離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい?

結婚をして苦労を重ねて、二人でようやく手にしたマイホーム。しかし、いつの間にかお互いすれ違い、残念ながら離婚することになってしまった場合に困るのが残った家の処分ですね。

その家は30年~35年の住宅ローンを組んで購入しているので、住宅ローンが残っている場合はどう処分していいかわからない人も多いと思います。

実際に住宅ローンの残っている家は売ることが出来るのか、もし家が売れ場合に住宅ローンを返してもお金が残る場合はどのように分与すれば良いのかについてお話ししたいと思います。

離婚をする事になり、家を売る事になったら一括査定がお得です。

一括査定を使うか使わないかで売却価格が数百万円違います。

 

目次で簡単にチェックする

離婚で家を売る事になり、住宅ローンが残っている場合、どうする?

自宅を購入する場合は住宅ローンを組みますが、通常は期間中支払いを行い全額返済して終了となります。
仮に住宅ローンの返済が終わっていれば、離婚することになっても、売却して財産分与、慰謝料の支払いに充てることが可能です。
しかし、離婚で家を売る際には住宅ローンが残っている場合がほとんどだと思います。

その場合どうすれば家を売ることが出来るのでしょうか。

住宅ローンの返済がある程度進んでいれば、家を売ったお金で返却することが出来ますので問題ありません。

しかし、売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は非常に困ります。

不動産屋に実際に出された見積もり額が住宅ローンを下回った場合の選択肢とは?

見積もり額が住宅ローンを下回ってるのに離婚する夫婦

通常は、家の売却価格を決める際に住宅ローンの残債よりも高い金額で売りに出しますが、住宅ローンの残債が多い場合や購入価格よりも家の相場が大きく値下がりしている場合などは住宅ローンの残債よりも高い金額で売りに出してもほとんど売れないので一般の売却が出来ません。

特に問題になるのは夫が住宅ローンの借り入れの名義人で妻が保証人の場合や夫と妻が共同で借り入れしている場合です。

家の売却価格が住宅ローンの残債を下回る為、家を売ることができないので離婚後もそのまま住宅ローンを払わないといけません。

離婚協議の財産分与で妻がその家に住んで夫が引き続き住宅ローンを支払う場合など、夫が支払えなくなると妻が代わりに支払わないといけません。
もし、どちらも支払いが出来ない場合は競売にかけられ家を失ってしまうことになります。

競売を避ける方法としては、弁護士などに債権者との間に入ってもらう任意売却という方法があります。任意売却は競売よりも高い価格で売却し、債務整理を行って債権者と返済について協議を行い、返済方法の見直し等を行います。

共同名義殿の場合や一方が保証人になっている場合など任意売却するのに二人の意思確認が必要になりますので、出来れば離婚前に任意売却して債務整理を行い、離婚した方が良いでしょう。

所有名義が夫の住宅ローンを離婚後にその家に住む妻名義に変更することは出来る?
所有名義とは、その家を購入時にその物件の所有者の名義を登記することです。夫が所有者であれば夫名義、夫と妻の二人が名義人であれば二人の共同名義となります。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合、夫名義の家を売らずに妻が住む場合に妻に名義変更は可能なのでしょうか。

共同名義であれば、住宅ローンも共同名義になっていることが多く、夫を外して妻名義にすることは可能です。しかし、その際には妻が一人になっても住宅ローンを支払える能力があるかどうか問われますので、金融機関に事前に許可を取る必要があります。

難しいのは夫名義の住宅ローンを妻名義に変更する場合です。

夫の収入をもとに金融機関は審査をしているので、妻に夫と変わらない収入があれば問題ありませんが、妻が無職の場合だと名義変更することは難しくなります。
その場合は、引き続き夫が返済することになりますので、夫が養育費や慰謝料として支払いとして、住宅ローンの支払いを引き受けてくれる場合は妻はその家に住むことが出来ますが、夫が承諾しない場合や夫の支払いが滞った場合は任意売却や最悪の場合は競売にかけられることになります。

慰謝料として、そのまま夫が住宅ローンを支払う場合、

売却する物件の例

例えば、3000万円の物件を元利均等方式の固定金利2%、期間30年をすべて住宅ローンで借りた場合。

10年後に離婚すると住宅ローンの残債は22,436,253円(住宅ローン返済額シュミレーションサイトをご参照ください)となります。

この住宅ローン残債22,436,253円を上回って売ることが出来れば問題ありませんが、それ以下となるとそのまま返済を続けるか、任意売却をする等検討が必要になります。

家を売った際に入る売却益はどのように分与すればいい?

