住み替える予定の家

マンションを売却する理由は人によって異なります。

それと同じようにマンションを買い替えるタイミングも人それぞれということになります。ところが「そのマンションの買い替え、もう少し待ってみては・・・」ということがあるのも事実です。

皆さんの買い替えのタイミングは正しかったのか、買い替えを検討している人はどのようなタイミングで買い替えたらよいのか、考えてみることにしましょう。

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1 住み替えの時に費用はどのくらいかかる?

まずは、マンションの買い替えの際に発生する費用についてご説明しましょう。

実は、マンションの買い替えには意外に高額な費用が掛かるといわれています。

マンションの買い替えには、いま住んでいるマンションの売却と引越し先のマンションの購入、これら2つのステップを経る必要があります。そのため、これらそれぞれの局面で仲介手数料を支払う必要があるのです。

5,000万円のマンションを売却して、その売却代金で同じ5,000万円のマンションを購入するとしましょう。

ここではローンの残債はないものとします。

ローンがある場合は以下をご覧下さい。

ローンが残ってるマンションは売れるの?返済と税金について

仲介手数料は販売価格の3%+6万円ですので、156万円の仲介手数料が売却と購入のそれぞれにおいて発生します。

つまり、買い替えでは156万円×2=312万円の仲介手数料を支払う必要があるため、新しいマンションの買い替え費用を売却代金だけで捻出することは不可能ということになってしまいます。

2 住み替えをする時に失敗するのはどんなパターン?

マンションの買い替えで発生する費用の大半は不動産会社に支払う仲介手数料ですが、他にも次のような費用が発生します。

・売却時

– 抵当権抹消登記費用

– 繰り上げ返済の手数料

– 売買契約にかかる印紙代

 

・購入時

– 住宅ローンの諸経費

– 火災保険費用

– 売買契約にかかる印紙代

– 登記費用

 

マンションの買い替えで失敗する人の多くに共通して言えること。

それは、仲介手数料を始めとする売却と購入の際に発生する諸費用に対する認識不足です。

ご説明したように、マンションの買い替えには高額な諸費用が発生します。

これらを考慮に入れずマンションの買い替えを安易に検討してしまうと、後で痛い目に遭うことにもなりかねません。先述の例は住宅ローンを完済しているものとしましたが、実際の買い替えはローンの残債がある状態で行うのが一般的です。

マンションを買い替えようと売却したもののローンが残ってしまうといった、最悪の結果を招くことだってあり得ないことではありません。

重いマンションのローン

マンションの買い替えは、あらかじめ次に挙げることも含めて検討するようにしましょう。

・ローンの残債

・想定される売却価格

・購入するマンションの価格

・売却・購入時の仲介手数料などの諸費用

3 10年目で買い替えるのがベストタイミング

マンションの買い替えは、居住後10年をめどに考えるのがよいといわれています。それはなぜでしょう?その理由について、これから説明いたします。

・住宅ローン減税

1972年に導入された住宅取得控除制度がもととなっていて、住宅ローンの年末残高の1%に相当する所得税が還付されるという制度が住宅ローン減税。

一般住宅では毎年40万円を上限に還付されるというもの。この制度は購入してから10年間しか適用されないため、控除の適用を最大限に受けられる10年を経過したときが、マンションの買い替えを検討する好機といえるでしょう。

・住宅ローン

マンション購入者のほとんどが利用する住宅ローン。

銀行の住宅ローンには10年固定金利という商品があり、この商品の金利がかなりお得なのです。金融機関によって適用金利は異なるものの、返済期間を30年とした場合に比べて、10年固定金利の方が0.5%ほど低いのが一般的です。

・買い手のニーズ

中古物件の購入希望者を対象に希望の築年数を聞いたところ、築10年以内を希望する人が全体の63%と最も多くなりました。

築15年以内を希望する人まで含めると、実に全体の81%を占める結果に。この結果から、築10年以内の物件であれば、買い手を見つけることはそれほど難しくないといえそうです。

4 住みかえる時の税金はどうなる?

