不動産投資のリスク

不動産投資にリスクはつきもの?不動産投資ではどんなリスクがある?

不動産投資を行う場合には、多くのことを検討しなければなりません。資金のことであったり、物件のこと、購入後の経営についてなど考えなければいけないことは沢山あります。

不動産投資について考えたとき、メリットを思い浮かべられる人は沢山います。不労所得としての家賃収入や、売却益によるキャピタルゲインなどお金に関することを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

しかし、実際に大切なのは不動産投資におけるリスクについて知っていることです。不動産投資におけるリスクとは

「借入リスク」、「空室リスク」、「滞納リスク」、「物件価格の下落リスク」、「家賃下落リスク」、「災害リスク」、「賃貸管理会社の倒産リスクと対策」

が挙げられます。

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①借入リスク

不動産投資で物件購入の際に金融機関から借り入れをした場合、借入リスクがあります。毎月返済をしていくことになりますが、返済が滞れば催告の末に一括返済を迫られたり、抵当権の発動により物件を競売に出される恐れもあります。

滞納を回避するためには返済資金を家賃収入の頼らず、安定するまでは貯蓄や運転資金で回せる準備をして不動産投資に取り組むべきと言えます。

②空室リスク

不動産投資を行い賃貸経営する際には、入居人で満室にして、安定した家賃収入を得ることが大切になります。

入居人への細かな対応を怠り、不満が募れば既にいる入居人が出て行ってしまう可能性があります。

立地が悪ければそもそも入居人が寄り付かない恐れもあります。

日本のマンションの空室は増加傾向にありますから、どんなに良い物件を購入しても入居人がいなければただの負債であるということを認識しましょう。

③滞納リスク

家賃滞納が常態化した入居人が問題となるケースは決して少なくありません。

また、入居人は「借地借家法」という借主保護の法律で守られているためすぐに追い出すこともできません。

家賃滞納についてのリスクを回避するためには、礼金や支度金などを事前に徴収して未払い家賃が数か月発生した場合でも補填できる担保をとっておくこと、当然のことですが支払い能力のある連帯保証人を立てさせること、家賃保証会社を入居時の必須条件にすることなどが挙げられます。

④物件価格の下落リスク

経年変化により物件価格が下落するリスクも頭にいれておく必要がります。ですが、これは不動産投資において売却益を目当てにした投資を行う場合大きな問題となりますが、家賃収入を狙った賃貸経営においては、影響は少ないと予想されます。

⑤家賃下落リスク

物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃を下げなければ入居人がなかなか見つからないケースもあります。

入居者の募集に高い家賃でも人が集まるかは物件の立地と部屋自体の魅力によって決まります。

⑥災害リスク

災害と一言に言っても様々です。しかし、日本全土共通でまず考えるべきは、地震リスクではないでしょうか。先の東日本大震災により多くの不動産物件がダメージを受けたことは記憶に新しいです。

日本においても今後高い確率で地震が落ちると予測される地域があります。

そのような地域の物件購入は避ける、或いは地域を分散させて投資を行うなどの対応が考えられます。

また、地震や火災に強い鉄筋コンクリート造の建物を検討するなど多方面からのアプローチでリスクを減らすことが可能です。

⑧賃貸管理会社の倒産リスクと対策

投資物件の管理を不動産管理会社に委託している場合、家賃や敷金は先に不動産管理会社に振り込まれます。不動産管理会社が倒産した場合、家賃や敷金の回収は難しくなります。

そのため不動産管理会社をどこにするかというのも慎重に選ぶ必要があります。

不動産投資で失敗するのはこんなパターン

①急に生活レベルがアップ

賃貸経営が安定して手元にお金が残るようになると高級車を買ったり、高級な住宅に住み始めたり、身なりが派手になってしまう人がいます。こ

れでは不動産投資で成功するのは難しいと言えます。

自分の努力に対するご褒美は勿論大事ですが、収益が出た分は次の投資に回すか、ストックしていざという時の補填資金にしたり、借入の繰り上げ返済に回すべきでしょう。

不動産投資で長く賃貸経営を行う場合、前述のリスクには必ず遭遇することになります。それを想定した資金計画立てなければ長く投資で成功するのは難しいでしょう。

②諸費用を考えない

不動産投資を行う場合、多くの経費がかかります。

管理費や修繕積立金、入居者確保のための広告費、それ以外にも、毎月のローンや利息、確定申告のために税理士などに支払う費用も必要です。

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利益が大きくなれば支払う税金も増えます。こうした経費の存在を把握して安定したキャッシュフローで経営できるように常に収入と支出のバランスを見極める必要があります。

③知識が足りない

不動産投資に失敗する人に共通する項目として、不動産や投資に関する情報不足、根本的な知識不足が挙げられます。不動産投資に必要な知識は各分野に対する広く浅い知識で、それらをどの専門家に聞けば解決してもらえるかを知っていることです。

例えば法律、税務に関することや、マンション経営においては基本的な枠組みを理解しつついざいという時に、専門的な部分はアドバイスしてもらえる人脈を持っていることが重要となります。

不動産投資で失敗したら自己破産しかない?