家を売却したお金の分配

家を住宅ローンよりも高い価格で売ることが出来た場合は、住宅ローンの残債も問題なく返済できますし、
もし、購入価格よりも高い値段で売れた場合は売却益が出ますので、その売却益は課税所得となり税金を支払う必要があります。

離婚を機に家を売って残ったお金については、お互いに財産分与を行う必要があります。

例えば、売却後500万のお金が残った場合は、それぞれ250万ずつすることになります。

又、どちらか一方がそのまま住みたいという場合は、売却後すれば500万円になるわけですから相手方に250万円を支払う必要があります。

ローン中の家を売る為にはローンを完済させる事が重要な条件

住宅ローンが残っている物件を売却する場合、ローンを完済させる必要があります。住宅ローンが残っていることで銀行の抵当権がついています。これを抹消する手続きをしなければ家の売却はできません。

抵当権が残っていることで不動産は銀行の担保となったままになっています。抵当権抹消のためには、ローン残高を一括で返済する必要があります。

まず返済に充てるのは住宅の売却代金です。売却査定で価格を確認しておくことが大切です。そして足りない分については自己資金で補填、又は新たに借り入れ等を検討する必要があるでしょう。

物件がどのくらいの価格で売れそうか、必要な諸経費はいくらか業者から見積もりを取得して、完済できる道筋を立てて売却することが賢い選択と言えるでしょう。

ローンを完済する為に売却価格を計算しよう

物件を売却することでローン残高がすべて完済できればいいのですが、そのようなケースは多くはありません。まずは、自分の不動産の売却価格でローン完済が可能かどうか相場を調べる必要があります。

ここで知ることができるのは、あくまで目安の価格です。しかし、目安の金額すらわからなければ、どの程度自己資金を用意しなければいけないか、他の借り入れを検討する必要があるかなどの資金計画を立てることができません。

早く売却したいのであればまずは相場を把握することがスタートです。

売却価格の目安を計算するには次のような方法があります。

①実勢価格等から自力で算出

実勢価格、路線価、基準価格等を調査して算出します。実勢価格とは不動産が現実に取引される際の価格です。実勢価格を正確に把握することは、不動産がひとつとして同じものがないことからも非常に難しいと言えます。

国土交通省の提供している「土地総合情報システム」を利用することで、各都道府県の取引事例の実勢価格を調査可能です。自分の所有する物件に近い取引のデータを参考にすると良いでしょう。

但し、注意点としては不動産の取引価格は様々な要素で価格が決まります。そのため値引きや取引内情を考慮して実勢価格から1割から2割引いた金額を目安とすると良いでしょう。

②不動産の査定を依頼する

不動産のおおよその価格を知るために有効なのが、査定を受けることです。査定は直接不動産会社に申し込むことも可能ですし、インターネット上で複数の会社に一括査定を依頼することも可能です。

不動産の取引価格は同じ物件でも業者によって、数百万円価格が上下することがあります。この点を考慮すると最初はインターネット上で複数査定を行い、最も高額な査定額を提示してくれた業者に、現地査定をしていただくのが効率的です。

テーブル

借入金額 3000万円
住宅ローン35年(全期間固定金利)
住宅ローン10年目
ローン残高 22,571,337万円
売却査定額1000万円

上記実例で考える場合、売却査定額で1000万円であれば少なくとも1000万円以上はローン残高が残ることになります。この場合売却金額だけでローン残高を賄うのは難しいですから、自己資金や借入を検討する必要があります。

自己資金:400万円
ローン残高:8,571,337円

この場合残額の約850万円ついて再度ローンを組む必要があります。しかし、今度はローンを組む際の担保となる不動産がありませんから、金融機関と事前に打ち合わせを勧めながら、資金計画を立てる必要があるでしょう。

 

