新築ワンルームメリット

新築ワンルームマンションの投資でうまくいく可能性はある?

新築ワンルームマンションの不動産投資については、様々な見解があります。メリットが大きく、上手くいく可能性が高い、或いは、実はデメリットが非常に大きく失敗する可能背が大きい、などネットでも情報が錯綜しているのが実態なようです。

まず、新築のワンルームマンション投資でも上手くいく可能性はあります。実際に成功している方もいらっしゃいます。しかし、考えなければいけないのは、投資家の初期のステータスについてです。

例えば、自己資金で1億円あり、これを元手に投資をはじめる人と、投資資金すべてを借り入れする人とでは、リスクに対する対応力なども異なります。

中古であればワンルームマンション投資を実現可能な資金は、地方都市で200万円から300万円でスタート可能と言えます。

東京でも600万円~からの物件はインターネットでも十分見つけることが可能です。
つまり、多額の資金が必要とするイメージの不動産投資ですが、新品の車を買う程度の金額で不動産投資を始めることが可能なのです。

人並程度のお金を貯蓄されているサラリーマンであれば、現金一括で購入できる人もいるのではないでしょうか。

サラリーマンの不動産投資は失敗する?危険リスクを知らずにカモにされる例

但し、新築ワンルームマンション投資は新築ですから、価格を抑えて購入することが難しく、更にワンルームマンションは、あくまで新築マンションの区分建物部分、1室への投資ですから、大きく収益を得ることができにくい仕組みです。

これらの点も踏まえて次項では、新築ワンルームマンション投資の失敗例とデメリットをご紹介します。

新築ワンルームマンションの失敗例とデメリット

➀新築プレミアム

新築ワンルームマンション投資には他の不動産投資にはない、投資の構造上不利な点があります。それは、「家賃収入に対してマンション価格が割高すぎる」という点です。

例えば文京区エリアでのマンションを見てみると、同じような条件で新築物件の家賃が16万円の物件、築9年の物件であれば、14万円の家賃で入居者を募集しています。

このことから、新築であっても築10年近い中古物件とたった2万円~3万円の差しかつかないということです。つまり新築であってもほんの10%前後家賃を高く取れるに過ぎないのです。

新築ワンルームマンションの価格はデベロッパーの新築プレミアムが大きく付加されているため中古物件と比較すると15%~30%の割り増し価格となっています。家賃では10%程度しか高く取れずしかもその差額というのは1万円~2万円です。これに対して、マンションは、SUUMO調べでは、東京都湾岸部で新築5688万円に対して中古4386万円と1000万円以上安く購入できるのです。

参考:https://suumo.jp/edit/mansion/shinchiku_chuko/141203/index.html

新築の投資用ワンルームマンションの価格には、3割以上の利益が乗っかっています。
購入してあなたの名前が登記された翌日から、新築プレミアムの一部である価格の10%程度は流通価格が下がっているのが今の日本の不動産市場の現状なのです。

マンション価格がとても割高なので収支計算をすると明らかにマイナスのケースもあるのですが、投資の知識がないとマンション販売会社の営業マンの口車に載せられて、新築投資用マンションを購入してしまう公務員、会社員、高齢者が未だに沢山いるのが実情のようです。

これらの投資上のメリットデメリットを知っている上で物件を購入する人は少数派なようです。そのため失敗してしまったという声がインターネット上でも後を絶たないのだと考えられます。

②物件価格の下落 キャピタルロス

新築の投資用ワンルームマンションは築10年で新築時の50%価格が下落することは珍しくありません。10年間で50%ですから、1年間で5%程度ずつ価格が下落していくことになるのです。

③実質利回りが低い

新築投資用ワンルームマンションの利回りは3%~5%が一般的で、経費等を除くと実質2%以下が手残りキャッシュフローとなります。プラスであればまだいいですが、中には購入時からマイナスのキャッシュフローという物件も多く存在します。

この点を考慮すると、1年間で5%の価格下落に対して実質2%程度の手取り収入というキャッシュフローが続くことになるので、毎年の実質利回りはマイナスで大損していくことになるのです。

④新築ワンルームは家賃が下落しやすい

ワンルームマンションにおいても、中古物件と比較して、新築物件は物件価格と家賃の下落率が大きめです。ただし、こういった価値の下落は購入する物件をうまく選択することや適切に管理することで防ぐことは可能です。

不動産投資全般に言えることですが、立地の良い場所で物件を購入すれば、タイミングによっては後に価値が上昇することもありますし、管理がしっかりとなされることで物件本来の魅力を維持できれば、下落率を抑えることが可能です。

新築は買った瞬間に家賃が下落する。持ち出しで購入するのは厳禁?

