東京オリンピックに向けて、首都圏の不動産価格は値上がりを続けてきました。そうした中、自宅マンションを売却しようと思っている人も多いのではないでしょうか。とはいえ、不慣れなマンションの売買に不安を感じている人も多いはずです。そこで、マンションを売却する際のポイントについて、詳しく解説いたします。
目次で簡単にチェックする
1 初めてのマンションの売却。相場はどうやって調べる？
もっとも簡単かつ手早く調べられる方法が、アットホームやスーモといった不動産ポータルサイトの活用です。
売却を検討している不動産の所在地、専有面積、間取り、最寄り駅からの時間を入力し、検索ボタンをクリックします。その際、「価格」の欄を空白に、「所有権」の欄にチェックを入れるようにします。
スーモであれば、エリアから探す」「買う」「中古マンション」の順番でクリックしていくと、条件入力画面に移行することができます。
検索結果がリストアップされたら、物件の価格を確認してみましょう。そこに表示された物件の価格が、その地域のマンション価格の相場としておおよその目安となります。
査定サービスを提供している不動産会社もたくさんあります。そのような不動産会社に査定をお願いするのも、ひとつの方法ではないでしょうか。ただ、家の状態やその地域をどのように評価するかは業者によって異なるため、それが査定価格にも現れます。よって、相場を知る目的であれば、査定は複数社に依頼することをおすすめします。他の業者が提示する査定より明らかに安かったり高かったりする場合は、その業者の査定は除外して考えるようにしましょう。
複数の業者への査定依頼は、一括査定サービスを利用するのが便利です。「マンション」「一括査定」で検索すると、一括査定サービスを提供しているサイトをいくつか見つけられるはずです。
有名な査定サイトというとイエイ不動産でしょうか。
以下でご紹介してます。
イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ
さらに、レインズのサイトを利用すると、過去1年間の不動産取引情報を検索することができます。過去1年間で実際に成約したマンションの平米単価、専有面積、間取り、築年、成約時期が表示されます。この情報を参考にすれば、相場から大きくかい離した値付けをしてしまう心配もありません。
2 マンションの相場の決まり方
つぎに、マンションの相場はどのようにして決まるのかを考えてみましょう。マンションの相場は、おもに築年数、駅からの距離と利便性、専有面積、グレードの4つの要素によって決まります。
2-1 築年数
ご自身に置き換えて考えてみるとよいでしょう。中古マンションを購入するとしたら、築年数が浅い物件を選びますよね。自分がそのように思うなら、他の人も同じように考えるはずです。築浅のマンションは外観も内装もとてもきれいなので、購入希望者の人気が集まります。
マンションの購入希望者は、築年数を5年単位で考える傾向があり、築年数10年を超える物件に対しては「古い」という印象を抱く人も多くいます。よって、10年を超えると、希望する価格での売却が難しくなることも考えられます。10年未満の物件の売却を検討されている方は、築10年を迎える前に決断することをおすすめします。
一方で、築20年を超えたマンションの価格の価格下落率は緩やかになるというデータもあります。築19年くらいまで右肩下がりに下落するマンション価格が、それ以降は落ち着き、ほぼ横ばいで推移するというものです。
2-2 駅からの近さと利便性
マンションの利便性を考えるうえで、重要な目安となるのが駅からの距離です。駅からの距離は、マンションの価格にどのくらい影響を与えるのでしょう。
駅からの距離がマンション価格に与える影響は、都市部に行くほど大きい傾向があります。都市部では通勤手段として電車を利用するため、マンションを購入する際、自宅から最寄り駅までの所要時間は重要な判断材料となります。ところが、車での移動が中心となる地方では、駅までの距離はさほど関係ありません。むしろ、敷地内に車が2台以上停められるかといった条件が重要になります。
最寄り駅までの時間に関する1分の価値を表した、興味深いデータを見つけました。最寄り駅までの時間が1分増えるごとに、坪単価がいくら下落するかというと、首都圏では4万円、近畿圏では1.2万円、中部圏では0.6万円という数字が出ています。つまり、首都圏においては、駅前のマンションと駅歩15分のマンションとでは、坪単価にして60万円ほどの開きがあるということになります。
