マンションを含めて、不動産価格は常に上下を繰り返しています。
不動産は一千万円単位の高額な商品なので、5％価格が違うだけで百万円単位で価格が変わってくるのです。そのため、マンションを売却するときには、特にマンションの「値崩れ」が起こる前に売らなければいけません。
目次で簡単にチェックする
マンションの値下げの時期はいつ？
マンションが値下げするタイミングは以下の2通りがあります。
・周辺で競合物件が多くなってきたとき
・不動産市況が落ち込んできたとき
1つ目の「周辺で競合物件が多くなってきたとき」は、狭いエリアを見て売却物件が増えてきたときです。2つ目の「不動産市況が落ち込んできたとき」は、不動産の全体市況が落ち込んできたときです。
値崩れ前にマンションを売りたい方は以下をご覧下さい。
狭いエリアである「競合物件が多くなったとき」は分かりやすく、周辺で単純に売却している物件が多くなってきたときです。しかし、2つ目の「不動産市況」に関しては、日本全体の景気にも関連してくるので、一概には判断できないところがあります。
マンションの値崩れが起きるってほんと？
「マンションの値崩れ」に関しては、前項でいう「不動産市況が落ち込んできたとき」という、「不動産全体市況」を指すことが多いです。現在の不動産全体市況を見るためには、マンションの価格、供給戸数、そして契約率を見ると一番早いです。
マンションを見る理由
なぜ、マンションを見れば不動産全体市況が分かるかというと、以下の2つの理由があります。
・供給戸数が多い
・幅広い「層」が購入する
まず、マンションは供給「戸数」が多いです。つまり、戸建てよりマンションの方が流通「量」が多いため、単純に母数が多いということです。母数が多いということは、日本国民の「マインド」が反映されやすいということになります。
また、マンションは低単価から高単価なのものまで、さまざまな価格帯があります。また、新築も中古も活発なので、色々な「所得層」の人や「年齢層」の人が売買に関わっているのです。色々な「層」の人が関わっているので、先ほどと同様に日本国民の「マインド」が反映されやすいのです。
価格、供給戸数と契約率を見る理由
では、なぜ供給戸数と契約を見るかというと、以下が理由になります。
・価格と供給戸数は不動産会社の「状況」と「方針」を表しているから
・契約率は購入者（一般消費者）のマインドを表しているから
価格と供給戸数は、「その年に不動産会社が、いくらのマンションをどれだけマンションを供給したか」ということです。契約率とは、「新築マンションの初月契約率」を表しています。この契約率が70％より上かどうかで、マンションの販売の「好不調」が分かると言われています。
マンションをたくさん供給したということは、それだけ「購入する人がいるだろう」と予想して供給しています。そのため、不動産全体市況は「良い」と判断されたということです。
しかし、供給戸数が多いにも関わらずマンション価格が下落していて、更に契約率が低いとなると「供給したのに売れなかった」ということなり、不動産市況は良いとは言えない状況です。
マンションの値下げが起きる兆候
前項までの話の通り、不動産全体市況はマンションの「価格」「供給戸数」「契約率」で判断できます。つまり値下げが起きる兆候に関しても、その年の「価格」「供給戸数」「契約率」の3要素を確認すれば良いということです。
結論からいうと、2016年の不動産市況は悪化しました。事実、「価格」「供給戸数」「契約率」の3要素は揃って下落しました。こちらの詳しいデータに関しては、国土交通省※１や不動産経済研究所※2が出典しているデータをご覧ください。
さらに、もっと問題なのが「価格」「供給戸数」「契約率」は2015年までは右肩上がりだったという点です。右肩上がりだったものが下がってきている今は、まさに「値下げが起きる兆候」と言えるでしょう。
※1国土交通省
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
※2不動産経済研究所
http://www.fudousankeizai.co.jp/
オリンピック前にマンションを売った方がいいってほんと？
結論から言うと、オリンピック前にマンションを売った方が良いです。その理由は以下の通りです。
・不動産市況の悪化の兆候がある
・オリンピック前までに上昇する要素がない
まず、前項でいった「価格」「供給戸数」「契約率」の3要素が下落しているので、不動市況が悪化する恐れがあります。また、不動産市況が2020年のオリンピックまでに回復するという要素は特にありません。
そもそも、不動産市況が良かったのは「オリンピック効果」と呼ばれる、一過性の要素が強かったです。たとえば、「国が財政出動をする」「オリンピックで建築ラッシュが起こる」などによる、不動産価格の上昇です。しかし、不動産価格の上昇が終わり、2016年からは下落に向かっています。
その点を考えると、今後オリンピックまでに不動産市況が再び上向く可能性は高くありません。そのため、オリンピック前にマンションを売った方が良いのです。
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