目次で簡単にチェックする
マンションを売却する時に駐車場は引き継ぎ可能なの？
背景について
昨今マンションに住む人が増えている中、マンションの駐車場引継ぎに関して問題が生じているようです。現在では1世帯で車を複数台所有することが多数派になつてきています。一般社団法人 自動車検査登録普及協会によると2017年の日本全体の1世帯あたりの自動車保有台数は1.06台となっています。つまり、最低1世帯に1台は車があり、ファミリー世帯やモータリゼーションが進んだ地域では1世帯の所有台数が2台、3台というのも珍しくない社会となっています。
このように1世帯あたりの車両所有台数が増えており、マンションに住む1世帯あたりの車の所有台数が多いことで駐車場不足が問題になっています。一世帯あたりの車両の保有台数は増えるのに、一度建築された分譲マンションの駐車場は、通常減る事はあっても増える事はないため駐車場不測の事態になることがあるようです。
実際に引き継ぐことは可能なのか？
マンションの駐車場利用に関する権利関係については、マンションの駐車場は管理組合の権限（＝マンションの所有者全体の共有）で、それを一室の所有者や賃貸者に賃貸して使用料を管理組合が受け取る形式が取られることが最も多いです。
この場合、マンションの区分所有者は駐車場の所有者ではありませんから、その一室を売却する際に、新しい所有者が駐車場を引き継げるか否かは、駐車場について権限を有している管理組合の判断となります。
管理組合の判断はマンション管理規約に基準が定めてあります。大多数の規約では、『駐車場の権利は承継できない』とする管理規約が主流です。もし前の所有者さんが駐車場を契約していたとしても、新たに購入する方は、その駐車場を無条件で引き継ぐ事は出来ないことになります。
駐車場の引き継ぎが出来ないとマンションの売却価格が下がる事がある？
駐車場の引き継ぎができないことが交渉の材料に使われることはあります。地方は特に車社会となっており、ショッピングモールをはじめとする商業施設は郊外に位置していることが多く、1人一台車を所有している世帯も珍しくありません。そのような地域の場合、マンションに複数台車を停車できる駐車場があるかないかは、価格に影響を与えることが多いようです。
都市部については例外
しかし、実は例外もあります。都市部の場合は電車をはじめとする公共交通機関が発達しているため1世帯あたりの車の保有台数も地方に比べると少ない傾向にあります。
マイカー自体を所有していない世帯も多いため、都市部マンションに限っては、駐車場の引継ぎの可否が中古マンションの価格に影響を与える可能性は低いと言えるでしょう。
駐車場の使用権の引き継ぎが出来るマンションの場合の引き継ぎの流れ
マンション管理規約に引継ぎ可能なことが明記されていれば、現オーナーから次のマンションオーナーに駐車場の使用権を譲渡することができます。その場合は、駐車場使用契約書の名義変更手続きを行うか、新たな所有者名義で再び新規に契約書を作成するかどちらかの手続きが取られることが多いようです。
駐車場が引き継ぎ出来ない場合、自分の所有車をそのまま置いておいていい？
駐車場の引継ぎ使用ができない場合、以下のような管理規約の文言の場合は車両をそのまま置いておくことはできません。
「駐車場の使用区画は、管理組合と使用を希望する区分所有者との間で、1年ごとに契約を更新し、所有権が無くなった時点で契約は解除とする。」
つまり、
所有権がなくなった場合駐車場の使用契約そのものが解除となるためそのまま使用することはできない可能性が高いと言えます。
駐車場がなくなったら車は売却すべき
ではマンション駐車場が利用できない場合車を手放すしかないのでしょうか？
車を売るというのも一つの手である事は事実ですが、以下の方法で回避する事も可能です。
月極駐車場を使用する
自分の住まいの近くにある月極駐車場に毎月駐車場利用代金を払って利用することが一番簡単な方法と言えるでしょう。
事前申し込みついて
もしマンションの駐車場の引継ぎができないケースだとしても、買主に対して駐車場が確保しやすい状況になるようなサポートは可能です。具体的には自分が駐車場利用契約解除後すぐに引継ぎを行い、駐車場契約の仮申し込みを行っておくことです。
戸数よりも駐車場数が少ないマンションであれば、駐車場契約は先着順である場合があります。
そのような場合は、先に仮で申し込みをすることで優先的に駐車場が利用できる場合があります。ただし、本契約はマンションの所有者となった後になりますから、
購入前は仮申し込みできません。
また、管理規約によっては仮申し込みそのものを受けつけしていないケースもあるので、事前確認が必須と言えるでしょう。
こういった規約が一切当てはまらない場合、車を売るしか選択肢がなくなってしまいます。
車を売る方法については以下のサイトに詳しく書いてあるのでこちらをご覧下さい。
車を売る査定方法と買取の事なら車売却マスター
駐車場の権利が独立して売買される事例もある
通常マンション駐車場を利用する場合、駐車場使用者がその権利の根拠となっているマンションの区分所有権を売却した場合、使用契約は解除となり、次の購入者にその権利は引き継がれないことが多いです。しかし、この駐車場使用権を「特定の住戸に付随する永久の権利」として販売された事例は少なくありません。
つまり、マンションを購入することで駐車場が必ずセットでついてくることになるのです。
具体定にはマンションの1階が1台ずつ壁で仕切られた駐車場で一定の要件を満たせば不動産登記が可能となることがあるようです。
マンションの駐車場問題に関して知っておくべき3つのポイント
①マンション購入＝駐車場がついてくるわけではない
決められた駐車場が割り当てられるマンションを購入した場合、「駐車場も購入した」と誤解する方が少なくありません。
駐車場は「自分のもの」ではなく「共用部分」というマンション全体の共有持ち分に資するものとして扱われます。そのため、マンション購入しても駐車場がついてくるわけではありません。
②転勤等でマンションを貸す場合は要注意
もし仕事の都合で転勤を余儀なくされて、マンションの専有部分を第三者に賃貸する場合には、いったん駐車場を管理組合に返却しなければならないケースがあります。
そのためもし、賃貸人が駐車場を使用したい場合には、それぞれの管理組合のルールにしたがって賃貸人と管理組合とで駐車場使用契約を取り交わす必要が出てきます。自分が使用していた駐車場をそのまま賃貸人に貸せる訳ではありませんので管理組合への事前相談が必須となります。
③マンション使用規約に書かれていること
マンションを購入した際は必ず駐車場使用細則と駐車場契約書に目を通すようにしておきましょう。マンション使用細則には、マンションの所有権名義人以外の人への利用を定めた「使用者の制限」、組合員以外の人の使用制限、使用の申し込み方法、契約締結、使用期間や使用料金、違反があった場合の措置などが細かく書かれています。これらには必ず目を通しておくことでマンションにおける駐車場トラブルを未然に防ぐことが可能です。
マンションは自分自身の持ち分である「専有部分」と組合員全体の共有持ち分となる「共用部分」などに分かれており、通常戸建てと違い権利関係が複雑になります。
駐車場引継ぎはトラブルが多い部分なので、そのことを頭に入れて事前にマンションの規約を把握しておくことが大切と言えるでしょう。
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