売却・購入、それぞれにおいて忘れてしまいがちなのが税金のこと。売却と購入では次の税金が課せられることになります。

 

・譲渡所得税(売却時)

・不動産取得税(購入時)

 

マンション売却の際の所得に課せられるのが譲渡所得税。

この税金は所得が発生したときにのみ課せられるものなので、所得が発生しなければ税金を納める必要はありません。

また、譲渡所得税には特例が設けられていて、マイホームなど居住用の住宅であれば3,000万円までの控除が受けられます。つまり、マイホームを売って得た3,000万円までの所得に関しては、申告する必要がありません。

 

マンションなどの不動産を取得した人に課せられる税金を不動産取得税といいます。

特定の住宅に対しては不動産取得税の軽減措置が適用されるので、軽減措置の適用を受けられるマンションを購入することも大切です。

5 住み替える時に前のマンションは賃貸に出すべき?

買い替えローンを組んで新しいマンションを購入し、元住んでいたマンションを賃貸に出してはどうだろうか?

そう考える人も少なくないのではないでしょうか。

元のマンションの残債分のローンを家賃で支払えば、自分は新しいマンションの分のローンを負担するのみ。完済すれば2つのマンションが手に入れられるとなれば、そんないい話はありません。

その一方で、注意すべき点もあります。

賃貸してしまうと、いざ売りたいとなった時になかなか売れなくなってしまうことがあります。

投資用マンションであればオーナーチェンジ物件として、むしろ売りやすくなることも考えられますが、購入希望者自身が住むことを希望している場合、売ることができなくなってしまいます。1LDKなど投資用としても需要が高い間取りであれば、賃貸に出すのも選択肢のひとつでしょう。

6 買い替え特約を利用してお得にマンションを買い替える

自宅マンションを買い替える際に、売却依頼しているマンションが売れず、予定しているお金が入ってこないと新居の購入代金が払えずに困ってしまいます。

そういったことを回避する方法として買い替え特約があります。

買い替え特約は、売却依頼しているマンションが指定の期間までに指定の価格で売れない場合は新居の売買契約を白紙に出来るというもので買い替える側には非常にメリットがあります。更にこの特約を附帯して契約すると契約を白紙にした場合の違約金等も払う必要がありません。

 

それならマンションを買い替える場合は買い替え特約を使えば良いのではと思いますが、新居の売主はその契約の期間に新しい買主が現れても売ることが出来ないというリスクがありますので簡単には了承してもらえません。

 

◎マンションを買い替える際に買い替え特約を了承してもらうには?

新居の売主に買い替え特約を了承してもらう為に、

  • 新居の購入を仲介してもらった不動産仲介業者に専属専任媒介契約又は専任媒介契約を依頼する。
  • 指定の期間までに売却依頼しているマンションが売れない場合は新居の購入を仲介してもらった不動産会社に買取りしてもらう。

といった方法があります。

 

専属専任媒介契約、専任媒介契約は、複数の業者に依頼できる一般媒介契約と違い、基本的には依頼した不動産会社しか買主に物件を紹介できない媒介契約となります。

そのため、依頼を受けた不動産会社は責任も重く、積極的に買主を探してくれます。

又、売主も売却を依頼している業者ということで信頼しているはずなので、買い替え特約を了承してくれやすくなります。

 

次に買い替え特約の指定の期間に売れない場合は買取りしてもらう方法ですが、こちらの場合は売主もデメリットがないので買い替えと特約を了承してくれる確率は非常に高くなります。

しかし、買取りは買取りしてくれる業者も少なく、買取りの場合は売り出し価格よりも買取り価格が下がってしまうというデメリットがあります。

しかし、どうしてもこの時期までに引越ししないといけないという場合は買取りを検討するのも良いのではないかと思います。

 

◎買い替え特約を使ってお得にマンションを買い替えよう

マンションを買い替える場合は、子供の進学に合わせて、手狭になったなど色々な理由があると思います。新居を購入しても売却を依頼している自宅が売れないと大変です。

そうならないように売主と買い替え特約を結んでおくと安心です。

買い替え特約を結ぶ為には、新居の購入を仲介してくれた不動産業者に専任媒介契約で任せる、買取りを依頼するなどし、売主と上手に交渉することが重要です。

買い替え特約を利用してお得にマンションの買い替えをしましょう。

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