上記で説明した通り、新築マンションは家賃の下落ということが避けられません。それは物件そのものが価値の最大化された「新築」という状態で購入しているため、どうしてもここからの経年変化で価値が下落する仕組みができてしまっています。

この点を考慮すると、購入時の新築プレミアムが付与された条件で先々の収支を予測してしまうと、下落した家賃、物件価格の影響が出たときにいとも簡単にキャッシュフローが破綻してしまいます。

そのため、予期せぬ出費に対応するためにも、持ち出しで購入するのではなく、手元に軍資金を残した状態で、融資を活用しての投資計画を立てるのが良いのではないでしょうか。

営業マンにワンルームマンションへの投資は節税になるといわれたけども…本当?

節税手段が限られているサラリーマンにとって不動産投資は数少ない節税手段となるのは事実です。

しかし、節税の恩恵を受けられるのは最初だけです。サラリーマンの不動産投資が節税になる仕組みを知るには「損益通算」と「減価償却」がキーワードになります。

損益通算とは、ワンルームマンション不動産投資の赤字を、会社からの給料と相殺できるということです。初年度の経費は物件購入の際の不動産会社に支払う仲介手数料、不動産の名義変更手続きで司法書士に支払う手数料、災害保険料などが発生します。

税金については、不動産投資物件を購入すれば購入者に「不動産取得税」が課されます。そして、不動産登記による名義変更手続きでは「登録免許税」、契約書の「印紙税」や「消費税」もかかります。

経費が会社の所得から差し引かれることで、住民税等が安くなるのです。このため、初年度は経費と給与所得を相殺して大きく節税することができるのです。

家賃は下がるのにあがり続ける管理費と修繕費。タワマンは更に大変な事になる可能性も

これまで説明してきた通り、新築という物件の付加価値が最大化された状態で家賃設定している以上、その後経年劣化が進めば入居者を募る際に家賃を相応に安くしたり、また賃借人からの家賃値下げ要求に対応を迫られることも予測されます。

それと反比例するように、管理費と修繕費は上昇していくことになります。不動産は生き物と言われることもあります。人間と同じで少しずつ年齢を重ねると、年をとってメンテナンスが必要となるのです。

また、長く投資をしていると予期せぬ災害等で、通常予測される以上の修繕費用がかかることもあるのです。特にタワーマンション等は、その構造上修繕費などは、高くなる傾向にあり充分考慮しておく必要があるでしょう。

新築ワンルームマンションの相場と収支表

都内にマンションワンルームマンションを購入する場合次のような収支となることが一般的です。物件価格3500万円を40年の長期ローンで運用した場合、下記のようになります。

 

物件費用 ¥35,000,000
諸経費 ¥500,000
家賃収入 ¥120,000

 

月間手取り収入 ¥1,000,000
年間手取り収入 ¥1,200,000

 

管理費 ¥6,000
修繕積立金 ¥2,000
管理委託費用 ¥3,000

 

これらを計算すると、年間家賃収入120万円に対して、年間のランニングコストが年間返済額¥881,724となり、管理費等が年間132,000円となります。これだけを計算すると収支は黒字なのですが、家賃相場の下落、空室の発生等を想定すると実際は収支を黒字にするというのは、こういった条件では、非常に難しいと言えます。

 

集客が見込める都心にマンションを求めることもできますが、1DK~2LDKで5000万円から4億円程度と物件価格が非常に高額なため、かなり参入は難しいと言えます。

 

都心から外れると、新築で2000万円~3000万円程度の物件も見受けられますから、一般的な収入の人であれば、こういった物件からチャレンジした方が初期費用は抑えられるでしょう。

 

入居や退去にかかる費用。更に広告費もかかります。

 

前項で少し触れましたが、入居した人が長く住み続けてくれるとは限りません。ワンルームマンション投資の弱点は一棟買いの場合と異なり、入居者がいなくなると、家賃収入がストップしてしまう点です。

 

これは致命的な弱点で、一棟であれば一室空室ができても、他の部屋から家賃が入ってくれば持ちこたえることができますが、ワンルームマンション投資は、空室が出て、家賃収入が0になるのに対して、ローンの支払いは止まりませんから、赤字が続くことになるのです。

 

そして、マイナスが拡大する要因は、空室を埋めようと入居者を募集する際の入居者募集の広告費用です。すぐに入居者が決まらなければ、広告費も一定期間支払いが続くことになり、物件のローンとの二重に支払いが発生するのです。

デメリットが多い?新築ワンルームマンションへ投資するメリットは?