2-3 広さ
もっとも一般的なファミリータイプ（3LDK・70㎡台）のマンションは、それより狭い物件や広い物件と比べると資産価値が低いといわれています。それは、日本では70㎡台の広さのマンションがもっとも多く、類似した条件のマンションと比較されやすいことが大きな要因と考えられます。それに対して、70㎡台よりやや狭い50㎡台の物件や100㎡を超える専有面積をもつ物件は、購入希望者に対する供給が不足しがちです。その結果、こうしたマンションの資産価値は比較的下がりにくいと考えられます。
2-4 グレード
マンションの販売会社によっては、グレード別にブランド化しているところもあります。
三井不動産レジデンシャルの「パークマンション」シリーズや、三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス グラン」シリーズなどのハイグレードマンションでは、キッチンや浴室などが高級感あふれる仕様になっています。また、エントランスなどの共用部分も贅沢な造りになっています。住むことがステータスになるようなこうした希少で高級なマンションは、中古での購入希望者も富裕層が多く、高値での転売を期待することができます。
2-5 マンションの相場は時期によって変動する？
不動産取引には、1年の中で特に活発になる時期があります。1月から4月にかけてと10月から12月にかけては、不動産の取引が特に活発に行われます。
子供が幼稚園や小中学校に入学するタイミングに合わせて引っ越したい人や、新年は新居で迎えたいと考える人が多いため、1年の中で繁忙期と閑散期が見られるのです。そして、買い手が多く現れる繁忙期に、マンション価格の相場は上昇します。その時期に合わせて売りに出せば、高値での売却が期待できるでしょう。
3 新築のマンションと中古のマンションは相場に違いが出る？
2-1にて少し触れましたが、2011年に流通したマンションについて調べた結果、マンションの価格は築19年くらいまで右肩下がりに下落を続けます。
東京に関していうと、築1年のマンションの平米単価が261.4万円であるのに対し、築19年のマンションの平米単価は161.2万円と、平米単価は100万円も下落してしまうのです。
よって、新築マンションを購入しても中古マンションを購入しても、そのマンションの価格は、築19年に達するまで下落を続けるということになります。
しかし、築20年のマンションを購入した場合はどうでしょう？
築19年までは下落を続けていたマンション価格ですが、築20年を過ぎると下落率が緩やかになります。築20年のマンションの平米単価が149.9万円であるのに対し、築40年のマンションの平米単価は142.1万円と、20年間の下落幅は僅か8万円弱にとどまります。築36年のマンションの平米単価を見ると128.9万円なので、築40年のマンションは築36年よりも高く売れたということになります。
このように、築20年以上の中古マンションに関しては、相場の下落が緩やかもしくは横ばいとなり、上昇する局面も期待できそうです。
ただ、中古マンションの相場の下落率に関しては、立地も関係してきます。
東京カンテイが集計したデータ（中古マンションは築10年）によると、東京都港区の新築マンションの平均価格は8,038万円であるのに対し、中古マンションの平均価格は6,971万円でした。
港区の中古マンションの価格は新築マンションの価格の約87%ということになります。一方、千葉県郊外の印西市のデータを見てみると、新築マンションの平均価格は2,855万円であるのに対し、中古マンションの平均価格は,1740万円と、印西市の中古マンションの価格は新築マンションの価格の約61%ほどです。ほかの地域のデータと比較しても、都心に行くほど中古マンションの価格の下落率は小さくなる傾向にあるといえます。
4マンションを売却する時にかかる手数料
マンションを売却する際に忘れがちなのが、仲介会社に支払う手数料です。一般的には取引価格の3%＋6万円（税別）を、仲介手数料として支払うことになります。
ただし、取引価格が400万円以下の場合、200万円を超えて400万円までの部分に対して取引価格の4%、200万円以下の部分に対して取引価格の5%の仲介手数料を支払う必要があり、手数料の計算方法が異なります。
