住宅ローンが支払えなくなったり、住宅ローンが残ったりしているときの売却は注意点が多いです。原則は住宅ローンを返済する必要がありますが、住宅ローンが残っている状態でも売却できる方法はあります。今回は、住宅ローンが残っているときの売却について、詳しく解説していきます。
目次で簡単にチェックする
1.住宅ローンが残ってる家を売る事って出来るの？
結論からいうと、住宅ローンが残っている家を売ることは難しいです。理由は、抵当権が関係してきます。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの融資を行う際に、対象の不動産に設定する権利です。抵当権を設定すると、借入者が住宅ローンを支払えないときに金融機関主導で不動産の売却ができるのです。
その抵当権を抹消するためには住宅ローン完済が条件になります。そのため、結果的に住宅ローンを完済しないと基本的に家を売ることはできないのです。
2.住宅ローンが残ってる場合どうなる？
住宅ローンが残っている場合で家を売りたいときは、「任意売却」という方法があります。
2-1任意売却とは？
任意売却とは、平たくいうと「住宅ローンの完済はできないが、家を売りたいので抵当権を抹消してください」と金融機関にお願いして家を売ることです。実際には、専門の不動産コンサルタントが、金融機関と住宅ローン借入者の間に入って調整します。
任意売却の流れは、通常の売却時とほとんど変わりません。変わるとすると、金融機関と相談しながら売却を進める点くらいです。任意売却が合意できれば、残債があっても抵当権を抹消できるので、家を売却することができるというワケです。ただ、「ローンはなくならない」という点と「信用情報に傷がつく」という2点のリスクがあります。
2-1-1ローンはなくならない
仮に、500万円の住宅ローンが残る場合に任意売却をしたときは、その500万円のローン返済が免除されるワケではありません。ただ「一括返済はしなくて良い」というだけであり、分割での返済は求められるので、その点は認識しておきましょう。
2-1-2信用情報
住宅ローンに限らず、あらゆる借入の返済を滞納すると、「信用情報」に傷がつきます。信用情報とは、借入を起こすときや、クレジットカードをつくるときに金融機関が調べる情報です。任意売却は、結局「住宅ローンの返済ができなかった」ということなので、この信用情報に記録として残ってしまうのです。
そのため、任意売却を一度でもしてしまうと、信用情報が消える5～8年間は新たな借り入れができなくなります。この点は大きなリスクとして理解しておきましょう。
3.ローンが残ってる場合、連帯保証はどうなる？
連帯保証人がいる場合に任意売却するときは注意が必要です。基本的には、任意売却するかどうかは主たる債務者が決めます。しかし、金融機関は主たる債務者に請求するか、連帯保証人に請求するかを自由に決めることができるのです。
仮に、借入者本人が自己破産の手続きをしても、連帯保証人の債務は残ります。自己破産をすれば、借入者本人の債務は連帯保証人に請求がいきますので、結局は連帯保証人も自己破産せざるを得ない場合もあるのです。
そのため、任意売却するときには、金融機関は連帯保証人にも同意を求めます。つまり、任意売却をするときには事前に連帯保証人にも話をしておき、同意を得ておかなければならないのです。
4.離婚で住宅ローンが払えない？家を売却した場合どうなる？
離婚をして住宅ローン支払えないときは、任意売却になる可能性が高いです。売却をして、全て住宅ローンが完済出来れば良いですが、完済できない場合は任意売却になるのです。
離婚してから任意売却するときの注意点は、共有名義になっているときです。共有名義になっているということは、売却金額や売却時期を名義人全員で決めなくてはいけません。そのため、売却中に意見が割れないように、事前に売却金額と売却時期は合意しておく必要があります。
ただ、離婚時は関係性が悪化している場合もあるので、合意が困難な場合もあります。そのため、売却を依頼する不動産会社選びは、特に慎重に行いましょう。名義人全員と顔を合わせ、名義人同士を調整できるような営業マンがベストです。
5.固定資産税はどうなるの？
固定資産税は、不動産を1月1日に所有している人に、5月頃請求をする税金です。そのため、年の途中で売却したら、固定資産税は売主と買主で按分することになるのです。たとえば、1月1日に名義人だったAさんが、7月1日にBさんに不動産を引き渡したとします。
しかし、Aさんは1年分の固定資産税を既に支払っていますので、年の半分（7月1日～12月31日まで）の固定資産税をBさんに請求できるのです。Bさんは物件の引渡時に、諸費用として固定資産税をAさんに支払うという流れです。
この固定資産税の支払いは住宅ローンとは関係ありません。また、仮に自己破産したとしても、税金は免除されないのです。滞納すれば国から請求されますし、場合によっては不動産を差し押さえられる場合もあるので注意しましょう。
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