不動産投資に取り組む際は、全てを自己資金で賄える人は少なくほとんどの人が金融機関から融資を受けて取り組むことになります。

確かに融資を受けられればそれは、お金をコツコツ何年も貯めて不動産投資にチャレンジするより遥かに効率的です。ですが、融資を受ける以上返済に関するリスクを背負うことになります。

そして、もし金融機関からの融資を受けてそれを返すことができなくなった場合は「自己破産」ということを考える人もいるかもしれません。

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まず万が一滞納があってもドラマや漫画のように恐怖に怯えるような取り立ては考えにくいと言えます。(もちろん金融機関からの借り入れが前提です。違法業者の場合は予想できません。)

お金が返せなくなり返済が滞るようになると、まずオーナーであるあなたに問い合わせが金融機関からます。

これらの問い合わせは無視せずきちんと相談するべきです。返済が難しければ、この段階で融資条件の緩和、つまり融資年数を延ばしたり、金利引き下げの交渉の相談を銀行に対して行う必要があります。

それを無視して、3ヵ月程度支払いが延滞されると、金融機関内でも貸し倒れの懸念が強まり、回収できないことを前提に動き始めますから、最悪は差し押さえ、競売等に発展し最後は自己破産という可能性もでてきます。

など、不動産投資では、所得の絶対額が多くなるため、所得税や住民税が高くなるケースが多いです。税金は自己破産しても非免責債務ですから支払いから逃れることはできません。

不動産投資は借金が必要?

不動産投資では必ず借金が必要なわけではありません。

投資には様々な手法があります。例えばワンルームマンション投資であれば都心中古物件を探せば、600万円~で物件を見つけることは可能です。この程度であればサラリーマンの貯蓄や、かなり融資の比率を下げた経営が可能となります。

ただし、投資額が少なければリターンが少ないというのも事実です。投資では良い立地に、良い物件が鉄則ですからこういった物件に投資する場合は金融機関の融資なしでは時間がかかってしまうでしょう。

その点でいくとレバレッジを考えれば借金は必要ですが、絶対に借金しなれば投資に取り組めないかと言われればそれは違うと言えるでしょう。

不動産投資は節税にもなるけど、節税にもリスクあり?

よくワンルームマンションは収益性が低いため、一棟マンションの物件購入を進める不動産会社もいますが、鵜呑みにはできません。なぜなら一棟物件には税金上のリスクが存在します。

例えば最初は満室経営でスタートし大きな収益を上げたとします。しかし、その後徐々に空室が増えて家賃収入が目減りしても、まずは満室時の家賃収入を得ていた時に税金支払いが先にやってきます。

その時に、目減りした家賃収入では税金が払いきれず経営が苦しくなるというケースがあります。税務については顧問税理士のアドバイスを受けてしっかりと対策を練る必要があるでしょう。

不動産投資が成功する事はあり得ない?成功するパターン

①一等地の物件を購入する

成功パターンの一つとして最初から好立地の物件を購入するという方法があります。都心エリアなどで空室リスクが少ない地域を選択したり、特定地域の値下がりしにくい人気物件を購入して、長期的な家賃収入を築くという投資方法です。

家賃収入を目的とする投資方法は、不動産の売却益を狙う不動産投資に比べて、保守的でローリスク・ローリターンの運用となります。そのため、潤沢な投資資金を用意できる人、資産を減らさないことを目的とした投資スタイルに合っています。

②空室リスクの低い都心物件を割安に入手

2つ目は、空室リスクが低く今後の成長が期待される地域で、家賃収入を主軸として、収益を確保しながら長期的には物件そのものの価格の値上がりを期待する投資方法です。

投資する物件地域としては、渋谷や品川などの準一等地、二等地などが挙げられます。
具体的には、上記は首都圏のマンション平均価格の推移となりますが、2010年前後に首都圏で4,500万円のマンションを購入していた場合、その後5,500万円の価格で取引できたという事例があります。

当然エリアごとの人気や売買手数料、売却益に対する税金を考慮すると、差額がすべて利益とはなりません。それも家賃収入を確保できたうえで物件も値上がりし、平均で700万円~800万円前後の利益を手にできればそれは大きなメリットと言えます。