多くの場合、「3%＋6万円」の手数料を請求してくるはずですが、場合によっては手数料の値引き交渉に応じてくれることも考えられます。
仲介会社に支払われる手数料は、売主だけでなく買主からも支払われます。売却を依頼している仲介会社が買主からも手数料をいただくようなケースでは、交渉の余地はありそうです。まずは、お願いしている仲介会社が買い手の仲介も担当しているか、確認してみるとよいでしょう。
もうひとつ注意が必要なのが、譲渡所得税です。譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって生じた所得に課税される税金のことで、他の所得とは分離して課税されます。
ただ、自宅に関しては、3,000万円までの所得に対する控除が受けられます。
つまり、3,000万円の譲渡所得までは非課税ということです。「自宅として住んでいたけど引っ越してしまった」という人が特例を受けるには、住まなくなって3年目が経過する年、つまり丸4年を迎える年の12月31日までに売却する必要があります。自宅として使用していたマンションをそれ以降に売却した場合は、特例を受けることができなくなってしまうため、注意するようにしてください。なお、譲渡所得がマイナスの場合は、譲渡所得税が課税されることはありません。
5マンションを売却した場合に仲介手数料を引いて残る手取り
「マンションの売却代金から仲介手数料を引いた金額がそのまま手残りになる！」。そう勘違いされている方はいらっしゃいませんか？
売却代金から仲介手数料を引いた額は、まず住宅ローンの返済に充てられます。それでもなお残るようであれば、その額が手取りとして受け取ることができる金額です。
マンションを売却する際は、住宅ローンの残債も考慮して検討することが大切です。マンションの売却代金で住宅ローンを完済できない場合、売却後も残債の返済を続ける必要があるため、まずは住宅ローンを完済できる金額で売れるかどうかを基準に売却の検討を進めるのもひとつの方法です。
6別格！驚きの東京のマンションの相場！
三大都市圏における平成26年度の中古マンションの価格（70㎡換算、年間平均推移）は首都圏が2,851万円と、近畿圏の1,817万円と中部圏の1,489万円を大きく引き離しています。
では、首都圏の中ではどのようになっているのでしょう。東京23区の中古マンションの価格は4,203万円であるのに対し、横浜市が2,575万円、さいたま市が2,089万円、千葉市が1,719万円となっています。
近畿圏と中部圏の政令指定都市を見てみても、大阪市が2,216万円、神戸市が1,788万円、名古屋市が1,787万円と、東京のマンション価格には遠く及びません。このことからも、全国的に見ると東京のマンション価格は、とび抜けて高いということがお分かりいただけるかと思います。
ここ数年のマンション価格の騰落率を見ても、東京のマンション価格がほかの地域に比べてより高くなっていることが分かります。2016年1月時点のマンション価格を見てみると、3年前の2013年1月と比較して、築5年以内のマンションが38.0%（2,038万円）の上昇、「築10年以内」「築20年以内」「築30年以内」「築30年超」においても、それぞれ29.4%（1,423万円）、37.2%（1,463万円）、28.2%（859万円）、34.2%（1,018万円）の上昇と、この3年間で軒並み30～40%値上がりしたことになります。
東京以外の地域のマンション価格のここ3年間の騰落率を見てみると、大阪市が20%～30%程度、名古屋市が15%～25%程度と、上昇は続けているものの東京ほどの上昇率には至っていません。つまり、東京のマンション価格が他の地域の価格を引き離しているということになります。
その要因として、次に挙げる3つのことが考えられます。
・東日本大震災の復興やオリンピック関連の工事による建築需要が増え、コストが上がってしまったこと
・東京への一極集中が続き、地価が上昇していること
・マンション用地となる土地の業者間での獲得競争が激しくなり、取引価格が上がってしまったこと
このような要因によるコストアップが販売価格に転嫁された結果、東京のマンション価格の上昇率は、他の地域に比べて高くなっていると考えられます。
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