「マンションを売ろうと思ってるんだけど、ローンが残ってるんじゃ売れないなぁ…」。そう考える人も少なくないのではないでしょうか。残債があるマンションを売ることはできないのでしょうか。今回は、ローン完済前のマンションの売却について考えてみようと思います。

ローン

ローンが残っていてもマンションは売れるの?

ローンの残ってるマンション

ひとたびマイホームを購入したら一生その家に住み続けるという人がいる一方で、所有しているマイホームを売却して他の場所に引っ越す人もいます。

また、マイホームを売却して引っ越す人の中には、マイホーム購入後数年以内に引っ越していく人も。そうして短期間で引っ越す人は、それまで住んでいた家を所有したまま次のマンションを購入しているのでしょうか?

実は、ローンが残っているマンションでも売却することができるのです。当初住んでいたマンションを短期間で引き払って次のマンションに移り住む人も、多くはローンの支払い途中でそれまで住んでいたマンションを売却、その売却代金を次のマンションの購入費用に充てていると考えられます。

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ローンを返済途中の場合の売却方法と残債はどうなる?

ローンが残っているマンションを売却する場合、ローンの残債を一括返済する必要があります。ローンの残債を下回る金額でしかマンションが売却できなかったら、不足額の補てんを求められることに。そのため、ローンが残っているマンションの売却には注意が必要になります。

 

ローンの一括返済をするには、次の3種類の方法が考えられます。

・手持ちの現金で返済する

・売却代金を返済に充てる

・売却代金を返済に充て、不足分を手持ちの現金で補てんする

 

説明した例は3つ目の方法です。

手持ちの現金のみで返済できる人は多くないでしょう。

したがって、2番目の方法を取るのが一般的といえます。先述のとおり、3番目の方法を取ることになるマンションの売却では注意が必要ですが、どうしても引越しをしなければならない事情があることも考えられます。

そのような人は、預貯金、親族からの借金、保険の解約、株式の売却などで資金を調達し、一括返済の不足分を補うことも1つの選択肢ですが、その一方で買い換えローンを活用するという方法もあります。

今ある住宅ローンの残高を新規に購入する住宅のローンに上乗せできる買い換えローン。上記3番目の方法を取らざるを得ない人にとっては強い味方ではないでしょうか。ただ、借入額が大きくなるため厳しい審査を受けることになります。

任意売却については以下の記事で解説してます。

住宅ローンが払えない?住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

ローンが残ってるマンションの税金

ローンが残ってるマンションの税金

マンションを売却する際には、「譲渡所得税」という税金にも注意する必要があるでしょう。

聞きなれない税金なだけに譲渡所得税のことを考慮に入れていない人も多く、そのような人にとっては思いがけない税負担になってしまいます。

譲渡所得税とは、不動産を売却した際の所得に課せられる税金のことです。

簡単に言うと、不動産を買った時よりも高く売却したケースでは、譲渡所得税が課せられるということになります。ただし、自宅の売却においては3,000万円の控除が設けられているため、譲渡所得が3,000万円以内であれば税金を納める必要はありません。

「築20年のマンションが買った時の値段より高く売れることはごくまれなケース」。そう高をくくっていてはいけません。購入価格は不動産を購入した際の取引価格と思われがちですが、そうではありません。譲渡所得税の算出では、購入時の取引価格から減価償却費を控除したものを購入価格とします。そのため、築年数が経っているからといって安心はできないのです。

資産価値は年月とともに失われていくと考えられます。

それを定量化したものが減価償却費です。建物や設備などには法定耐用年数というものがあり、減価償却の考え方では、その期間内で規則的に資産価値は減少していくことになります。不動産の法定耐用年数は構造によって異なり、鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年となっています。

築年数が古い築古マンションを売る方法


木造住宅を例に説明いたしましょう。

1,500万円で購入した新築住宅を20年後に800万円で売却した場合を考えてみます。減価償却費を計算すると約1,364万円(1,500万円÷22年×20年)ということになり、購入価格は136万円(1,500万円-1,364万円)ということになります。すると、800万円から136万円を減じた664万円に対して譲渡所得税が課せられることになります。

譲渡所得税には短期譲渡所得税と長期譲渡所得税があり、税率はそれぞれ約19%と約39%です。

購入から5年を経過しての売却には長期譲渡所得税の税率が適用されます。そして、実際の譲渡所得の計算は、売却価格から購入価格、取得時と売却時にかかった費用を引いて計算されます。

ローンが残ってるマンションを売る場合、銀行に連絡すべき?

マンションにローンが残ってる場合、連絡すべき銀行

既に説明いたしましたが、ローンが残っているマンションを売却する場合は、残債を一括返済する必要があります。

そして決済日が決まったら、住宅ローンを組んでいる銀行にはなるべく早く連絡するようにしましょう。債務者には一括返済の日までの利息の支払い義務が生じ、銀行はその日までの利息を請求するための準備を整える必要があります。

ところが、一括返済の日時が分からないことには、銀行は必要な書類を作成することができません。書類の作成には数日要することもあるため、余裕を持って行動することをおすすめします。

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