③購入後に付加価値を上げる

3つ目の成功パターンは、何かしらの問題があって空室が発生している物件や、賃料が下落してしまった物件を相場より安い価格で買い付け、リノベーションを行って付加価値を高め空室率の改善や賃料アップを実現させる方法です。

前述の投資パターンに比べるとあらゆることを考慮して、不動産のポテンシャルを見極めて、前のめりの投資を行う、という積極的に資金を投じる不動産投資とえいます。こういった投資は不動産会社やプロの投資家が行う方法と言えます。

通常の家賃収入を目的とした不動産投資で経験を積んでいると「この物件は相場から考えてかなりお買い得だ」「この立地であれば、リフォームを行えば空室率を大幅に改善できる」「周辺の賃料相場から考えると、○○万円までは賃料を取れる」といった目利きがついてきます。

リフォームなどについても優良業者で格安で済ませることでコストダウンを図れます。不動産投資の中では事業的な側面の強い投資手法と言えます。

④すぐに値上がりする条件や時期で物件を売買

最後の4つ目の成功パターンは、割安な不動産を購入して購入価格以上の値段で売却を繰り返していくという短期売買の不動産投資です。

市況が活気づいている時に、たとえ不動産価格が高値圏であっても、

インカムゲイン(家賃収入)や利回りは重視せず、短期的に売買を繰り返してキャピタルゲインを狙っていくことで、手元のキャッシュフローを創り上げていく不動産投資手法になります。

このような投資手法は購入直後~長くても数年程度の短期売買を行います。投資規模も、数億円~数十億円の投資金額となります。

そのためこのような手法は、不動産の価格が上がり大きく儲けることができる一方で、価格が下落するリスクも内在します。

不動産投資手法でもハイリスク・ハイリターンな方法です。物件の価値と市場の状況を短期で見極めて、巨額の資金を調達して短期売買を行うため、金融的な投資の色が強く、不動産・金融のプロが行う投資手法と言えます。

最初の物件を選ぶ前にキチンと勉強する事も重要

不動産投資においては自分できちんと基本知識や各方面の専門知識について勉強する必要があるでしょう。不動産投資は投資金額も大きいですから、最初で大きな失敗をした場合は二度と這い上がれなくなる可能性も十分あります。

そのためにも先輩投資家のセミナーに参加したり、人脈を築いて情報収集を重ねるなどの努力は必要不可欠です。

また、投資に成功してある程度儲けがでた後も継続的に知識を吸収し続けることも大切です。不動産を取り巻く、市場動向、法律による規制、税に関することは今後も多くの変化が予想されます。

そのような動きに敏感になり常に新しいことを学び続けることが現代の不動産投資家に求められている資質と言えます。

アイケンジャパンなどで不動産投資の資料請求を行おう

不動産投資においてもう一つ重要なことがあります。それはパートナー選びです。実際に不動産投資を行う上ですべてを自分の力で行うのは非効率です。


かといって先輩投資家が何か力を貸してくれるわけではありません。そんなときは不動産投資に特化した不動産会社をパートナーにして投資に取り組むことで、短期で経営を安定させることが可能になります。

このようなパートナー企業は数多くの投資家や物件を知っており、経験やノウハウを持っています。そのノウハウに基づくアドバイスを受けて不動産投資に取り組むことは成功するための大きな助けとなります。

そんな賃貸経営のパートナー企業としておすすめの会社の一つが、アイケンジャパンです。アイケンジャパンでは不動産投資の中でもアパートなどの賃貸経営に特化している不動産会社です。資料請求は無料でDVDとパンフレット3冊が同梱をもらうことができます。

アイケンジャパンの売りは収益稼働率96%という業界トップクラスの実績です。物件サポートも充実しており不動産投資家にとって力強いパートナーになるでしょう。

また、不動産投資家におすすめのもう一社のパートナー企業としてはプロパティエージェント株式会社が挙げられます。不動産会社として上場も果たしている企業です。賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスなど不動産投資家が賃貸経営を行う際のトータルサポートを行ってくれます。

プロパティエージェントは物件販売も手掛けていますが、都心エリアに特化しており、物件購入、開発、販売、管理のワンストップサービスを提供しています。
特に他の会社と異なり、ITによるサポートに力を入れており、同社の不動産投資TIMESではリアルタイムでチャットにより、不動産投資の相談を行うことが可能です。

自分の力だけでなく、このような不動産投資家をサポートしてくれる企業の力を借りて投資に取り組んだ方が、短期で成功できる可能性は高まると言えます。

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