中古マンション購入

「新築よりも中古マンションの方が、安いから中古マンションを買おうかな。」と考えている方も多いのではないでしょうか?しかし、中古マンションを購入する時には、知っておいた方が良い注意点がいくつかありますので解説していきます。

~中古マンション購入の流れ~

  • ①不動産会社で物件を選ぶ

不動産会社で物件を選びましょう。
不動産会社といっても一戸建て、アパート、マンションの3種類があります。ですので、どういう建物を購入しようとしているかをある程度決めてから不動産会社に行くようにしましょう。☆不動産会社に行く前に予算や希望する物件の間取りや広さなどをできるだけ具体的に伝えておくことで予算内で希望の物件を早く見つけることができます。

  • ②住宅ローンを組む

住宅ローンの組み方次の通りです。

①融資先を決める
 まず、どこからお金を借りるかを決めましょう。融資してもらう方法はいろいろありますが、保険会社から融資してもらうと安心です。
②金利額を決める
金利には固定金利と変動金利の2種類があります。
○固定金利
固定金利は、金利額が決められていますので、毎月の支払額を安定させたい方におすすめです。
②見学する

中古マンションは、実物を見学できることがほとんどなので、実際の生活をイメージしやすいです。さらに不動産会社の担当者や売却人と直接会えるので不安なことや疑問をその場で解決することができます。
③事前審査を受ける(任意)☆事前審査を受けておけば、本審査に通らなくても仮の契約を貰えるので安心です。事前審査を受けるには下記のものが必要になります。
○申し込み書
○本人証明書(免許証・住民票など)
○健康保険証
○源泉証明書(年収を示すもの)
これら4つが必ず必要になりますので忘れずに準備しておきましょう。
④仮契約
仮の売買契約を結びます。
⑤本審査
正式な契約を結ぶための審査を受けます。本審査を受けるためにはいくつか必要な物がありますのでご紹介していきます。


本審査に必要なもの

○本人および家族の情報が記載された住民票
○印鑑証明書(市役所で貰えます)
○実印
○収入証明書(確定申告・源泉徴収票・住民課税決定通知書など)
○物件の情報(外観の情報・内装・部屋の広さ・数など)☆物件情報は、デメリットも含めて全ての情報を記載しておくことで、信憑性が高まります。
○通帳(預金残高の確認のため)

どれか一つでも欠けていると審査に通らないので注意しましょう。
⑥正式契約
本審査が通ったらいよいよ本契約になります。

~中古マンションを購入するにあたってどのような注意点がある?~

中古マンションは、新築よりもリーズナブルなため、初めてマンションを購入するという方でも買いやすいというメリットがありますが、中古マンションならではの注意点が3つほどありますので解説していきます。

1. 中古マンションを購入しても固定資産税がかかる
固定資産税とは、簡単に言うと土地代のことです。毎年それぞれの市町村が決めている金額を支払わなければいけません。また、中古マンションの場合は、固定資産税が安くなることはありませんので、固定資産税分はきちんと貯金しておきましょう。あまり知られていませんが、中古マンションは、築年数によって金額も大きく変わってきます。詳しくは次の章をご覧ください。
~中古マンションを購入する時に築年数によって固定資産税は変わる~
先ほども触れたように中古マンションは、購入した時の築年数(そのマンションが建てられてどれくらい経っているか)によって値段が変わってきます。築年数が古い築古マンションを売る方法

というのも、固定資産税評価額を元に金額が決定します。固定資産税内訳は次の通りです。
○印紙税(1000円)
○仲介手数料
○消費税(76800円)
○ローン事務手数料(3200円)
○ローン保証料(45000円)
○火災保険料(140000円)
○登記登録費用(20000円)
このようにさまざまな費用がかかりますので、費用をある程度貯めてから購入するようにしましょう。
2,耐久性基準を満たしているか
日本は地震や火災、洪水といった災害が多い国なので、いつ災害が起きるか分かりません。だからこそ、耐久性が重要になります。
○耐久性がしっかりしている
東日本大震災を受けて住宅耐久性の基準も厳しくなっています。ですが、厳しい基準をクリアしているということは大きな災害があっても家が倒壊しにくいということです。ですので、見学の段階で確認しておきましょう。

○修繕計画を確認する
中古マンションは、修理しなければいけないことが多いので修繕計画がどのようになっているか確認しましょう。
合わせて修繕費用がどの程度かかるのかも確認しておきましょう