家を売る為の費用一覧

住宅の売却時には売却価格から諸経費がかかります。諸経費とは不動産会社へ支払う仲介手数料、登記手数料(抵当権抹消、所有権移転)、売買契約書の印紙税、ローン事務手数料などがかかります。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払いする報酬のことです。不動産会社は売却依頼を受けた場合物件を売却するために、様々な営業活動を実施します。これらの対価として売買が成立した場合不動産会社に報酬として仲介手数料を支払うことになるのです。

金額は法律によって制限されており、売買価格が400万円を超える場合は(売買価格の3%+6万円+消費税)となっています。

登記手数料

登記とは、不動産に関する基本情報が載っている公的な書類です。まずは家を売却するために抵当権の抹消登記を行います。

家の売却が成立すると自分の名義から新しい所有者に所有権を移転して不動産の名義変更を行います。所有権移転登記と抵当権の抹消登記は司法書士に依頼して進めます。

売買契約の印紙税

不動産の売買契約書には法律に基づいて印紙を貼り付け印紙税を納付する必要があります。

不動産売買契約書とは不動産を売買取引する際に、その取引の決めごとを書面にしたものです。契約した条件の証拠を残し、双方に契約を履行するようにルールを明確化し、トラブルを防止するために作られるのが不動産売買契約書になります

ローンの事務手数料など

売却価格と自己資金で返済がすべて賄えない場合は、新たに金融機関で組むローン事務手数料や保証料がかかることが想定されます。

家の売却益でローンを一括返済する事は可能か?

家の売却益でローンを一括返済することは大変難しいと言えます。家の値段は毎年下がり続けるのが基本です。

しかし、例外的に周辺に大型のショッピングモールができたり、レジャー施設、高速道路開通などで土地の価値が上昇すれば、ニーズとの兼ね合いで購入時と同額以上で売却可能なケースも存在すると言えるでしょう。

その場合、一括返済は理論上可能です。但し、注意点として実情は売却益でローンの一括返済は難しいことと、もし購入時より高く売れた場合その分に税金が発生し、確定申告も必要となることです。

オーバーローンになってしまった場合、他のローンで補填するのはあり?

①住宅ローンを組む際に多めに資金を借り入れするオーバーローン

家を購入するローンを組む際に、家の購入金額以上にローンを組む際にことはオーバーローンに該当します。

融資金額は目的を定めているため、住宅ローンの支払い以外に使用するためのオーバーローンであれば違法行為に該当する恐れがあります。

通常の融資契約であればオーバーローンが発覚した場合、住宅ローンの一括返済を請求される恐れがあります。

②自宅を売却して住宅ローンが残る担保不足のオーバーローン

住宅ローンを組む際は銀行に抵当権を設定して、購入した家と土地を担保として差し出します。もし、ローンが払えなくなった場合、銀行は抵当権を行使して物件を競売にかけてローンの回収を計ります。

家を競売にかけても尚且つローンが残ってしまう場合、オーバーローンに該当します。新築物件であれば担保価値が高いですが、中古物件は担保価値が低いため金融機関としては中古物件のローン審査はかなり厳しめと言えるでしょう。

オーバーローン状態では、更なるローンを組むのはリスクがると言えます。ただし、ある程度高収入を確保できている場合は例外と言えます。

住宅ローンが払えずに家を売る場合の一覧

住宅ローンが払えず家を売る場合、まず考えたいのが家を手放さなくて良い方法でしょう。
これには金融機関とのローン減額交渉、住宅ローンの借り換え、家計の見直しなどが挙げられます。

①銀行とローンの支払い減額交渉を行う

銀行の窓口で住宅ローンの支払いが厳しい旨を相談することで、ローンの減額交渉や代替え案を提示してもらうことが可能です。住宅ローンの支払いができず滞納となる前にローン減額やスケジュールの見直しを行い、再度返済プランを検討する方法が考えられます。

②住宅ローンの借り換え

毎月のローン支払で後1万円~2万円安ければ生活が楽になるという方におすすめです。借り換えで金利が低い住宅ローンに変更することで毎月の返済額を抑えることが可能です。

