確定申告と聞くと、なんだか「煩わしいもの」、そのような印象を抱く人が多いと思います。

実際、サラリーマンのような給与所得者であれば、会社が年末調整の手続きをしてくれるため確定申告をする機会も無いでしょう。

ところが、給与所得以外の所得があるときは、サラリーマンであっても確定申告を行うことが求められます。

そして、家を売却した際にもそのような所得が生じる可能性があることをご存知でしょうか?

確定申告

家を売却した年には確定申告を行わなくてはならないの?

土地やマンション、戸建てなどの不動産の売却に伴って得た売却益(譲渡所得)は申告する必要があるのでしょうか?

確定申告とは税金の納付や払い過ぎた税金の還付を求めるために、前年の収入や控除額を申告するもの。

一定の給与を受け取るサラリーマンであれば、会社が行う年末調整のみで済みます。ところが、収入が一定ではない自営業などの場合は、1年の収入が確定した後に確定申告を行う必要があるのです。

家を売却したら確定申告を行う必要があるのでしょうか。

不動産の売却で得た譲渡益も所得の一種にあたるため、確定申告を行って所得税と住民税を納めなければなりません。不動産の売却で得た譲渡益は譲渡所得として区別され(分離課税)、給与や事業などの所得とは区別して税額の計算を行います。

確定申告はどうやって行えばいい?確定申告の流れ

確定申告の書類を書く


2-1 提出期限

確定申告は、家を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。提出期限となる日が土・日・祝日の場合はその翌日が提出期限になります。


2-2 必要な書類

まずは、次にご紹介する申請書類を税務署から取得しましょう。

・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

次にご紹介するものは、自分で準備する必要がある資料です。

上記申請書類と一緒に提出する必要があるので、事前に準備しておくことをおすすめします。

・不動産売却時の売買契約書
・不動産購入時の売買契約書
・仲介手数料、印紙税、登記手続きなどの領収書

譲渡所得税の計算

譲渡所得と実際に課税対象となる課税譲渡所得は、次の計算式に従って算出されます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費)
課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

特別控除にはマイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例などがあります。

また譲渡所得税の税率は、購入後5年以下で売却する短期譲渡と5年を超えて所有した後に売却する長期譲渡で、譲渡所得税の税率は異なります。短期譲渡では約40%の税率が課せられるのに対し、長期譲渡では約20%と約半分の税率にとどまります。

そして、譲渡所得税の税額は、課税対象譲渡所得に税率を乗じた額ということになります。

この計算結果の他、必要事項を記入して申告書の作成を行います。

家の売却で損失が出たらどうする?

確定申告を行うにあたり、売却益があるかどうかを確認してみましょう。

譲渡した金額から取得費と売却費を差し引いた額が譲渡益ということになります。

取得費や売却費には、購入代金の他に仲介手数料、印紙代、登記費用などが含まれます。

また、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があることにも注意が必要です。

その結果、譲渡益が無いようであれば、基本的に確定申告を行う必要はありません。

しかし、要件を満たせば確定申告することで給与所得などとの損益通算をすることが認められているため、確定申告をすることで節税をすることも期待できます。

一定の要件については、以下に記載した国税庁のホームページを参照するようにしてください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm

家を売った際に売却益が出た場合

家を売って売却益が出た場合には、2-3にてご説明した方法で譲渡所得税の計算を行い所得税・住民税を納付する必要があります。

ただし、次に挙げるような特例の適用もあるため、売却益があったとしても課税対象にはならないことも考えられます。

・マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例

適用を受ける要件として、自分が居住していた不動産であること、売却した年の前年または前々年にこの特例の適用を受けていないことなどがあります。

また、過去に自分が居住していた不動産でも売却後3年を経過した年の12月31日までは、特例の適用を受けることができるので、かつて自宅だった家を賃貸している人にも恩恵があることが考えられます。

・所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年以上であることが適用の要件になります。この特例は、上記のマイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例との併用も可能です。

・マイホームを買い換えたときの特例

平成29年12月31日までに、特定のマイホームを売却して代わりのマイホームに買い換えたとき、一定の要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができるというもの。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却したケースを考えてみましょう。

この場合、通常であれば4,000万円の譲渡益が課税対象となります。ところが、特例の適用を受けることで、売却した年の分の譲渡益に対する課税は行われず、最初のマイホームを売却した譲渡益に対する課税は、買い換えたマイホームを将来譲渡するときまで繰り延べられるというものです。

売買価格によってかかる税金は変わります。

また消費税についての計算方法は以下をご覧下さい。

家を売却した時にかかる手数料と税金

確定申告ではどのくらいのお金がかかる?

確定申告を自分で行うのであれば費用は掛かりません。

税務署から入手する必要がある書類も無料で配布されています。必要書類は国税庁のホームページから無料でダウンロードすることも可能なので、わざわざ税務署まで出向く必要もありません。

よって、交通費なども必要ありません。忙しい人には、インターネットを利用して行うe-Taxというサービスを利用するのもおすすめです。

確定申告を行わなかったらどうなる?

不動産の売買に伴い税務署に登記情報が届く仕組みになっているので、申告せずにいるといずれ税務署から問い合わせが来ることになります。

また、必要があるにもかかわらず確定申告を行わないと、納付期限の翌日から完納の日までの延滞税が課せられることになります。確定申告は必ず期限内に行うようにしましょう。

家を売った時の確定申告は税理士に任せた方がいい?

税理士

必要書類の準備や譲渡所得税額の計算など、確定申告には煩わしい作業が伴うものです。

確定申告をしたことがない人のなかには、作業を始める前から心が折れそうになる人もいるかもしれません。初めて確定申告をする人や時間的余裕がない人は、税理士に任せてしまうこともひとつの選択肢として考えられます。

とはいえ、税理士に確定申告を任せた場合、5万円から10万円ほどの報酬を支払わなければなりません。

インターネット上には確定申告に関するさまざまな情報あり、申告書の作成方法について詳しく説明しているサイトもあります。そのようなサイトの情報を参考に、税に関する知識がない人も確定申告にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

会計ソフトを使った方がいい場合はどんな場合

クラウド会計ソフトを利用することで、確定申告の準備作業の効率化を図ることができます。

従来、手入力で行っていた仕訳作業を可能な限り自動化してくれるのが、このクラウド会計ソフト。

クラウド会計ソフトが銀行口座やクレジットカードと連携することで、銀行口座内の入出金やクレジットカードの利用明細書を勘定科目に自動仕訳してくれるため、煩わしい手入力の手間を大幅に減らすことが可能になります。

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