○防音設備になっているかを確認する
小さい子供や赤ちゃんがいたり、楽器演奏が趣味という人の場合は防音設備が重要になります。防音になるかどうかは壁の厚さが関係しています。たとえ、物件紹介で防音と記載されていても壁が薄ければ、隣の部屋まで音漏れしてしまう可能性が高いです。
○築年数はどれくらいか
次の章で詳しく説明しますが、中古マンションといえども築年数に限界があります。具体的には、中古マンションの限界は、30年~45年と言われています。いうまでもありませんが、築年数が古ければ古いほど価値も下がりますし、壊れるリスクも高くなりますので、売却する際は早めに売るようにしましょう。それだけでなく、古い物件は新築と比べると雨漏りや床がきしみやすいといった問題もありますので、購入時点での築年数は必ず確認しておきましょう。
○現地の印象はどうか
建物の印象や周囲の雰囲気や建物の感じなどが自分の好みと合っているかどうか自分の目で確かめましょう。※長年にわたり住むところになりますので一度だけでなく、季節を変えて見学しておくことをおすすめします。
○妥当な価格かどうか確認しておく
不動産選びに慣れてない人は気になる物件を見つけたら、ひとつの不動産会社の価格しか見ないと思いますが、実は同じ物件でも価格に差がありますので複数の会社を検討してから決めるようにすることをおすすめします。
~価値が落ちにくい物件を選ぶ~
中古マンションはできるだけ早い段階で売却した方が高く売れるので、売却することも考えて価値の落ちにくい物件を選んでおいた方が良いでしょう。価値が落ちにくい物件とは、立地が良く管理体制がしっかりしているところです。具体的には次のような物件です。

① 立地が良い物件
立地が良い物件とは、都心へのアクセスがしやすく、スーパーや飲食店といったレジャー施設が充実しているということです。主に4つの項目で判断することができます。
○安全性
立地が良いところには、ファミリー層の購入検討者が多いです。ですので、地域の人が親しみやすいということや犯罪が少ないという安全性が重視されます。
ですのでアピールポイントとして上記のようなことを記載しておけば注目してもらいやすくなります。
○交通のアクセスの便利さ
物件が高値で早く売れるかどうか交通アクセスの良さにあるといっても過言ではありません。というのも、ほとんどの方が、通勤や通学、子どもの送り迎えなどで電車やバスといった公共交通機関を利用するからです。ですので、駅やバス停に近ければ近いほど売れやすくなります。
転勤が多いため、物件を手放す可能性が高いという方は、交通のアクセスが良いところを選んでおいた方が良いでしょう。

~中古マンションの築年数の限界はどのくらい?~

基本的にマンションの寿命(買い替え時)30年前後と言われていますがマンションの自体は、100年持つといわれています。
マンションの寿命を判断するには次の3つがあります。
○コンクリート
実は、コンクリートの自体は100年以上もつといわれていますが中古マンションとしての性能を考えると、最高でも47年です。この47年という年数は、財務省や金融機関が定めた基準です。ですが、コンクリートの性能をきちんと理解すれば、将来的に中古マンションの寿命を大幅に延ばせるようになるでしょう。
○減価売却
○管理状況
管理状況とは、マンションの壁が壊れたり窓が割れたりした際に修理できる状況にある
かどうかということです。管理人が常駐していて、定期的に建物の状況を確認できる状態にあることを指します。反対に資金が足りなくなって修理できなってしまうことを管理状況が良くないといいます。

~築年数のあまりにも古い中古マンションは価値が0になるかもしれない?~

先ほど、中古マンションは、築30年が限界と述べましたが、あまりにも古い場合は物件としての価値がなくなってしまう可能性が高いです。ですので、60年以上築年数が経っていると物件としての価値が無くなってしまうので注意が必要です。
 もし、マンションを買い替える時は、築20年~30年の段階で買い替えを検討すると良いでしょう。
先ほど、築年数が古すぎるものは価値が無くなると説明しましたが、物件紹介の仕方を工夫すれば価値を上げることができます。最も売れやすい理由は、立地が良い(アクセスや移動が少なくてすむようなところ)です。アクセスが良いということを中心にアピールしておけばファミリー層を中心に購入検討者が増えてきます。また、築年数が経っている物件の内装もリフォームすれば新築同様になるので、きちんと清掃すれば十分売れる物件になります。

~中古マンションを購入する時の失敗例にはどんなものが考えられる?~

「中古マンションだから、新築を購入する時ほど気を遣わなくていい。」と思っている方も多いかも知れませんね。しかし、実は中古マンションだからこそ気をつけなければいけないことがありますので、実例とともに解説していきます。

