の特例」になるので、賃貸物件は適用されません。詳しくは国税庁ホームページ※1を確認ください。
※1国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
3賃貸に出すメリット
一方、家を売らずに賃貸に出すメリットは以下の通りです。
・継続的に利益を上げられる可能性がある
・色々な用途でつかえる
・売却のタイミングを見極められる
賃貸に出す一番のメリットは、継続的に利益を上げられる可能性がある点です。
きちんと賃借人を付けることができれば、毎月一定額の不労所得を得られます。そのため、上手く賃貸経営できれば、良い資産となるのです。
また、賃借人が退去する際には、自分が戻って住むという選択も可能です。もしくは、知人や親族を住まわせるなど、色々な用途に対応できます。
さらに、不動産市況が好調なタイミングを見計らって売却することも可能です。仮に賃借人がいる状態でも、「オーナーチェンジ」物件として、そのまま売却することが可能になります。
4売却した方が手間はかからない！
上述したとおり、結論をいうと売却してしまった方がリスクは小さいです。
その理由は「手間」にあります。賃貸をして家を所有するということは、以下のような手間がかかってくるのです。
・賃借人の対応
・管理会社とのやり取り
・確定申告
管理会社に任せていたとしても、賃借人への対応が必要になる場合があります。少なくとも、管理会社が審査した賃借人と、最終的に賃貸借契約を結ぶか決めるのはオーナーなのです。
また、賃貸借関連以外にも、退去時の立会いや修繕箇所の合意などの手間がかかります。
このようなことも実際には管理会社が行いますが、最終的に決めるのはオーナーです。そのため、管理会社と打ち合わせをしたり指示出しをしたりという手間がかかるのです。
さらに、不動産の賃貸経営をしているということは、「所得がある」ということです。
所得がある限り確定申告は義務になるので、毎年確定申告を作成する必要があります。確定申告は司法書士に依頼しても良いですが、司法書士に依頼する場合には費用がかかってきます。
このような、不動産を所有することによる「手間」が、売却したらかからなくなるという点が、家を売却する大きなメリットです。
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