マンションと一言に言っても様々な種類があります。実はその中でも大規模マンションは資産価値が落ちやすいと言われています。今回はそんな大規模マンションの特徴や売却に関する流れをご紹介します。
目次で簡単にチェックする
大規模のマンション売却ってどのような流れで行うの？
大規模マンションの資産価値が落ちやすいと言われる理由の一つが「常に同じマンションの他の部屋も売りに出されることで、価格競争になりやすい」という点があります。その点を考慮して売却の流れをみていきましょう。
①まずは他の売り物件の情報を集める
大規模マンションの資産価値を下げる要因の一つが、ライバル物件が多く供給過剰になってしまうことが挙げられます。まずは他にどの程度同じ物件が売りに出されているか情報収集を行いましょう。
可能であれば購入を装いライバル物件を見学して情報収集を行うのもよいでしょう。
②売却は必ず実績のある不動産会社に相談する！
大規模マンションの場合、そのマンションを管理している不動産管理会社の系列不動産会社に売却依頼されることが多いですが、これは避けるべきです。
その理由は管理会社系列というだけではその会社の能力が担保できませんし、不動産の売却価格は不動産会社によって変わるため「マンションの高額売却」で実績のある不動産会社を探して相談するのがベストだからです。
- ③不動産一括査定サイトを利用する
前述したとおり物件の売却価格はどこの不動産会社に依頼するかで大きく金額が変わってきます。不動産一括査定サイトを利用すれば効率よくマンション物件の販売に強い不動産会社を見つけることが可能です。
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④売却にあたりリフォームも検討する
マンション売却時に他の同物件と差別化するためリフォームをすることも効果があります。「同じ物件」という点が市場価値を下げているのであれば、少しでも差別化することで他の同物件に差をつけることができます。大規模なリフォームは必要ありませんが、キッチン、トイレ、風呂場などの水回り、壁紙等の外装など人が住んで傷みやすい部分に絞ってリフォームするとよいでしょう。
⑤リフォームだけで差別化できない場合ホームステージングも検討する
リフォームだけでの差別化が難しい場合、最近ではホームステージングという手法も使われています。ホームステージングは、売却物件に家具や生活雑貨を展示して販売する方法です。元々はアメリカやヨーロッパで使われていた手法で、日本でも大手不動産会社で使われるようになりました。昨今ではホームステージング専門の会社も存在します。
ホームステージングは、新しく用意した家具や雑貨で、売却物件をモデルルームのように見せることで、見学に来た買い手に好印象を与えるのが狙いです。実際にホームステージングを採用することで、お客さんの購入意欲は高まることが期待できます。
大規模マンションは資産価値が下がりやすい？
大規模マンションの中でも総世帯数が100戸を超えるマンションは早めの売却を検討するべきと言えるでしょう。大規模マンションの世帯数が多いほど、物件売却時にライバルが多い可能性が高いですし、築年数が経てば更に売りにくくなっています。
目安としては築5年で売りに出す人が少しずつ現れ、10年～15年も経てばかなり同物件が売りに出されるようです。そうすると価格競争になり、安価で売却せざるを得ない状況になってしまします。
同じ物件が多いということは、それだけでも買い手から交渉の材料にされてしまうため大規模マンションは早めの売却検討も視野に入れるべきと言えます。
資産価値が下がってから後悔する前に売却した方がいい？
マンションは新築時が資産価値のピークで、築年数が経過するほどその資産価値が下落します。そして、売却する際はこの築年数が査定価格や売却価格に大きく影響します。
よくある間違いが法定耐用年数と資産価値の寿命を混同している人がいます。法定耐用年数は税務処理上の減価償却年数のことであり、新築マンションでも登記した瞬間から中古物件となり2割～3割資産価値が減少します。
築年数5年程度でマンションを売却するケースは稀ですが、転勤や家庭の事情で手放すことを検討する場合は早めの決断が重要です。築年数の浅いマンションであれば好立地で標準設備が充実している物件は、新築時の販売価格とほとんど変わらずに売却できるケースもあります。
そして、築10年～15年のマンションは、物件をリフォームなしで、現状販売する場合に売却が最も難しくなると言われています。これくらい築年数が経過するとライバル物件が一気に多くなるため、何かしらの差別化をしなければどうしても高値では売れにくくなってしまいます。
築20年以上を経過している場合はなかなかすぐに買い手がつかないため前述したリフォームやホームステージング等を活用するなど工夫をするか安価で売却するなどの方法をとる必要があるでしょう。
このように不動産の価値が下落していざ売却しようと思ったら、3割～5割の売り値しつかなかったというケースも珍しくありません。後悔する前に早めの物件売却を検討する必要があると言えるでしょう。
大規模マンションの将来性は低い
日本は現在超高齢化社会を迎えており、人口が減少していく将来が待っています。現状では都心部では人口が今も増え続けています。しかし、総務省発表の人口予測データでは東京オリンピックから10年後の2030年には、現在より1000万人人口が減少し、最終的には2048年に人口が1億人を下回ると予測しています。
不動産の価値は当然「人」のニーズによって決まりますから、都心部などの資産価値の高いマンションを除き、地方の大規模マンションは人口減少の影響で予測できないほどの資産価値の下落という可能性も十分考えられるでしょう。このような人口減少の環境から考えると大規模マンションの将来性は低いと考えられます。
参考：http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2012/zenbun/s1_1_1_02.html
大規模マンションのデメリット
大規模マンションのデメリットをまとめると次の通りです。
①総世帯数が多いため、築10年～15年で売却を考える人が多く競合物件が多くなり価格競争となってしまう。
②売りに出す場合、リフォームやホームステージング等の工夫をすれば早期である程度の価格の売却も見込めるが、最終的にはこれらの費用を負担する必要があるため決していい条件とは言えない。
③高齢化社会の到来、人口減少の加速する現在の環境では大規模マンションの資産価値上昇は見込めないため将来性が低い。
このようなデメリットがある点を把握しておきましょう。
大規模マンション売却には一括査定がおすすめ
前述したとおり、不動産売却を成功させるにはどこの不動産会社を選択するかが重要になります。数ある不動産会社の中からマンション売却に強い不動産会社を自分だけの力でアナログに探すのは非効率です。そのため大規模マンションの売却でこそ、不動産一括査定サイトを利用して探すのがおすすめです。
不動産売却査定サイトは簡単な物件情報と自分の個人情報を入力するだけで、一度に最大で～10件の見積もりを取ることも可能です。
また、不動産会社の情報も詳細に掲載されており、担当者の顔写真も掲載されていますから、「どんな人が来るのか」と不安になることもありません。このように不動産一括査定サイトでは自分に合った不動産会社を探すことができます。
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