  • ケース1環境面の問題

騒音や隣人トラブルといった環境面の問題が多いです。中でも購入時は、綺麗な景観だったにもかかわらず目の前に建物が建てられて景観が損なわれてしまうことがあります。
マンション選びの決め手として「景観が綺麗だから。」ということを重視している場合は、意味が無くなってしまうので注意しましょう。
注意しなければいけないのが高層マンションの上の階の場合は、見通しが良いというメリットもありますが、そのぶん、冬場は結露や霜が多くなるというデメリットもあるので注意しましょう。
このように中古マンションの場合は、見学しただけでは分からない問題点が多く潜んでいますので、見学する時期を変えて何度か見学しておくとこのような失敗をしなくて良くなります。(春と冬の2回見学をする・夏と秋の2回見学するというように季節ごとに見学する)または、住宅イノベーション制度を活用してプロによる住宅診断を依頼するのもおすすめです。

  • ケース2お金の問題

費用は修理代以外にもリフォーム代なども含まれますので、費用も計算しておきましょう。具体的には、インターホン修理代や水道の修理など費用がそれに該当します。
特に中古マンションは購入した時点で老朽化がかなり進んでしまっている物件も多いですので、購入するまえに担当者にどの部分がどの程度老朽化が進んでいるのかを確認し、修理費用の見積もりを出してもらっておくと対応しやすくなります。

  • ケース3自分の思うようにカスタマイズできない

デザインやインテリアにこだわりを持っていてあえて中古マンションの購入を考えている方もいらっしゃると思いますが、一軒家と違い、マンションの場合は、大まかな部屋の形は決まっているので自分の思うようにカスタマイズできないこともあります。
このことを知らずに中古マンションを購入してしまう人も多いです。

  • ケース4人間関係

マンションのトラブルで最も多いのがマンションは共同住宅なので他の住民との人間関係が大切になります。隣人トラブルが起こってしまうとそこに住み続ける事ができなくなってしまいます。

~中古マンションを購入する時の注意点~

中古マンションを購入する時にはいくつか注意点がありますのでご紹介します。

  • ① 修繕費用を確認しておく

先ほども説明したように中古マンションは、新築マンションに比べると修理回数が圧倒的に多いので、修理費用が通常よりもかかってしまうことを覚えておきましょう。

  • ② 予算に合った物件を購入する

マイホームの購入は、人生でも大きな買い物になるので、少しでも良いマンションに住みたいと思う方がほとんどだと思います。しかし、無理して予算オーバーした物件を購入してしまうと後々のローンが支払えないという状況に陥ってしまいます。ですので、あらかじめどれくらいの費用がかかるのかをある程度から計算して予算に合った物件を選ぶようにしましょう。

  • ③ 管理業務が少ないところを選ぶ

新築マンションの場合は管理人やコンシェルジュがいる場合がほとんどですが、中古マンションの場合は、管理人を雇っていないところも多いです。管理人がいない場合は、草取りやゴミ置き場のゴミの回収やエントランスの掃除といった作業をマンションの住民同士で話し合って役割を決めなければいけません。結果的に負担が増えてしまいます。ですので、負担を減らすためには、コンシェルジュや管理人がいるマンションを選ぶようにした方が良いでしょう。

  • ④ セキュリティがしっかりしているところを選ぶ

今は、宅配業者を装った不審者や行政機関を装った不審者が多いです。それだけでなく、マンションの住民同士のトラブル(エレベータ内でのトラブルやエントランスでのトラブル)も増えてきています。そのようなトラブルが起こった時には必ず何らかの証拠が必要になります。ですので、防犯カメラや監視カメラが付いているところやオートロックがしっかりしている物件に住むようにしましょう。

~リタイアしても住めるような環境に住むべき~

中古マンションは長年住むことを前提として購入を検討しておいた方が良いのでリタイア(退職後)も住み続けることができるような環境を選んだ方がリタイアした後も不自由なく暮らすことができますよ。具体的には、病院やスーパーが近いところが良いでしょう。部屋の構造も階段や段差が無く、手すりが付けられるようなリフォームできる物件にしておくことで老後も住みやすくなります。
さらに、バリアフリーにしておけば家族全員が住みやすくなります。

~子供が生まれる事も視野にいれよう~

中古マンションを購入するタイミングにもよりますが多くの場合、初めてのマイホームとして中古マンションを購入される方がほとんどなのではないでしょうか?ですので、将来的に子どもが生まれることも想定しておきましょう。

具体的には、幼稚園や保育園、学校や公園に近いところを選ぶことで、子育てしやすくなります。

しかし、今は待機児童問題があるのですぐに保育園に入れるとは限りません。とはいえ、待機している間も働かなくてはいけないのが現状です。そのような状況で生活していくためには、職場が経営している保育園に子どもを預けることができればベストです。ですので、マンション選びの際も、このような子育てしやすい地域の物件を選んでいくのも一つの方法です。

