家族が増えて手狭になったので新しい住まいへ引越し、資金が必要になったため自宅マンションを処分など長年住んだマンションを売却する際に気になるのが築年数です。
築年数の浅い築浅マンションであれば高値での売却も期待できますが、築年数が古いと売却価格が安い、もしかしたら買い手がつかないこともあります。
では、どうすれば築年数が古い築古マンション売ることが出来るのでしょうか。
目次で簡単にチェックする
1 築年数が古いマンションはそもそも売れるのか？
日本ではマイホームを買う際に築古より新築を好みます。
家は一生に一度の大きな買い物、夢のマイホームですから中古物件よりは無理をしても新築を買うという気持ちもわかります。
日本の住宅販売において、中古住宅市場の占める割合は14.7%（平成25年国土交通省調査）です。欧米諸国の中古住宅市場の占める割合が7割~9割と考えると非常に少なくなっています。日本では、新築マンションと比較すると築古マンションの売却価格は非常に安く、
新築マンションは買った時点で中古になり、価格が3割下がると言われています。
では、築年数の古い築古マンションを売ることは出来るのでしょうか。
マンションの価格は、主に築年数、立地、階数、部屋のグレード、建物の管理状況によって価格が決まる為、都心部や住環境の良い人気のエリアなどの好立地のマンションであれば築年数が古くても問題なく売ることができます。エリアによっては値上がりする場合もあります。その他、日当たり、部屋からの眺望が良い、管理費、修繕積立金額が割安である、管理人が常駐であるなど買主にアピール出来るポイントがあればプラス要素になります。
しかし、同じ築古マンションでも地方の不便な場所にある場合はいくら安くしても買い手が付きにくいです。駅からバスしかなく、駐車場がないような物件であればより条件は悪くなります。
では、そういった物件は売ることが出来ないのでしょうか。
2リフォームすれば高く売れる？
築古マンションを売る場合に、リフォームをすれば高く売れそうですが実際にはどうでしょうか。
どんなリフォームでもとにかくリフォームすれば高く売れると勘違いされている方も多いですが、リフォームについてはその物件のあるエリアのニーズをきちんと把握しないと効果的なリフォームは出来ません。
例えば、駅から近い物件であれば新婚やDINKS、高齢のご夫婦が購買層となるので、
３DKの間取りであれば人気の２LDKに間取りを変更したり、和室を洋室に変え収納をクローゼットやウォークインクローゼットに変えると効果があります。高齢の方も最近では和室より洋室を好まれる傾向にあります。
反対に郊外の物件であれば、ファミリーが購買層になるので、キッチンの入れ替えや収納スペースの増設、バリアフリー化なども効果があります。
リフォーム費用以上に売却価格が上がらなければリフォームをする意味はありません。
築年数の古い築古マンションでも効果的なリフォームを行うことで高く売ることができます。
3 リノベーションすれば高く売れる？
簡単なリフォームだけでは大きく売却価格を上がるのは難しい場合、その部屋にコンセプトを持たし、間取り変更、和室を洋室に変更、水回りの入れ替えなど部屋全体を統一感のリノベーションにすることで価格を上げる方法があります。
大手の不動産会社でも使われる方法で、築古マンションを安い価格で買い、リノベーションをして売却価格を上げて再販しています。
リノベーションもリフォームと同様、そのエリアのニーズを掴み、そのニーズに合わせたリノベーションを行う必要がありますが、費用が掛かる分中途半端なリフォームをするよりは大きな効果があります。
4 築年数が古くても価値が下がらないマンション
築年数が古くても価値が下がらないマンションはどういったものでしょうか。
人気のエリアで交通の利便性もよく、誰もが住みたい、常に人気のある物件であれば、
築年数が古くても価値は下がりません。
人気のエリアでいうと、東京都ではJR山手線沿線、港区、渋谷、新宿、目黒区などや住みたい街ランキング上位の吉祥寺、関西では、大阪市北区、西区、芦屋市、西宮市、名古屋では、名古屋市栄区など、都心部又は都心部から離れても交通の便が良い、住環境が良いといったエリアです。
では、そのエリアで買えば必ず価値が下がらないかと言えばそうではなく、