これら①②の方法では解決が難しい場合、後述する任意売却を検討することになります。

住み替え住宅ローンで補てんをする場合

住宅ローンが残っている家を売却して、新しい家に住み替えたい場合はどのような手順を踏めばいいのでしょうか。まずは、従前のローンを完済するために物件の売却や自己資金を準備します。そのうえで銀行に相談して住み替えローンを検討してみると良いでしょう。

買い替えローンで残債を補てんする

買い替えローンとは、「今所有している物件を売却しても残ってしまうローンと、新しく物件を購入するためのローンを、合わせて組むことができる住宅ローン」です。

例えば3000万円のマンションを売却して新しい4000万円のマンションに買い替えを行いたい場合で例を考えてみます。

3000万円で購入したマンションが、ローン残高2300万円であり、1800万円で売却できた場合、ローン残高が500万円残ってしまいます。

通常の住宅ローンでは、この500万円分はローンに含めることができず、500万円は自己資金で支払う必要があります。

しかし、住み替えローンではこの500万円も新居の購入費4000万円に上乗せしてローンを組むことができます。

無担保ローンで補てんする

例えば住宅を売却することでローンが数百万円程度残るようなケースでは無担保ローンを有効活用することができるでしょう。

無担保ローンは自宅に抵当権が設定されず、担保審査がないため、申し込みから融資実行までの手続きも早めに終わります。自宅を売却することである程度ローンを返し終わることができ、早めに抵当権を外したいのであれば無担保ローンを利用することを視野に入れると良いでしょう。

ローンを滞納してしまった場合、任意売却もあり

任意売却

家の価格より住宅ローンの方が高い場合、任意売却という特殊な売却を検討する必要があります。
これは債権者である金融機関の承諾をもらい、一般市場で不動産を売却する手続きです。

任意売却せずに放置していると競売で売却することになります。競売は相場の60%~70%の価格でしか売却されないためその分ローンが多く残ってしまいます。

そのため物件を売却するのであれば任意売却が有効な手段と言えるでしょう。

任意売却を行ってしまうとその後の人生はどうなる?

任意売却を行うことで、ローンが整理できれば住宅ローンという大きな負担から解放されることになります。住宅ローンは一生涯支払い続ける必要があり、その負担は重くのしかかります。

任意売却を行うこと人生のリスタートを切る人も決して少なくないことから有効な住宅ローンの解決手段の一つと言えるでしょう。

任意売却で売れるまでローンが払えなかったらどうすべき?

任意売却でも住宅ローン3ヵ月以上滞納した場合、信用情報機関に登録される可能性があります。

この信用情報機関に登録されてしまうと、デメリットは大きく約7年間は金融機関からの借入等に悪影響を及ぼす恐れがあります。

ブラック扱いになる

任意売却とはローン返済が問題なくできる場合は行うことができません。まずブラックリストに掲載されるのが先なのです。

その後銀行は連帯保証人である保証会社に残債を請求して債権の満足を計ります。そして債権の管理が保証会社に移った後に任意売却が可能になるのです。

競売に出すのもありだが安く買いたたかれる事がある?
競売で物件を売却する場合は取引価格の60%~70%の価格が相場です。そのうえ競売手続きにおける予納金等の費用は一時的には保証会社が支払いをしますが、結局はローンを組んだ本人にその負担が回ってきます。

安く買いたたかれるうえに、費用がかかる競売よりも任意売却を検討する方が物件が高く売れる可能性は高いと言えるでしょう。

ローンの残ってる家を貸すのはあり?

住宅ローン返済中の物件は、銀行の許可がなければ賃貸に出すことができません。金融機関が許可を出すケースは、「海外転勤」や「通勤が困難な場所への転勤」の場合に限られます。

戻る時期が明確であれば、その旨を銀行の担当者に相談してみると良いでしょう。こっそり賃貸に出して家賃収入を得ていた場合、一括返済などを迫られる恐れもあります。

また、貸出に許可をもらえても優遇金利が利用できなくなったり、そのほかのサービスに制限が生じる恐れもあります。

不動産賃貸は家賃がそのまま手取り収入になるわけではなく、固定資産税や、災害保険は自分の負担となります。これらの経費が生じることを考えると賃貸収入でローンを支払うこと自体が難易度は非常に高いと言えるでしょう。

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