ここまで見ると、新築ワンルームマンション投資はデメリットばかりで、利益を出すことが難しいようにも思えますが、新築物件にしかないメリットも存在します。新築物件は中古物件よりも空室リスクが低く、融資の際も満額融資を受けやすいという恩恵を受けることができます。これらの詳細についてご紹介します。

➀都心の新築ワンルームマンションは空室リスクや賃料の下落が少ない

先ほど空室リスクの話をしましたが、実は新築ワンルームマンションの一番重要なメリットは、中古物件と比べて空室リスクが少ないことです。

新築マンションというのは他の物件と比べて家賃を高めに設定しても集客可能です。これはそもそも都内新築マンションを借りる層というのは、そもそもの年収が非常に高く、中古物件で不便な思いをするより、きちんと住むところにお金をかけて新築に住みたいという層が多いのです。

また都心の物件であれば、築年数が10年~20年になったとしてもアクセスの良さで入居希望者を集めやすいので、長期間にわたって空室リスクを低く抑えることが可能です。

不動産投資において、集客、空室リスクを気にしなくて良いというのは大きなメリットとなります。

また、アパートと比べると家賃の下落率が低く、特に都心であればかなり高い水準で家賃を安定させることができます。

②新築マンションには融資金額がつきやすく、自己資金が少なくて済む

中古マンションへの融資額は物件価格の70%となりやすいのに比べて、新築マンションは100%の満額融資を受けられることが多いという点がメリットです。これは、金融機関にとって、中古マンションは担保としての価値が新築マンションより低いため生じるのです。

また、新築マンションの耐用年数は47年と長いため、30年~35年の融資年数で借りられることが多いという点もメリットとなります。

たとえば、中古マンションで2800万円の物件に1900万円の融資しか認められなかった場合、購入のためには購入費用900万円+仲介手数料+諸費用(登記費用など)を合わせると約1000万円前後の自己資金が必要となります。これでは不動産投資を始めるハードルが非常に高くなりますし、いざという時のための手元資金を食いつぶしてしまうことになります。

新築ワンルームマンションの場合は、4000万円の物件価格で満額融資が受けられるとすると、中古物件の売買と異なり仲介手数料もかからないため、購入時の諸費用~100万円前後があれば不動産投資を開始することが可能です。

このように、新築ワンルームマンション投資では、金融機関の融資を最大限活用することができ、自己資金を手元に残して、自分の属性を有効に活用してレバレッジをかけた投資を行えるメリットがあるのです。

③新築物件は瑕疵担保責任の保証期間が10年

新築物件全体で共通するメリットですが、購入後10年間は物件に欠陥(瑕疵)があった場合に売り主に損害賠償などの請求をすることができます。

中古物件の場合は、瑕疵担保責任の保証期間が1年となりますので、物件の瑕疵・欠陥に気づかぬまま保証期間が終了するケースもあります。

不動産に関する経験が豊富であれば、物件の欠陥になりやすいポイントを見つけられますが、素人では気づかないことがほとんどです。物件の瑕疵を見つけるのは、不動産投資初心者にとっては中々ハードルが高いでしょう。

新築物件にはこのようなリスクヘッジに関するメリットもあるのです。

④流動性が高く、売却しやすい

不動産は実物資産のため、株式やFXなどと比べると売買を完了するまでに手間や時間がかかかり、流動性の低い資産として知られています。

特に中古マンションは市場では供給の方が多い状況にあり、買い手が付きにくいケースも多いです。これは、マンションが集合住宅という性質上、同じ時期に同様の物件が市場に出やすくなるため、価格も高値になりにくいというデメリットがあります。

しかし、新築で購入した物件であれば、好立地で状態が良ければ売れやすいですから、新築で購入した物件は中古で購入したワンルームマンションよりは、相対的に流動性が高いことが多いようです。

成功するにはプロの意見が必須。セミナーやコンサルをつけるのはあり

もし本当にワンルームマンション投資や、不動産投資で成功したいのであれば、セミナーで勉強を続けたり、人脈を作り、場合によっては不動産投資のコンサル会社から指導を受けて投資に取り組むべきと言えるでしょう。

不動産を取り巻く環境は変化し続けています。長期で利益を出す不動産投資においては、アドバイスや人脈による情報交換、学び続ける姿勢が必須と言えるでしょう。

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ワンルームマンションに投資をする時は持ち出しで投資するのはどう?

ワンルームマンション投資においては、持ち出しは減らすべきと言えます。可能な限り、融資を受けて、利益が出れば繰り上げ返済を進めるという手法を取ることをオススメします。

不動産投資、不動産経営は長期での運用になりますから、ある程度の自己資金を手元に残して、不測の事態に対応できるようにしておくべきです。

その状態で物件を維持して、都心等の優良物件であれば、最終的に地価が値上がりした段階で、物件を売却することも視野に入れることもできますから、長丁場の戦いに備えて一定の自己資金は手元に残すようにしましょう。

不動産投資の成功率と失敗率。リスクと落とし穴 

不動産ライター 松本和博
保有資格:H23宅地建物取引士 試験合格

大学在学中に宅建取得。不動産法務、不動産投資、不動産税務、住宅関連の分野を中心にWEBライターとして活動。行政書士事務所勤務による不動産手続きの実務経験をもとに、同ジャンルを中心にWEBコンテンツ執筆、書籍執筆協力等を精力的に行っている。
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