それだけでなく、子どもができれば子ども部屋も必要になりますので部屋数は少し多めに取っておいた方が良いでしょう。

間取りも子どもが遊ぶ事ができる小さな庭を作ったりいつも子どもの様子が分かるように台所の高さを低くするなどの工夫をすることで、
他にも、子どもが喘息や何らかの持病があるということであれば、ハウスダストやカビが少ない地域を選んだ方が良いでしょうし、自然が豊かなところで「のびのび遊ばせたい。」という方には、田舎の物件がおすすめです。

田舎の物件は自然が多いだけでなく、コミュニティーも充実しているので近所付き合い(ママ友トラブルなど)が少ないのでストレスなく暮らすことができます。さらに赤ちゃんや小さな子供は具合が悪くなりやすいので、小児専門のクリニックが近くにある地域に住めば何かあった時も安心です。
ケース5実はペット禁止
契約書には書かれていないのに実はペットが禁止ということもよくあります。
「ペットの飼育禁止」の他にも「ゴミ回収が当番制」ということや「草取りをしなければいけない。」などの規定がある場合もあります。ですので、見学以外にも口コミを確認したり、身近にその物件に住んでいる人がいれば話を聞いた上で購入を検討すると良いでしょう。
ご紹介したのは、ほんの一部ですが、このように中古マンションだからこそ失敗してしまうことも多いので、購入前も購入後もひとつひとつ丁寧に確認することが大切です。

~新築マンションと中古マンションの購入なら中古マンションの方がいい?~

新築マンションの方が「綺麗だし立地も良いイメージがある。」という方が多いと思いますが実は、中古マンションならではのメリットもたくさんありますので新築マンションと比較しながらご紹介します。
① 値段が安い
中古マンションの最大の魅力といえるのが値段が安いというところです。

物件によって変わりますが、新築に比べると半額になる可能性もあります。※ただし、中古マンションでも仲介手数料がかりますので、手数料がどのくらいかかるのかを確認しておきましょう。

目安としては購入する物件の価格5%~10%ですが、物件の価格は半分程度で済む物件も多いです。
中古マンションは、初めてマイホームを購入したり、少しでも物件の費用を抑えたいという方におすすめです。

一方、新築マンションは、購入費用は高いですが、その分立地が良いので、ある程度、資金に余裕がある方におすすめです。

☆良い土地はすぐに売れてしまうので、希望の土地を見つけたらすぐに見学に行きましょう。
② 一人で探すのが不安な人でも大丈夫
あまり、知られていませんが新築物件は、不動産会社に情報が届くまでに時間がかかります。

そのため、新築物件は、インターネットの情報を自分で探していかなければいけませんので、物件を見極めることに慣れていない人は、希望する物件を見つけることは難しいです。一方中古マンションは、不動産会社に多くの情報があるので不動産のプロから希望条件を元にあなたに合った物件をピックアップしてくれるので一人で探せるか心配という方でも安心です

。一方で新築マンションは、インターネットで情報を集めていく形になりますので、何度か売却経験がある方向きだといえます。
③ 実物を見学することができる
新築マンションは、建設中であることも多いため、その物件の内装を想定したモデルルームしか見ることはできませんので実際に物件を購入した時に「思っていた物件と違う。」ということがよくありますが、中古マンションなら実物を見ることができるので日当たりや立地を自分の目で確認することができます。

さらに治安や交通アクセスも確認することができますので実際の暮らしをイメージしやすいです。
④.種類がたくさんある
新築マンションは建設中の場合が多いので、種類が少ないですが中古マンションの場合は部屋数や部屋の形がいろいろあるので自分好みの部屋にカスタマイズできます。
このように中古マンションならではのメリットもたくさんあります。
⑤リフォームすることで価値が上がる
実は中古マンションは、リフォームすることで価値を上げることができます。
具体的には、壊れている部分を直したり、補強したりすることで価値をあげることができます。☆購入者の年齢層をある程度、絞ることで購入者が求めている物件に仕上げることができます。
「趣味でDIYをよくやっている。」という方や「インテリアが好き。」という方におすすめです。

※新築の場合は、何らかの不備が出てきた時点で適宜、修繕すれば、何年経っても新築のクオリティーを保つことができます。

~まとめ~
中古マンションでも固定資産税や地域性、築年数などを注意すれば納得がいく価格で希望の物件を見つけることができます。

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