やはり、最寄り駅から徒歩5分圏内、ターミナル駅へのアクセスが良い等も重要です。
マンションの場合、戸建て住宅にはない利便性を求める方が多く、駅からの距離は特に重要で、徒歩10分を越えると売却時にかなり難しくなります。
駅からの距離が遠いと購入価格は安くなり、部屋も広くなるなど実際に購入を考えると魅力的な部分もありますが、将来売却を考えるなら駅徒歩5分圏内を買うべきです。
その他では、南向きが良い、目の前を遮る大きな建物がない、眺望が良い、人気の学校区である、建物の管理状況が良いといった点もクリア出来ればプラス要素となります。
5 古いマンション 売れない場合
では、築古マンションが売れない場合どうすれば良いでしょうか。
売れない場合、売却価格が相場から離れている、物件自体に魅力がないと主な原因です。
又、任せている不動産会社が熱心に営業してくれていない場合もあります。
売却価格が相場から離れているかどうかは、不動産会社に確認をする、不動産ポータルサイトなどで近隣相場を調べる等行うことで確認できますので、相場を把握することで再度価格設定を行うと良いでしょう。
売却価格は適正だが物件自体に魅力がない場合は、上記でも述べたようにリフォームやリノベーションを行うことで物件の魅力を上げる必要があります。その場合は、きちんとニーズを把握し、費用対効果を検証することが重要です。
不動産が会社に問題がある場合によくあるのが、不動産会社は物件を預かる時に高めの査定を出し、とにかく媒介契約を取るケースです。媒介契約を取ったら後営業しない、売れないので価格を下げる提案をする、それでも売れなければ買取を提案してくることもあります。その場合の買取価格は相場よりかなり低く、売却までに期限がある場合など仕方なく売ってしまったということもよくあります。
最初に選ぶ不動産会社も重要ですが、不動産会社の対応が悪い場合は他の不動産会社に変更するのもひとつです。
又、売却が難しいのであれば、賃貸を検討するという方法もあります。
6 築古マンションは売るのと貸すのどっちがいいの？
築古マンションが売れない場合、賃貸すれば収入が入るから良いのではと思われる方も多いと思います。しかし、売れないマンションが果たして借り手が付くでしょうか。
自己所有のマンションに住んでいて、遠くへ転勤になった場合、売却するか、貸すという選択になります。すんなり売却出来ればいいですが、もし、貸すことで賃貸収入が入れば売らずにローンの返済も出来ます。
しかし、売れないマンションの場合、人気のないエリアで交通の便も悪いことが多く、賃貸需要も少ないと考えられます。
賃貸専用で建設されている物件は、駅からの距離も近く、設備のグレードは賃貸仕様の為安い物が使われていますが、その分家賃も低く設定されています。賃貸に出す場合は、やはりローン返済額に合わせて賃料設定を行うことが多く、割高になります。
又、賃貸に出すのであれば、最低限のリフォーム費用が発生し、万が一借り手が付かない場合は、リフォーム費用が無駄になります。
そう考えると同じ費用をかけるのであれば、売却の為に、リフォーム、リノベーションに費用をかける方が売れる可能性も上がりますので、築古マンションは貸すよりも売る方が良いとなります。
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７ 上手に築年数の古い築古マンションを売るには
築年数の古い築古マンションを売る為には、まず自身のマンションの分析が重要です。
人気のエリア、交通の便が良い物件であれば、そんなに悩むこともないかもしれませんが、
それ以外の物件であれば、やはり何か工夫しないと売ることが出来ません。
売却時のそれぞれのスタンスにもよりますが、出来るだけ高く売りたいのでリフォーム、リノベーションをする、とにかく早く現金が欲しい場合であれば価格もある程度下げて、最低限のリフォームをするなど、目的によって効率的に費用を使うことで希望の金額で売却することが可能になります。
その為には、売却に協力してくれる良い不動産会社を探すことが重要となりますので、面倒かもしれませんが３社くらいは訪問するようにしましょう。
そうすることで築古マンションを上手に売ることが可能になります。
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